公司运营表现 - 2025年至今公司运营表现稳健 在5周前公布财报时上调了收入指引、NOI指引和FFO指引 [3] - 续租率和保留率（即续租客户占比）超出预期且高于历史平均水平 入住率水平也非常强劲 [3] - 新租约租金增长较为温和 租赁季提前见顶 [4] 管理层介绍 - Equity Residential出席高管包括总裁兼CEO Mark Parrell、新任CFO Bret McLeod（来自酒店和零售行业背景）以及投资者关系First VP Marty McKenna [1][2] - 公司新任CFO Bret McLeod具有酒店和零售行业背景 [2] 会议安排 - 本次为美国银行2025年全球房地产会议 Equity Residential管理层将讨论今年至今运营情况、2026年形势以及资本配置 [1][3]

公司业务模式 - 公司91%收入来自年度性来源 这是评估全年业绩的重要考量因素[3] 财务表现 - 自首次公开募股30年以来 公司实现年均14%的投资回报率[3] - 长期净营业收入增长率为4.4%[4] - 将净营业收入增长转化为每股运营资金增长 达到8.4%的每股运营资金增长率[4] 管理层结构 - 首席执行官兼非独立副主席Marguerite Nader负责开场陈述[2] - 执行副总裁兼首席财务官Paul Seavey将提供运营更新[2] - 总裁兼首席运营官Patrick Waite将讨论经济周期中的公司表现[2] 会议背景 - 美银证券2025年全球房地产会议 由住宅REITs分析师Jana Galan主持[1] - 公司管理层参与会议并进行互动问答环节[1]

PresentationI'll turn it over to them to start with a few opening remarks, and then happy to take Q&A from the room, or I can go through a list, I've got prepared.Good morning. Welcome to Bank of America's 2025 Global Real Estate Conference. I'm Jana Galan, and I cover the residential REITs at BofA. We're very excited to have with us Camden's President and CEO, Alex Jessett, and Senior Vice President of Investor Relations, Kim Callahan.Alexander JessettPresident, CFO & Assistant Secretary Thanks, Jana. So g ...

核心财务表现 - 公司2025年第二季度标准化FFO每股0 99美元 符合Zacks一致预期 同比增长2 1% [1] - 同店收入同比增长2 7% 超出预期1 8% 同店运营费用增长3 7% 高于预期1 7% 同店NOI增长2 3% 超出预期1 8% [3] - 平均租金同比上涨2 6%至3187美元 同店物业实际入住率提升20个基点至96 6% [4] 租赁市场动态 - 新租约价格同比下降0 1% 续租率5 2% 混合租金增长率为3% 住宅物业入住率环比提升10个基点至96 6% [5] - 公司CEO表示市场需求持续强劲 客户财务韧性良好 新供应量是市场收入表现的主要决定因素 [2] 资产组合调整 - 第二季度出售西雅图一处289套公寓的物业 售价1 21亿美元 同时以5 338亿美元收购亚特兰大郊区8处物业共2064套公寓 [6] - 上半年完成纽约市场450套公寓的合资开发项目(成本2 012亿美元) 以及旧金山和丹佛市场独资开发的495套公寓(成本2 378亿美元) [7] 财务指标与指引 - 期末现金及等价物降至3130万美元 净债务与标准化EBITDAre比率从4 21X升至4 45X 无抵押NOI占比微降至90 4% [8] - 上调2025年全年FFO每股指引至3 97-4 03美元(原3 90-4 00) 预计同店收入增长2 6-3 2% 费用增长3 5-4 0% NOI增长2 2-2 8% 入住率预期96 4% [10][11] 同业比较 - UDR公司第二季度FFOA每股0 64美元超预期 同店NOI增长推动业绩 同时上调全年指引 [13] - Essex Property Trust核心FFO每股4 03美元超预期 同比增长2 3% 同物业收入增长但运营费用部分抵消收益 [14]

