合资企业成立 - 宏利投资管理与TruAmerica共同成立10亿美元经济适用房合资企业Anchor Point Residential [7] - 合资平台旨在收购地理位置多元化的收入限制型资产组合中的普通合伙人权益 [7] - 初始收购包含51处物业共6000个单位 分布于加州 德州和华盛顿州主要都会区 [7] 战略定位 - 合资企业致力于保护全美范围内的收入限制型住房 [3] - 通过低收入住房税收抵免项目支持高质量资产组合 [7] - 利用双方互补优势与运营专长实现长期管理 [5] 市场机遇 - 机构投资者被收入限制型住房板块稳定持久的回报所吸引 [4] - 该资产组合策略展现由稳定入住率和基础住房短缺支撑的持续现金流 [5] - 尽管市场利率交易环境波动 投资者仍在经济适用房领域完成大规模交易 [6] 执行计划 - 首笔交易于8月完成 后续阶段将于今年秋季跟进 [7] - 合资结构使企业能在需要高效执行的领域采取果断负责的行动 [6] - 资产组合包含2003至2023年间建造的物业 具备现代设施条件 [7]

核心财务表现 - 2025年第二季度摊薄每股收益为0.92美元，同比增长7% [2] - 第二季度核心FFO每股2.15美元，同比下降3.2% [2] - 上半年摊薄每股收益2.46美元，同比增长17.7% [2] - 第二季度FFO每股2.19美元，同比增长6.3% [2] 同店运营表现 - 第二季度同店有效混合租金增长率达0.5%，环比改善100个基点 [5][6] - 新签租约租金下降4.8%，续租租金增长4.7% [6] - 同店物业收入下降0.3%，运营费用增长3.8% [4] - 同店NOI下降2.6%，平均物理入住率保持95.4% [4][6] 租赁与需求动态 - 居民周转率保持历史低位41%，因购买独栋房屋而搬出的比例仅11% [5] - 续租定价表现强劲，推动混合租赁表现较去年提升40个基点 [3] - 平均有效租金为每单元1,690美元，与去年同期持平 [6] 开发与租赁中项目 - 开发管道接近10亿美元，8个项目在建，总预期成本9.425亿美元 [5][7] - 第二季度开始南卡罗来纳州查尔斯顿336单元新项目建设 [5][8] - 6个租赁中项目共2,101单元，平均入住率80.7%，累计成本5.739亿美元 [9] - 第二季度为开发现项目投入约9,200万美元资金 [8] 资产负债表与融资 - 总债务50亿美元，净债务与调整后EBITDAre比率为4.0倍 [12][26] - 现金及可用信贷额度合计10亿美元 [11] - 固定利率债务占比93.8%，平均到期年限6.7年 [12] - 第二季度支付股息1.818亿美元，同比增长3.1% [11] 2025年业绩指引更新 - 下调每股收益指引至5.25-5.49美元，原为5.51-5.83美元 [16] - 维持核心FFO指引中点8.77美元不变，范围调整至8.65-8.89美元 [16] - 第三季度核心FFO指引区间2.08-2.24美元，中点2.16美元 [16] - 同店NOI增长预期维持-1.15%不变，收入增长指引下调至-0.2%-0.4% [16] 业务规模与资产 - 截至2025年6月30日，拥有104,347套公寓单元，遍布16个州和哥伦比亚特区 [20] - 总资产117亿美元，房地产资产净值115亿美元 [26][29] - 总债务50.5亿美元，股权市场价值177.6亿美元 [26] - 毛资产174.7亿美元，毛房地产资产172.3亿美元 [26][35]