文章核心观点 - 尽管房地产行业对利率敏感且近年表现不佳 但部分分析师看好房地产投资信托基金在2026年的反弹前景 其驱动因素可能超出美联储的援助范围[1] - ALPS Active REIT ETF等主动管理型ETF可能从房地产行业的潜在反弹中受益[1] 行业历史表现与估值 - 房地产板块已连续四年跑输大盘 导致其估值折价幅度达到自全球金融危机以来最阔水平[2] - 历史数据显示 房地产板块上一次连续三年跑输大盘是在1997年至1999年 随后迎来了六年的超额回报期[2] 行业结构与投资机会 - 房地产行业在标普500指数中的权重虽小 但内部细分领域众多 各子板块并非同步变动[3] - 主动管理型基金如REIT ETF能够瞄准行业内的机会领域 例如数据中心和工业类REITs 分析师认为这些领域可能在2026年走强[4] - 工业类REITs在ALPS ETF投资组合中的占比接近14%[4] 细分领域前景分析 - 数据中心需求保持强劲 租赁势头持续增强 2025年三级市场的数据中心租赁增速已超过一级市场 部分原因是主要市场的供应限制限制了大规模建设[5] - 预计2026年企业的人工智能需求将进一步加速 且部署将更偏向主要都市市场 因为延迟对AI工作负载的影响更大[5] - 分析师对商场和购物中心类REITs也持积极看法 这一点对关注该ETF的投资者尤为重要 因为该ETF将其投资组合的14.44%配置于零售类REITs[5] - 购物中心供应仍然紧张 其基本面应保持韧性 因为预计在2026-2027年开始的强劲租赁积压将继续支持净营业收入增长[6] - 商场类REITs年内迄今上涨 且交易价格高于5年平均水平 但2026财年强劲的盈利增长预示着进一步上行空间 特别是对于A级和主要都市资产 这应能支持租金持续增长[6]

行业表现与前景 - 截至2025年12月9日，房地产行业及相关ETF年内表现平淡，该领域最大的ETF年初至今仅勉强为正[1] - 尽管2025年表现滞后，但不应忽视2026年上市房地产投资信托的投资机会，可考虑评估如ALPS Active REIT ETF等ETF[1] - 支持房地产股票在2026年反弹的论点基于多种因素，其中一些可能被市场参与者忽视[2] REITs运营与财务基本面 - 在充满挑战的经济和金融市场条件下，REITs持续交付了稳健的运营业绩，并保持了结构良好、低杠杆的资产负债表[3] - 截至第三季度，REITs的净营业收入同比增长率为5.2%，同店净营业收入同比增长率为2.8%[4] - 超过60%的REITs实现了正的净营业收入同比增长，超过50%的REITs实现了同店净营业收入同比增长[4] - 在困难时期，公司资产负债表的实力至关重要，REITs已被证明是其资产负债表的优秀管理者[5] - REITs注重固定利率债务和较长的到期期限，限制了其受更高利率的影响，并凸显了其对长期投资的关注[5] ALPS Active REIT ETF优势 - 积极管理的ALPS Active REIT ETF能够利用行业内引人注目的净营业收入和同店净营业收入增长故事[3] - 作为积极管理型基金，该ETF能比许多指数型竞争对手更快地接触到资产负债表更优越的REITs[4]