核心观点 - AvalonBay Communities (AVB) 2025年第二季度核心运营资金(FFO)每股2.82美元，超出预期并同比增长1.8% [1] - 公司上调2025年全年指引，反映同店净营业收入(NOI)增长，但开发项目NOI因入住延迟而下降 [1] - 同店住宅收入增长3.0%，NOI增长2.7%，得益于租金上涨和入住率改善 [3][9] - 公司股票在盘后交易中下跌1.44% [2] 财务表现 - 第二季度总收入7.602亿美元，同比增长4.7%，但略低于预期0.2% [2] - 同店住宅收入6.891亿美元，同比增长3.0% [3] - 同店住宅运营费用2.119亿美元，同比增长3.6% [3] - 同店住宅NOI 4.7718亿美元，同比增长2.7% [3] - 利息支出6480万美元，同比增长13.5%，超出预期 [4] 运营指标 - 同店每套已出租房屋平均收入3056美元，同比增长2.8% [4] - 同店经济入住率96.2%，同比上升20个基点 [4] - 2025年开发社区NOI预计2500万美元，低于此前预期的3000万美元 [11] 资产组合活动 - 收购达拉斯-沃斯堡都市区6个社区，含1844套公寓，收购价4.315亿美元 [5] - 出售新泽西州Wood-Ridge两处全资社区，含406套公寓和1.8万平方英尺商业空间，售价1.615亿美元，实现GAAP收益9964万美元 [5] - 截至2025年6月30日，有20个全资开发社区在建，预计含7299套公寓和6.9万平方英尺商业空间，预计总资本成本27.8亿美元 [6] 财务状况 - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物1.0283亿美元 [7] - 无信用额度借款，商业票据借款6.6464亿美元 [7] - 年化净债务与核心EBITDAre比率为4.4倍 [7] - 2025年前六个月无担保NOI占比95% [7] 2025年展望 - 预计全年核心FFO每股11.19-11.59美元，中点增长3.5% [10] - 预计同店住宅收入增长2.8%，低于此前3%的指引 [11] - 预计同店运营费用增长3.1%，低于此前4.1%的预期 [11] - 预计同店住宅NOI增长2.7%，高于此前2.4%的指引 [11] - 预计第三季度核心FFO每股2.75-2.85美元，低于预期的2.86美元 [12] 行业比较 - Mid-America Apartment Communities (MAA) 2025年第二季度核心FFO每股2.15美元，超出预期但同比下降3.15% [13] - MAA同店收入下降，平均有效租金同比下降 [13] - Equity Residential (EQR) 预计2025年第二季度标准化FFO每股0.99美元，同比增长2.1% [16] - EQR预计第二季度收入7.6926亿美元，同比增长4.8% [16]

财务业绩 - 第二季度核心FFO每股48美分，超出预期的47美分，较去年同期的47美分有所增长[1] - 总收入6.814亿美元，超过预期的6.769亿美元，同比增长4.3%[2] - 同店NOI增长2.5%，其中同店核心收入增长2.4%，运营费用增长2.2%[3] 租金与入住率 - 同店续租租金增长4.7%，新租租金增长2.2%，混合租金增长4.0%[3] - 同店平均入住率97.2%，同比下降40个基点[3] 投资组合活动 - 收购939套全资住宅，价值约3.16亿美元，合资企业收购101套住宅，价值约3400万美元[4] - 处置295套全资住宅，收入约1.11亿美元，合资企业处置63套住宅，收入3000万美元[4] - 推出开发商贷款计划，向休斯顿住宅开发商提供3270万美元贷款，用于开发156套住宅社区[5] 资产负债表 - 第二季度末总流动性12.8亿美元，包括现金和循环信贷额度[6] - 有担保和无担保债务总额82.5亿美元，净债务/TTM调整后EBITDAre为5.3倍[6] - 标普全球评级确认发行人信用评级为'BBB'，展望从'稳定'上调至'正面'[6] 2025年展望 - 维持全年核心FFO每股1.88-1.94美元的指引，中点1.91美元，市场预期1.93美元[7] - 预计同店收入增长1.75%-3.25%，运营费用增长2.75%-4.25%，同店NOI增长1.00%-3.00%[9] 同业表现 - Essex Property Trust第二季度核心FFO每股4.03美元，超出预期的3.99美元，同比增长2.3%[11] - UDR第二季度标准化FFO每股64美分，超出预期的62美分，同比增长3.2%[12]

公司业务与规模 - 公司是全美最大公寓业主之一 拥有近95,000个单元 覆盖12个州[1] - 投资组合多元化 涵盖主要沿海市场和阳光地带增长型都会区[1] 股东回报表现 - 自首次公开募股以来年均总回报率达11.7%[2] - 当前股息收益率达3.5% 自2000年以来股息复合年增长率为4.8%[2] - 季度股息为每股1.75美元 折合年化7美元 今年提高2.9%[4] - 自1993年首次公开募股以来股息增长近300%[4] 财务支撑能力 - 预计今年核心运营资金(FFO)每股达11.14至11.64美元[4] - 保守派息比率使公司能保留现金用于新投资[4] - 拥有优质资产负债表 为投资组合扩张提供灵活性[4] 投资与开发活动 - 今年以6.185亿美元收购德克萨斯州8处公寓社区[5] - 当前进行中的开发项目价值30亿美元 预计未来两年完成[5] - 持有28亿美元流动性资金用于增值型增长投资[5] 市场前景与增长动力 - 现有公寓组合将持续受益于强劲市场需求[6] - 高入住率和租金上涨将推动净营业收入超平均增长[6] - 租金上涨与组合增长将支持股息持续增加[6]

