抵押贷款利率对Annaly Capital Management的影响 - 抵押贷款利率近期呈下降趋势 30年期固定利率抵押贷款平均利率从一年前的6 87%降至2025年6月18日的6 81% [1] - 利率下降缓解住房 affordability 挑战 同时平衡的供需关系推动贷款需求增长 [2] - 利率环境改善促进公司 book value 提升 因 Agency 市场利差收窄推高资产价格 并增强净利差和整体投资组合收益率 [3] 美联储政策与公司财务表现 - 美联储2024年降息100个基点稳定公司融资成本 2025年一季度净利息收入(NII)从上年同期的-645万美元转为正2 199亿美元 [4] - NII改善缓解盈利压力 支撑公司短期业绩表现 [4] 同业比较分析 - 竞争对手AGNC Investment在低利率环境下NII同比下降 从上年同期的-3000万美元增至1 59亿美元 但低利率仍有助于缓解其运营挑战并提升销售利润率 [5] - Arbor Realty Trust的NII同比下降27 2%至754亿美元 但利率下降有望扩大其净利差 缓解融资成本上升压力 [6] 股价表现与估值 - 公司股价过去一年上涨9 6% 跑赢行业4 5%的涨幅 [7][9] - 公司远期市净率(P/TB)为0 98倍 略高于行业平均的0 96倍 [10][11] 盈利预测与修正 - 2025年每股收益预期同比增长6 3% 2026年预期增长1 4% [12] - 过去60天内2025年和2026年盈利预测均获上调 当前季度至2026年各期预测值保持稳定 [13]

新增至Zacks强力买入名单的股票 - Flexsteel Industries Inc (FLXS) 作为软垫家具制造商 其当前年度盈利的Zacks共识预期在过去60天内增长74% [1] - Rockwell Automation Inc (ROK) 作为工业自动化和数字化转型解决方案提供商 其当前年度盈利的Zacks共识预期在过去60天内增长57% [1] - E.W. Scripps Company (SSP) 作为媒体企业 其当前年度盈利的Zacks共识预期在过去60天内增长143% [2] - Virtu Financial Inc (VIRT) 作为金融服务公司 其当前年度盈利的Zacks共识预期在过去60天内增长85% [2] - Greystone Housing Impact Investors LP (GHI) 作为抵押贷款收入债券业务公司 其当前年度盈利的Zacks共识预期在过去60天内增长101% [3] 盈利预期变动趋势 - 五家公司均呈现Zacks共识盈利预期上修 调整幅度分布在57%-143%区间 [1][2][3] - 媒体行业公司SSP盈利预期增幅最高达143% 显著高于其他上榜企业 [2] - 工业自动化公司ROK与金融服务公司VIRT分别录得57%和85%的盈利预期调升 [1][2]

文章核心观点 - 该分析是系列文章的一部分 专注于交易所交易固定收益证券的首次公开募股 [1] - 2025年2月曾报道过PennyMac Mortgage Investment Trust的相关内容 [1] 分析师披露 - 分析师未持有任何提及公司的股票 期权或类似衍生品头寸 [1] - 分析师在未来72小时内无计划建立任何相关头寸 [1] - 文章表达分析师个人观点 未获得除Seeking Alpha外的任何报酬 [1] - 分析师与提及公司无业务关系 [1] 平台声明 - 过往表现不预示未来结果 [2] - 不提供任何投资是否适合特定投资者的建议 [2] - 表达的观点可能不代表Seeking Alpha整体立场 [2] - Seeking Alpha不是持牌证券交易商 经纪商或美国投资顾问 [2] - 分析师包括专业投资者和个体投资者 可能未获得任何机构认证 [2]

文章核心观点 公司成功完成对2026年到期5.75%优先票据契约的同意征求，将按条件支付同意付款 [1][2][3] 分组1：同意征求结果 - 公司成功完成此前宣布的同意征求，获多数未偿还票据持有人必要同意，批准对票据契约的拟议修订 [1] - 截至2025年6月12日下午5点，公司收到代表多数未偿还票据本金总额持有人的有效且未撤销同意，与受托人签订补充契约实施拟议修订 [2] 分组2：同意付款安排 - 公司将按每1000美元本金4美元标准，向在截止日期或之前交付拟议修订有效且未撤销同意的票据持有人支付同意付款，预计6月13日支付 [3] - 同意付款需满足或豁免同意征求声明中某些条件，拟议修订在所有条件满足或豁免且同意付款支付后才生效 [4] 分组3：公司概况 - 纽约抵押信托公司是马里兰州公司，选择按房地产投资信托征税，从事收购、投资、融资和管理主要与抵押相关住宅资产业务 [5] 分组4：联系方式 - 公司投资者关系联系电话212 - 792 - 0107，邮箱InvestorRelations@nymtrust.com [8]

