纪要涉及的行业和公司 - **行业**：中国内地和中国香港房地产行业 - **公司**：中国内地房地产公司如中国海外发展、华润置地、万科企业、融创中国等；中国香港房地产公司如新鸿基地产、长江实业集团、恒基兆业地产等；物业管理公司如华润万象生活、碧桂园服务、融创服务等；REITs如领展房产基金、冠军REIT等 纪要提到的核心观点和论据 中国内地房地产市场 - **核心观点**：销售和领先指标疲软，坚持“越差越好”的观点，建议逢低买入优质国企和有转机故事的公司 - **论据** - **领先指标**：中原一线城市二手挂牌价格指数从21.3微升至21.9，但仍在6个月低点附近徘徊；中原经理信心指数（二手成交量）从51.0微降至50.6；房产中介网站流量指数同比下降26%，环比下降3% [4] - **销售数据**：60城一手房网签量同比下降18%，环比因月末因素上涨17%，较4年平均水平从-71%改善至-60%，但仍弱于2025年第一季度平均45 - 55%的降幅；12城二手房网签量同比从+9%改善至+18% [4] - **板块表现**：经过数周持续跑赢大盘后，上周板块下跌3%，跑输恒生指数（+3%），主要因政治局会议无意外利好后获利回吐 [4] 中国香港房地产市场 - **核心观点**：看好有高股息确定性和资本循环故事的公司，对新世界发展和九龙仓置业保持谨慎 - **论据** - **新房市场**：新鸿基地产推出的第一期Sierra Sea（318个单位）全部售罄，得益于低总价和有吸引力的定价；新鸿基地产发布第四批价目表（133个单位），平均售价较第一批高7% [4] - **二手房市场**：前35大屋苑的二手交易环比上升4%至53宗；二手房价环比微升0.01%，但CCL指数通常有几周延迟，最新数据未反映4月初股市抛售情况，预计未来几周房价将走弱，2025年将回调5% [4] - **板块表现**：上周香港房地产板块上涨4%，小幅跑赢恒生指数（+3%），表现较好的是冠军REIT（+14%）和香港置地（+14%），表现较差的是希慎兴业（+1.5%）、新世界发展（+1.7%）和九龙仓置业（+1.9%） [4] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **分析师认证和重要披露**：报告分析师认证其观点准确反映个人看法，且薪酬与具体推荐或观点无直接间接关联；J.P. Morgan与报告覆盖公司有业务往来，可能存在利益冲突 [3][85] - **评级系统和覆盖范围**：J.P. Morgan采用的评级系统包括增持、中性和减持；分析师Karl Chan的覆盖范围包括多家内地和香港房地产及相关公司 [89] - **估值和风险**：有关覆盖公司的估值方法和风险，可查看最新公司特定研究报告、联系分析师或发送邮件咨询；报告列出了相关假设 [95] - **其他披露**：包括J.P. Morgan的业务范围、研究材料分发、对受制裁证券的立场、数字资产监管、ETF业务、期权期货研究风险披露、基准利率改革等内容 [98][101][103]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 中国房地产行业仍在下滑，尽管2024年9月下旬政策转向，但4月1 - 27日20个主要城市新房销售（成交量）同比下降至 -15.9%，较3月的2.5%大幅下滑 [1] - 中美“对等”关税生效两周后，高频数据和传闻证据喜忧参半，预计4月出口增速将从3月的12.4%大幅放缓，5月2日起最低免税额豁免政策结束也可能对出口商造成重大打击 [1] - 五一假期期间出行活动可能保持强劲，民航客运量预计同比增长8.0%，跨境出行日均预计同比增长27.0% [2] - 3月工业利润增长略有改善，同比增长2.6%，主要受工业生产增长推动，但各行业表现不一 [3] - 随着关税截止日期临近，中国电商巨头Shein和Temu面临挑战，价格调整后市场排名下滑，近30%客户可能减少或停止购物 [4] 根据相关目录分别进行总结 贸易 - 4月27日主要港口每周集装箱吞吐量同比增速从一周前的12.4%放缓至9.7%，货物吞吐量同比增速从7.8%升至10.6% [10] - 