住房市场现状与利率环境 - 当前30年期固定抵押贷款利率为6.2% 15年期固定抵押贷款利率略高于5.5% [1][2] - 美联储本周连续第三次降息25个基点 预计抵押贷款利率在未来一年将小幅下降 [2] - 美联储短期利率的下调传导至抵押贷款利率需要相当长的时间 且不会对住房市场产生巨大影响 [3] 市场核心矛盾：库存与锁定效应 - 住房市场主要受库存影响 美国90%的住房贷款仍低于5%的利率 [4] - 大多数房主 尤其是豪华市场的房主 其贷款利率低于4% 甚至低于3.5% [4] - 大量房主因低利率被锁定 婴儿潮一代和X世代居住在大面积空置房屋中但无力置换 首次购房者因月供过高而被挤出市场 卖家因价格不及预期而退出市场 [5] - 库存问题是长期存在的核心议题 [6] 新兴购房模式：共有产权 - 租房者面临艰难选择：是租房不积累资产 还是选择一种新的所有权形式 [7] - 预计到2026年 一种前所未有的共有产权模式将更普遍 即与父母、伴侣或朋友共同购房 [7] - 具体模式为：共同支付首付款 通过有限责任公司共享产权 根据各州法律按三或四份分割 这被视为一个绝佳的投资机会 [8] 纽约与迈阿密豪华房地产市场动态 - 有报告称纽约市签署了89份新屋合同 目前有122套新豪华公寓挂牌出售 [9] - 尽管有报道称迈阿密房地产经纪人收到来自纽约最富裕居民的咨询激增166% 但专家对此类报告持怀疑态度 [10] - 所谓的“曼达尼亚效应”仅持续了约24小时 随后市场恢复平静 纽约市豪华市场已连续五周创下新高 [11] - 纽约市目前售价有一定折扣 有优质库存 卖家愿意达成交易 预计将迎来职业生涯中交易量最大的十二月 [12] - 从首次购房者到顶级市场的各个层级都表现活跃 市场正在经历转型 [13] - 有迈阿密开发商表示在“亿万富翁街”区域对丽思卡尔顿公寓等项目的兴趣增加 并预测资金将从纽约流向迈阿密 [15] - 专家认为媒体夸大了这一趋势 2020年才是从纽约迁往佛罗里达的高峰期 当前因税收等原因迁往佛罗里达的不仅是纽约人 还包括来自华盛顿州等其他州的居民 [16][17][19] - 资金具有流动性 会流向最受优待的地方 [20] 行业活动与项目 - 公司参与的梅赛德斯-奔驰广场项目位于比克尔 是其参与过的销售最快的项目 主要面向国际买家 [18] - 公司在Netflix上线的《拥有曼哈顿》新一季中 有一整集专门介绍迈阿密市场和该项目 [18]