文章核心观点 - 在投资上市房地产投资信托基金领域，主动管理策略长期来看可能比被动策略更具优势 [1] - ALPS Active REIT ETF作为一只主动管理型ETF，在房地产行业资产负债表稳健且运营资金指标向好的背景下值得关注 [2] ALPS Active REIT ETF产品特征 - 该ETF股息收益率为3.12%，其主动管理特性为投资者提供了灵活性，并能揭示专业资产配置者关注的房地产细分领域 [3] - 该ETF对医疗保健类REITs的配置权重为19.48%，是其第二大细分行业权重 [4] - 其最大的细分行业敞口为专业REITs，其中包含数据中心运营商，部分相关公司位列其前十大持仓，表明其涉足人工智能主题投资 [6] 主动管理REITs的行业配置趋势 - 尽管医疗保健类REITs在资产管理规模中占比近18%，但电信类REITs相对于其指数权重的超配幅度最大，达到指数权重的135% [5] - 受疫情影响板块近期复苏，办公类REITs自2020年初以来首次从低配转为超配，酒店/度假村类REITs接近与其指数权重持平 [5] - 主动型房地产管理人也在增加对酒店和零售类REITs的敞口，零售类REITs在该ALPS ETF投资组合中占比14% [7] - 酒店/度假村类别本季度接近与其指数权重持平，为指数权重的99%，而自助仓储类别为93%，零售和工业类别均为显著低配，分别为其指数权重的76%和80% [8]

行业表现与市场情绪 - 以该行业最大的ETF衡量，房地产股今年表现平平[1] - 尽管美联储已两次降息，但行业表现令人失望[1] - 这种温和的市场情绪可能掩盖了投资机会，例如ALPS Active REIT ETF (REIT)[1] ALPS Active REIT ETF (REIT) 优势 - 作为主动管理型ETF，相比被动型竞争对手可能为投资者提供优势[3] - 该基金可以侧重投资于资产负债表最稳健的房地产公司，同时避开那些最依赖美联储降息的公司[3] - 其主动管理特性对于寻找具有最佳运营资金(FFO)特性的REITs的投资者具有吸引力[4] 行业基本面分析 - 行业持续在动荡年份中提供稳健的运营表现[3] - 强劲的运营业绩和管理良好的资产负债表使REITs在2026年有望利用增值增长机会[3] - 稳健的资产负债表可能为REIT在2026年带来更好的表现[2] 关键财务与运营指标 - 行业运营资金(FFO)达到210亿美元，同比增长17.3%[5] - 近三分之二的REITs报告FFO增长，反映出今年第三季度的强劲运营表现[5] - 第三季度净营业收入(NOI)同比增长5.2%，62%的REITs报告NOI增长[6] - REIT自有物业的平均入住率达到93.0%[7] 细分市场表现 - 零售地产入住率领先，为96.9%[7] - 公寓入住率为95.7%，工业地产入住率为94.5%[7] - 办公地产是唯一低于95.0%的板块，入住率为85.3%[7]

房地产行业在标普500指数中的权重与结构 - 房地产是标普500指数中权重最小的行业之一[1] - 该行业内部包含多个细分领域 传统被动型房地产ETF可覆盖五个或更多细分领域[1] 商业地产的现状与前景 - 商业地产是房地产行业的重要组成部分 但自新冠疫情后因办公室空置率骤降而承受压力[2] - 部分专家认为商业地产将迎来复兴 这可能使ALPS Active REIT ETF等基金受益[2] - 若美联储启动可信的货币宽松政策 商业地产可能成为相关基金的催化剂[4] ALPS Active REIT ETF的投资优势 - 该基金为主动管理型ETF 相比被动型基金更能灵活应对商业地产领域的机遇与风险[3] - 基金投资组合进行多元化配置 不局限于单一两个房地产细分领域[3] - 除了潜在的商业地产反弹 该基金还提供可靠收入、抗通胀属性以及与传统股票较低的相关性[7] 房地产作为资产类别的投资价值 - 高盛资产管理公司指出 房地产在宏观经济不确定、利率和通胀结构性走高的环境下 其收入潜力、与其他资产类别的低相关性及抗通胀特性具有吸引力[5] - 房地产可通过提供多样化且相关性较低的回报流来提升投资组合的风险调整后收益[8] - 房地产独特的供需特征及租赁结构 引入了市场、行业和资产特定因素 可降低对广泛经济趋势的敏感性[8] 主动管理在捕捉商业地产机会中的作用 - 投资于商业地产反弹的主题可能特别适合主动管理策略[6] - 高盛资产管理公司指出 商业地产出现复苏迹象 但投资者需要保持选择性[6]