4月27日中国至美国的每周船舶离港数量同比增速从一周前的14.2%暴跌至 -12.6% [10] - 4月27日每周铁路货运量同比增速从一周前的2.5%升至4.8%，高速公路每周卡车流量同比增速从3.3%降至1.9% [10] - 4月21日每周国际货运航班数量同比增速从一周前的29.4%放缓至23.8% [10] - 4月24日洛杉矶港每周集装箱进口量同比增速从一周前的30.8%降至24.8% [10] 航运成本 - 4月25日中国集装箱运价指数（CCFI）环比上涨1.0%，至欧洲上涨0.9%，至美国东海岸上涨0.1% [10] - 4月25日宁波集装箱运价指数（NCFI）环比下降1.4%，至美国西海岸和东海岸分别环比上涨1.5%和0.2% [10] - 4月25日国际集装箱航运成本Freightos Baltic指数（FBX）较3月底环比上涨0.3% [10] - 4月至今中国进口干散货运价指数（CDFI）同比变化从3月的 -23.3%改善至 -22.7% [10] 出行 - 五一期间民航客运量预计同比增长8.0%至1075万人次，跨境出行日均预计同比增长27.0%至215万人次 [2] - 4月27日国内航班7天移动平均同比增速从上周的5.2%微降至5.0%，为2019年疫情前水平的112.9%，较一周前略有上升 [10] - 4月27日跨境航班7天移动平均同比增速从上周的21.7%降至18.4%，恢复至2019年疫情前水平的84.2%，与一周前持平 [10] 房地产 - 4月1 - 27日20个主要城市新房销售（成交量）同比下降至 -15.9%，较3月的2.5%大幅下滑 [1] - 4月27日新房销售7天移动平均成交量同比降幅从一周前的 -14.3%收窄至 -12.7% [10] - 各城市层级销售情况不一，4月27日一线城市、二线城市和低线城市销售增速分别为 -16.2%、 -4.9%和 -24.4%，较一周前分别为 -10.1%、 -13.4%和 -20.7% [10] - 4月27日14个主要城市二手房交易成交量同比增速从一周前的12.8%升至29.7%，深圳二手房成交量同比增速从40.9%升至56.6%，上海从46.3%降至20.7% [10] 关键产品价格 - 4月27日农产品批发价格指数7天移动平均同比降幅从一周前的 -2.3%微升至 -2.2%，1 - 27日同比从3月的 -4.7%升至 -2.2% [10] - 4月25日南华工业品价格指数7天移动平均同比降幅从一周前的 -15.3%升至 -15.0%，1 - 25日环比从3月的 -2.8%降至 -5.0% [10][11] 工业原材料 - 4月至今水泥周发货与产量比率较去年同期高出2.4个百分点，低于3月平均水平6.5个百分点 [13] - 4月至今水泥厂周开工率较去年同期低1.5个百分点，低于3月平均水平3.1个百分点 [13] - 4月至今主要钢厂螺纹钢周产量同比增速从3月的4.7%升至7.1% [13] - 4月至今沥青厂开工率较去年同期高出1.9个百分点，较3月的低于去年同期2.3个百分点有所改善 [13] - 4月至今中国南方八省电厂日均煤炭燃烧量同比增速从3月的1.2%降至 -6.4% [13]

公司年度报告及利润分配情况 - 2025年4月29日公司监事会批准2024年经审计的年度报告和利润分配提案 [1] - 监事会决定将管理层编制的年度报告和利润分配提案提交股东大会批准 [1] - 与2025年2月20日的初步披露相比公司收入和利润保持不变 [1] 报告提交与获取途径 - 2024年原始经审计年度报告以机器可读的.xhtml格式提交给纳斯达克塔林证券交易所并进行数字签名 [2] - 无欧洲单一电子格式（ESEF）标记的2024年经审计年度报告pdf格式可在公司主页http://www.trigonproperty.com获取也可在公司所在地塔林帕尔努大街18号阅读 [3] 公司联系方式 - 公司管理委员会成员Rando Tomingas电话+372 667 9200邮箱info@trigonproperty.com [3] 附件信息 - 附件包含2024年英文年度报告和2024年ESEF格式的年度报告 [3]

