行业趋势 - 澳大利亚商业地产市场呈现结构性分化 核心资产类别中具备稀缺性和抗周期特性的细分领域成为资本焦点[1] - 优质街区零售物业空置率维持在历史低点 悉尼核心区域低于3% 租金涨幅跑赢通胀[1] - 私募信贷市场持续扩容 非银机构季度放款规模同比增长23%[1] - 高净值人士和家族办公室正将投资组合重新配置 转向更注重资产质量 现金流稳定性和下行保护能力的标的[5] 公司概况 - Initium Capital成立于2021年 总部位于澳大利亚 由黄氏家族办公室和Hayson家族代表Max Hayson及Bo Zhuang共同创立[7] - 公司专注于商业地产 私募信贷和开发类投资机会三个战略方向[8] - 每个战略方向由内部资深专业团队主导 并配合家族办公室共同出资 通常共投比例高达每笔交易的20%[8] 商业地产基金(ICPF) - 基金以不加杠杆方式收购悉尼邦迪海滩 Manly Mosman及墨尔本市区等高端地段 目标年回报率7.5–8.5%[11] - 所投物业租户包括药房 银行 诊所 精品餐饮与便利零售等长期租户 续租率高 出租稳定性强[13] - 物业设有CPI联动租金条款 且多为Triple Net租赁 运营成本由租户承担 具备天然抗通胀能力[13] - 基金几乎不使用资产层面杠杆 目前无债务 提高现金流稳定性[13] 私募信贷策略 - 专注于提供高质量贷款 采用单一资产结构 贷款期限通常6到24个月[16] - 利息支付方式灵活 可按月 按季支付或计入本金 提供高水平结构灵活性[18] - 典型案例包括Wolseley Road临水豪宅第一抵押贷款 额度4500万澳元 期限18个月 贷款成数42% 年化收益10%[19] - Hunters Hill高端医疗物业第二抵押贷款 额度245万澳元 期限12个月 贷款成数80% 年化收益13%[20] 开发投资能力 - 专注于优质且高度受限市场中的精选房地产开发项目[23] - 邦迪海滩混合用途开发项目整合1770平方米地块 计划在高端零售空间之上打造奢华住宅公寓[24] - 项目目标四年内实现27%的项目内部收益率 净收益率约25%[26] - 邦迪地区房产价值年均上涨约13.2% 远超悉尼整体住宅市场过去十年约7–8%的涨幅[26] 市场前景 - 预计未来6至12个月内澳洲联储将有最多三次降息 直接推高房地产资产估值[31] - 澳大利亚已巩固其作为全球资本避风港的地位 吸引大量资本流入及高净值人群移居[31]