行业与公司 - 行业：中国数据中心行业 - 公司：GDS Holdings（GDS/9698.HK，买入评级）和Range Intelligent（300442.SZ，未覆盖） 核心观点与论据 行业动态 - 中国首批数据中心C-REITs上市：南方GDS数据中心REIT（508060.SS）和南方Range科技数据中心REIT（180901.SZ）于8月8日上市，底层资产分别为GDS Holdings和Range Intelligent在一线城市的成熟批发数据中心设施，容量分别为29MW（昆山，靠近上海）和43MW（廊坊，靠近北京）[1] - 市场供需：廊坊和大上海地区合计占中国IDC总供应量的12%和总需求量的16%（2024年）[11][12] - 利用率：廊坊地区利用率从2020年的78%提升至2025年一季度的81.3%，大上海地区利用率从2023年的68%提升至2024年的72%[10][14][17][18] - 定价：大上海地区数据中心托管服务价格在2020-2024年保持稳定，2024年GDS C-REIT的定价为512元/千瓦/月（不含电费），Range Intelligent C-REIT为1,075元/千瓦/月（含电费）[15][19][20] 单位经济性 - 月度经常性收入（MRR）：单数据中心项目的MRR范围为500-600元/千瓦/月（不含电费）或1,000元/千瓦/月（含电费）[9][19] - EBITDA/利用容量：Range Intelligent的单项目EBITDA/利用容量为690万元/MW（2024年），高于GDS的530万元/MW[23][24] - EBITDA利润率：GDS C-REIT的EBITDA利润率（不含电费）达86%，Range Intelligent C-REIT（含电费）为53%[19][25] - 维护和改造资本支出：GDS C-REIT和Range Intelligent C-REIT的年均资本支出分别为61万元/MW和59万元/MW[26][29] 估值 - GDS C-REIT的2026年EV/EBITDA为16.9倍，高于GDS中国的12.7倍（假设DayOne价值为7.5美元）[30][33] - Range Intelligent C-REIT的2026年EV/EBITDA为15倍，低于其上市公司的16.6倍[30] - 首日交易表现：两只C-REIT均涨停，涨幅达30%[9] - 资本成本：GDS和Range Intelligent C-REIT的WACC均为7.75%，首年资本化率分别为7.56%和7.5%，高于物流、仓储和工业园REITs的平均水平[34][35] 对GDS的影响 - GDS通过C-REIT出售底层资产100%股权，将剥离29MW容量、1.75亿元收入和1.44亿元EBITDA（占2025年预估的2%收入和3%调整后EBITDA）[9] - C-REIT上市带来约16亿元净收益（扣除再投资），而GDS截至2025年一季度的净债务为350亿元[9] 其他重要内容 - 未来关注点：中国互联网巨头的AI/云收入增长（如阿里云6月季度同比增长23%）、数据中心订单可见性、美国AI芯片出口审批进展[8] - 行业意义：C-REIT为数据中心运营商提供了新的融资渠道，有助于资本回收、资产负债表改善和运营效率提升[4] 数据来源与图表引用 - 主要数据来源：KZ咨询、公司数据、高盛全球投资研究[11][13][17][18][24][25][29] - 关键图表：Exhibit 3（供需占比）、Exhibit 4（定价）、Exhibit 6（EBITDA/利用容量）、Exhibit 12（估值敏感性分析）[11][15][23][33]