报告行业投资评级 报告未明确提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 对亚太确信买入名单进行调整，新增联发科、华润置地、潍柴动力和Krafton，移除爱德万测试、台达电子、吉宝企业和紫金矿业 [1] - 对美国宏观与策略、亚洲策略、中国大宗商品与消费、印度投资机会等领域进行分析并给出观点和建议 各公司相关总结 联发科 - 核心观点：有望从传统智能手机AP供应商转型为AI企业，预计2024 - 2027年营收和盈利复合年增长率分别为16%和17%，运营利润率从2025年的19%提升至2027年的22% [2][25] - 关键辩论与观点：中长期增长动力来自新市场拓展，如AI ASIC和汽车业务；AI ASIC业务有新客户合作，预计2026年有可观收入；汽车业务智能座舱解决方案预计2025年底推出，有望进入中高端市场 [28][29] - 催化剂：2025年第二季度AI ASIC项目流片；汽车业务更多设计订单迹象 [31] - 估值与目标价：12个月目标价为新台币1780元，基于20倍2026年预期市盈率 [32] 华润置地 - 核心观点：国企开发商业务增长和盈利能力将提前复苏，预计合同销售增长加速、市场份额增加、开发业务利润率触底回升、经常性业务稳定增长、土地储备增加，2025 - 2027年平均自由现金流收益率为11% [3][43] - 关键辩论与观点：开发业务能充分利用需求复苏巩固市场份额，预计2025 - 2027年合同销售达310亿元，现金毛利率每年提升2个百分点；商业地产有可见增长轨迹，受益于市场整合、高端消费需求和会员及品牌资源 [45][47] - 催化剂：2025年合同销售增长强于同行、政府政策执行改善、消费趋势向好 [47] - 估值与目标价：基于2025年底净资产价值的目标价为港币36元，较净资产价值/股有10%的折扣 [48] 潍柴动力 - 核心观点：有望重新估值，受益于重型卡车行业周期改善、发动机产品组合盈利能力提升、欧洲资本支出从逆风转为顺风；预计股息支付逐步增加，2025 - 2026年自由现金流收益率约为15 - 25% [4][58] - 关键辩论与观点：对国内卡车周期更乐观，预计到2030年国内重型卡车销量翻倍；认为市场忽视了发动机单位盈利能力的结构性改善，预计本轮周期发动机峰值收益比上一轮高1.4倍以上 [65] - 催化剂：2025年第二季度国内重型卡车销量加速增长；中期业绩公布时展示成功的多元化战略执行证据 [63] - 估值与目标价：H股12个月目标价为港币22元，基于13倍2025年预期每股收益；A股目标价为人民币24元，较H股股权价值有19%的溢价 [64] Krafton - 核心观点：风险回报具有吸引力，新游戏inZOI虽测试反馈不一，但仅占2025年预期收入的3%，市场应关注PUBG系列的强劲势头，预计2025年第一季度运营利润比彭博共识预期高9% [77][78] - 关键辩论与观点：对PUBG系列2025年前景有信心，有多种IP合作和更新计划；看好inZOI潜力，目标用户对其发布仍有高期待 [80][82] - 催化剂：inZOI达到特定里程碑的官方公告；2025年第一季度财报公布PUBG收益前景 [82][83] - 估值与目标价：12个月目标价为韩元540000元，基于20倍2025年预期市盈率（较全球同行有10%的折扣） [83] 各行业相关总结 美国宏观与策略 - 经济学家再次提高关税假设，预计2025年美国平均关税税率上升15个百分点，核心PCE通胀预测上调至3.5%，GDP增长预测下调至1.0%，衰退概率升至35%；预计美联储今年7月、9月和11月连续三次降息；策略师下调标普500指数3个月和12个月目标 [93] 亚洲策略 - 投资者关注4月初关税相关事件影响，进一步大幅提高关税且无国内政策支持可能导致股市盈利预测下调和获利回吐；认为亚洲/新兴市场在相对经济增长差异扩大、美元走弱、美国股市区间波动时可能吸引资金流入；对亚洲股市持建设性态度，看好中国（H股和A股）、日本和新加坡，关注AI受益者、国内业务、国防开支、股东回报和盈利修正等主题 [97] 中国大宗商品 - 