核心观点 - 西安环球印务股份有限公司委托西安恒达房地产资产评估测绘有限公司对其位于西安高新区科技一路32号的工业用途土地及地上建筑物进行市场租金评估，评估结果显示总建筑面积9,506.01平方米的物业年租金区间为285.75万至314.34万元，单位月租金区间为12.00至13.20元/平方米 [1][15] 估价对象详情 - 估价对象为工业用途土地及地上建筑物，土地面积未明确披露，土地用途为工业用地，使用年限至2048年12月 [1][3] - 建筑物包括生产车间、仓库、门房、办公化验楼及厂房，总建筑面积9,506.01平方米，其中门房面积27.86平方米，建筑物建于2004年并于2012年续建，现状为简易装修，部分设施存在老化问题 [1][3] - 所有权人为西安永旭创新服务有限公司（西安环球印务股份有限公司全资子公司西安易诺和创科技发展有限公司的前身） [3] 估价方法与参数 - 采用比较法进行估价，价值时点为2025年7月22日，价值类型为市场租金价值，租金内涵包括建筑物、分摊土地使用权及公共配套设施，但不包括承租方负担的二次装修费、物业管理费等 [1][11][12] - 估价依据包括相关法律法规、技术标准及委托方提供的权属证明等文件 [12][13] 区域市场环境 - 西安高新区为国家级高新区，2023年生产总值3,332.55亿元，同比增长8.1%，形成光电子信息、智能制造等主导产业体系，高新技术企业达5,326家 [9][10] - 2025年第一季度西安甲级写字楼平均租金环比下降1.7%至89.15元/平方米/月，空置率22.89%，高新区租金93.59元/平方米/月，空置率18.1%，租赁需求以科技信息业（42.8%）和金融业（22.5%）为主 [5] - 全国工业仓储市场2025年上半年净吸纳量507万平方米创历史新高，但租金跌幅扩大，西安仓储市场平均净有效租金环比降1.0%至20.5元/平方米/月 [7] 宏观经济背景 - 2024年中国国内生产总值126万亿元，增长5.2%，居民人均可支配收入增长6.1%，2025年1-5月房地产投资下降10.4%，新开工面积下降20.0% [4] - 西安2024年生产总值13,317.78亿元，消费端显低迷，投资信心减弱，第三产业占比持续增高，科创驱动产业结构优化 [4]