公司业绩预测 - Camden Property Trust (CPT) 将于2025年7月31日盘后公布第二季度财报 预计营收同比增长 但每股FFO可能同比下降 [1] - 上季度公司FFO每股1 72美元 超出预期2 38% 主要得益于同物业NOI增长和入住率提升 [2] - 过去四个季度公司FFO每股均超预期 平均超出幅度为2 39% [2] - 公司预计Q2核心FFO每股1 67-1 71美元 中值同比下降1 17% 营收预估3 9382亿美元 同比增长1 7% [9][11] 美国公寓市场表现 - 2025年第二季度美国公寓市场表现强劲 4-6月净吸收22 7万套 年化吸收量超过2021-2022年峰值水平 [3] - 6月全国入住率达95 6% 同比提升140个基点 租金增长仅0 19% 显示运营商优先保障入住率的策略 [4] - 过去一年完成53 5万套新供应 其中Q2交付10 8万套 市场消化能力凸显行业韧性 [5] - 科技驱动市场(旧金山 波士顿等)和阳光地带市场(达拉斯 亚特兰大等)需求复苏 旅游城市(拉斯维加斯等)表现稍弱 [6] 公司运营亮点 - 公司在高增长市场的战略布局支撑了稳定表现 这些区域具备高收入岗位创造和人口流入优势 [7] - 城市与郊区均衡布局 结合技术投入和运营规模优势 推动效率提升和NOI增长 [8] - 截至5月29日数据显示 Q2入住率95 6%(Q1为95 4%) 混合租金增长率符合0%-1%的指引 [10] 同业比较 - 同业公司American Homes 4 Rent(AMH)和Independence Realty Trust(IRT)被列为潜在业绩超预期标的 [13] - AMH预计7月31日公布财报 Earnings ESP +0 31% Zacks评级2 [13] - IRT预计7月30日公布财报 Earnings ESP +0 79% Zacks评级3 [14]

核心财务表现 - 2025年第一季度核心运营资金(FFO)每股1.72美元 超出市场预期1.68美元 同比增长1.2% [1] - 季度营收3.906亿美元 高于预期的3.88亿美元 同比上升1.9% [2] - 同物业营收3.763亿美元 同比增0.8% 同物业净运营收入(NOI)2.434亿美元 同比增0.9% [3] 运营指标 - 同物业入住率达95.4% 同比提升40个基点 环比提升10个基点 [3] - 同物业有效混合租金率同比下降0.1% [3] - 开发中项目4个 合计1,531个单元 预计成本6.39亿美元 [4] 资产并购动态 - 季度内收购两处公寓社区：德州奥斯汀352单元项目(6,770万美元) 田纳西州纳什维尔435单元项目(1.313亿美元) [4] 资产负债状况 - 现金及等价物2,620万美元 未使用信贷额度7.467亿美元 [5] - 净债务与年化EBITDAre比率4.1倍 较上季度3.8倍有所上升 [5] 业绩指引调整 - 上调2025全年FFO每股指引至6.63-6.93美元 中值上调3美分至6.78美元 [6] - 预计同物业营收增长0-2% 费用增长2.25-3.75% NOI变动区间-1.5%至+1.5% [7] 同业比较 - Essex Property Trust(ESS)第一季度FFO每股3.97美元 超预期3.92美元 同比增3.7% [9] - Equity Residential(EQR)第一季度FFO每股0.95美元 超预期0.93美元 同比增2.2% [9]

核心财务表现 - 2025年第一季度核心运营资金(FFO)每股2.20美元 超出Zacks共识预期2.16美元 但同比下降0.9%[1] - 租金及其他物业收入5.493亿美元 略低于Zacks共识预期5.513亿美元 但同比上升1.04%[2] - 同店组合收入同比微增0.1% 但平均单位有效租金下降0.6% 物业运营费用上升1.2% 导致同店NOI同比下降0.6%[4] 运营指标 - 同店组合平均物理入住率达95.6% 同比提升30个基点 高于预期的95.5%[5] - 居民周转率维持在历史低位41.5%(过去12个月) 主要因单户住宅购买导致的搬出率创纪录新低[5] - 同店有效混合租赁费率下降0.5% 其中新租约费率暴跌6.3% 续租费率增长4.5%[6] 管理层评论 - CEO指出同店运营超预期 公寓需求强劲推动高入住率 拖欠率下降及定价趋势改善[3] - 同店混合租赁定价环比上升160个基点 同比改善70个基点 为春季夏季租赁旺季做好充分准备[3] 资产组合动态 - 退出哥伦比亚市场 出售两处多户物业(576单元 平均楼龄32年) 获净收益约7200万美元[7] - 截至季度末有7个在建社区 预计总成本8.515亿美元 另有4个新完工社区和3个新收购社区处于租赁期 累计成本6.573亿美元[7] 资产负债表状况 - 现金及等价物从2024年底的4300万美元增至5580万美元[8] - 可用流动性达10亿美元(含循环信贷额度) 净债务/调整后EBITDAre比率为4倍[8] - 总债务50亿美元 平均到期年限7年 无抵押NOI占总NOI的95.8%[9] 业绩指引 - 2025年第二季度核心FFO每股指引2.05-2.21美元 中点2.13美元 低于Zacks共识预期2.18美元[11] - 全年核心FFO每股指引8.61-8.93美元 中点8.77美元 与Zacks共识预期8.79美元基本持平[11] - 预计全年同店收入增长-0.35%至1.15% 运营费用增长2.45%-3.95% 同店NOI增长-2.15%至-0.15% 平均物理入住率指引95.3%-95.9%[12] 同业比较 - Equity Residential一季度FFO每股0.95美元超预期 同比增2.2% 租金收入7.608亿美元同比增4.1%[13] - AvalonBay一季度FFO每股2.83美元超预期 同比增4.8% 总收入7.459亿美元同比增4.6%[13]