分析师上半年中国大宗商品考察肯定了2025年中国建筑需求的积极前景，地方政府债务解决将恢复基础设施活动；供应方面政策致力于解决产能过剩，但长期产能管理进展缓慢；维持对水泥、铜和铝土矿的偏好，对煤炭持负面看法，对钢铁和铝的看法逐渐转为积极 [100] 中国消费 - 政府促进消费的承诺支撑市场情绪，但执行是关键；分析师看好就业市场和企业利润恢复带来的工资通胀上升、社会保障改善导致的储蓄率下降、股市上涨和房地产市场稳定带来的财富效应；偏好领先白色家电、体育品牌、多元化零售商、乳制品和饮料等类别 [104] 印度投资机会 - 印度基准指数NIFTY 50自2024年9月峰值下跌10%，分析师强调十只股票（平均有23%的上涨空间），预计这些公司2025 - 2027年平均盈利增长25%，平均净资产收益率24% [106]

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司录得收入97.5亿人民币，净利润14亿人民币，股东应占溢利8.1亿人民币 [10] - 2023年总租金及相关收入（包括合营企业和联营公司）增至32.4亿人民币，同比增长16% [11] - 截至2023年12月，净负债率略微增至52%，现金及银行存款总计89亿人民币 [11] - 2023年物业销售收入约38亿人民币（包含合营企业和联营公司贡献），若仅算集团层面为59亿人民币 [22][23] - 2023年总收入包含物业销售、租金收入和其他收入，扣除销售成本后，毛利润略超50亿人民币，毛利率为52%，较2022年略高 [24] - 2023年整体财务成本略超21亿人民币，与2022年水平基本一致 [26] - 董事会建议2023年全年股息为每股0.9美元 [13][22] 各条业务线数据和关键指标变化 物业销售和开发业务 - 2023年合同销售额达114亿人民币，其中住宅物业销售额72亿人民币，商业物业销售额30亿人民币，其他资产处置额12亿人民币 [33] - 2023年总认购销售额将在未来几个月转化为合同销售，锁定销售额90亿人民币，将在2024年及以后交付并计入集团财务业绩 [33][34] - 截至2023年底，住宅开发土地储备可售总额达669亿人民币，其中约242亿人民币资源位于上海，其余427亿人民币位于武汉和重庆 [36] - 商业物业组合总建筑面积为243万平方米，其中59%为写字楼，41%为零售物业 [37] 商业运营业务 - 2023年成功推出两个项目，商业资产总估值增至84亿人民币 [47] - 租金收入从28亿人民币增长16%至32亿人民币 [47] - 物业管理总面积达900万平方米 [48] - 资产管理项目总估值达29亿人民币，总管理建筑面积71万平方米 [50] - 零售业务年末平均入住率维持在91%，销售额和客流量分别达到2021年水平的106%和110%，会员销售额增长11.6% [50] - 写字楼业务年末平均入住率达90%，上海组合的入住率为93%，今年前两个月已获得超过2.6万平方米的租赁面积 [52][53] 各个市场数据和关键指标变化 住宅市场 - 全国住宅市场复苏缓慢，信心极度疲软，1 - 2月住宅销售面积大幅下降，全国住房库存达到历史高位 [14] - 武汉住宅市场2023年面临较大逆风，但武汉天地御江璟城三期销售表现良好，所有单位在开盘日售罄，预售价格创武汉新高 [34] 零售市场 - 消费者消费倾向转向体验式和价值驱动型消费，上海优质零售物业空置率下降，租金仅同比微降0.2% [15] 写字楼市场 - 多数市场供应过剩且需求收缩，上海甲级写字楼净吸纳量下降27%，导致空置率上升和租金下降 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续采用轻资产战略，谨慎选择新投资项目，在长江三角洲和大湾区的一线城市谨慎拓展业务 [17] - 公司将专注于消费者需求，提供一流的产品和服务，在市场低迷时凸显资产和服务质量的差异化 [17] - 公司将继续在上海追求领先地位，建立和维护顶级管理团队，利用开发和商业地产资产管理相结合的综合商业模式，抓住城市更新中的独特市场机会 [18] - 公司将进一步探索和抓住上海新兴的城市更新机会，同时保持审慎的财务状况 [45] - 公司将通过提升产品和服务质量来强化品牌，短期内重点发展上海的湖景品牌 [45] - 公司将继续实施轻资产战略，与长期投资者建立战略合作伙伴关系，扩大资产组合，提高管理效率，推动业务和利润的可持续增长 [46] - 公司将维持和提高入住率，以客户为中心进行决策，注重商业组合质量，通过创新实现市场差异化，利用竞争优势和灵活的资产管理策略推动新产品成功推出 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 中国内地房地产行业经营环境极为困难，宏观环境充满挑战，包括地缘政治、地区战争、中美关系、高利率、高通胀以及经济前景的高度不确定性 [4][5] - 国内经济增长缓慢，市场复苏乏力，需求疲软且供应过剩，行业面临流动性危机和债务问题，百强房企中有48家遭遇债务问题 [5][6] - 未来几年经济挑战和调整可能持续，市场复苏缓慢，房地产行业将进一步整合和调整，上海市场需求稳定，机会众多，但房地产开发商融资在可预见的未来仍将面临挑战 [7] 其他重要信息 - 2023年公司通过内部资源偿还了数十亿美元债务，维持了稳定的资产负债表 [6] - 2023年4月，公司成功发行了规模最大的境内私人绿色抵押贷款支持商业抵押担保证券（CMBS），由上海虹桥商务区的枢纽项目支持 [12] - 公司在可持续发展方面取得良好进展，多项ESG评级提高，超过96%的现有资产按建筑面积计算获得了绿色或健康建筑证书 [19] 问答环节所有提问和回答 文档中未提及问答环节相关内容。

财务数据和关键指标变化 - 集团收入同比增长46%至64亿元人民币 利润同比增长17%至913亿元人民币 股东应占利润同比增长37%至618亿元人民币 [7] - 物业销售额同比增长90%至46亿元人民币 主要贡献来自上海蟠龙天地项目 租金及相关收入同比增长3%至15亿元人民币 [8] - 净负债率小幅上升至50% 现金及银行存款总额为1223亿元人民币 [9] - 毛利率为46% 低于去年同期的64% 主要因物业销售占比提升 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业销售业务中 住宅销售额419亿元人民币 商业物业销售额未披露具体数字 已签约未确认销售额为347亿元人民币 [30][31] - 零售物业平均出租率91% 办公室整体出租率88% 上海办公室出租率达92% [13][45] - 资产管理规模从265亿元人民币增至303亿元人民币 带动相关收入增长10% [44][47] 各个市场数据和关键指标变化 - 上海市场表现突出 蟠龙天地项目成为城市更新典范 武汉天地项目三期开盘当日售罄 创当地预售价格纪录 [12][31] - 一线城市高端住宅市场表现强劲 上海和武汉高端住宅销售同比分别增长20%和47% [33] - 商业物业客流量已恢复至2021年水平的109-120% [13][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持审慎资本管理 优先保持良好流动性 探索更多境内融资渠道 如成功发行44亿元人民币绿色CMBS [9][15][28] - 聚焦一线城市和粤港澳大湾区 重点发展城市更新项目 特别是城中村改造领域 [15][38][39] - 强化高端住宅和商业物业的差异化竞争优势 打造文化体验驱动的产品线 [33][49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临地缘政治紧张 高利率和经济前景不明朗等挑战 消费者信心不足导致复苏弱于预期 [4][5][11] - 政府出台支持政策但效果尚未显现 城中村改造等城市更新政策将带来新机遇 [5][6][38] - 市场呈现K型分化 优质产品和一线城市需求保持韧性 [12][33] 其他重要信息 - 可持续发展取得进展 科学碳目标获SBTi批准 绿色承诺覆盖96%餐饮租户 85%零售租户和74%办公租户 [16] - 董事会多元化政策更新 新增女性独立非执行董事 并制定2050年净零排放目标 [16] - 上海新天地广场获得ULI亚太区卓越奖 [17] 问答环节所有的提问和回答 (注: 原文未提供具体问答内容 此部分跳过)