文章核心观点 2025年6月10日，Greystone Housing Impact Investors LP宣布2024年反映国际税收相关项目的Schedule K - 3投资者信息可在线获取，部分特定类型的有限合伙人可能需该信息用于税务申报 [1][2] 信息获取方式 - 有限合伙人可在www.taxpackagesupport.com/greystone访问Schedule K - 3 [1] - 若需通过电子邮件接收Schedule K - 3电子版，可免费拨打(833) 608 - 3512联系Tax Package Support [3] 公司介绍 - 公司于1998年根据特拉华州修订统一有限合伙法成立，主要目的是收购、持有、出售与处理用于为经济适用型多户住宅、老年住宅和学生住宅提供建设和/或永久融资的抵押收益债券组合 [4] - 公司正采取杠杆方式收购额外抵押收益债券和其他投资的业务策略，预计并认为这些抵押收益债券的利息在联邦所得税方面可从总收入中排除 [4] - 公司通过投资额外抵押收益债券和其他投资、利用证券市场有吸引力的融资结构以及签订利率风险管理工具来实现投资增长战略 [4] - 公司新闻稿可在www.ghiinvestors.com获取 [4] 联系方式 - 高级副总裁Andrew Grier，联系电话402 - 952 - 1232 [6]

文章核心观点 公司正就2026年到期的5.75%优先票据契约的拟议修订征求持有人同意，旨在增强财务灵活性以把握市场机会和实现创收目标，若获多数持有人同意，公司将支付同意费 [1][7]。 征求同意相关信息 - 公司于2025年6月2日宣布，向截至2025年5月30日纽约时间下午5点的票据持有人征求对契约拟议修订的同意，征求期至2025年6月12日纽约时间下午5点，可由公司延长或提前终止 [1] - 征求同意仅依据2025年6月2日的同意征求声明中的条款和条件进行 [1] - 票据未偿还本金总额为1亿美元，每1000美元本金的同意费为4美元 [3] - 拟议修订旨在将公司每个财季最后一天的净债务与股权比率上限提高至8.00比1.00 [3] - 通过拟议修订需获得多数未偿还票据本金持有人的同意，若在截止日期前获得所需同意，公司将向有效交付且未撤销同意的持有人支付同意费，未交付有效同意的持有人将受修订约束但无同意费 [8] - 征求同意需满足或豁免同意征求声明中所述的某些条件，公司打算用手头现金为征求同意提供资金 [9][10] 公司投资策略与财务状况 - 自2023年第二季度起，公司显著增加投资活动，目标是对信用恶化不太敏感的资产，如机构RMBS，以及期限较短、收益率较高的投资，如商业目的贷款 [4] - 2024年公司收购约41亿美元资产，2025年第一季度又收购19亿美元资产 [4] - 2025年第一季度投资取得强劲财务成果，利息收入同比增长55%，为支持投资扩张，公司利用高效低成本杠杆，截至2025年3月31日，追索杠杆比率增至3.4倍 [5] - 截至2025年3月31日，公司流动性状况良好，可用现金及现金等价物1.731亿美元，无抵押投资证券2.568亿美元，无抵押住宅贷款1.002亿美元 [6] 相关机构与联系方式 - 派珀·桑德勒公司担任征求代理，有关征求同意的问题可致电(866) 805 - 4128（免费）或(212) 466 - 7807（对方付费） [10] - D.F. King & Co., Inc. 担任信息和制表代理，有关征求同意的问题或协助请求可致电(800) 659 - 5550（免费）或(212) 269 - 5550，或发邮件至nymt@dfking.com [11] - 持有人也可联系其经纪人、交易商、商业银行、信托公司或其他被提名人获取协助 [12] - 公司投资者关系电话为212 - 792 - 0107，邮箱为InvestorRelations@nymtrust.com [18] 公司简介 - 纽约抵押信托公司是一家马里兰州公司，已选择作为房地产投资信托（REIT）进行联邦所得税纳税，是一家内部管理的REIT，主要从事收购、投资、融资和管理与抵押相关的住宅资产 [15]

价格表现 - AGNC股价在过去三个月下跌11.6%，表现逊于行业整体8.5%的跌幅[1] - 同业公司Annaly Capital Management和Arbor Realty Trust同期分别下跌5%和21.4%[1] - 股价下跌主要受抵押贷款利率波动及行业整体趋势影响[1][4] 利率环境影响 - 美联储货币政策对AGNC业绩产生重大影响，2022年启动加息周期后公司财务显著恶化[5][6] - 2024年美联储降息100基点推动公司净利息收入(NII)改善，2025年一季度NII达1.59亿美元，较上年同期的-3000万美元大幅回升[7] - 30年期固定抵押贷款利率从2024年5月的7.09%降至2025年同期的6.76%，有利于提升贷款发放和再融资活动[7][8] 股息政策 - 当前股息收益率达16.38%，显著高于行业平均12.03%，派息率为81%[10] - 同业公司Annaly和Arbor的股息收益率分别为14.56%和16.6%[10] - 2024年10月公司启动新股票回购计划，授权至2026年底回购10亿美元普通股[11] 机构MBS战略 - 专注机构抵押贷款支持证券(MBS)投资，该资产由美国政府机构担保本息支付[12] - 2025年一季度实现2.4%的正经济回报，受益于保守的杠杆结构和充足流动性[14] - 尽管4月关税公告导致MBS利差扩大，但管理层认为机构MBS仍具投资吸引力[13][15] 财务预估与估值 - 2025年二季度营收预估2.2616亿美元，2026年预估12.4亿美元，年增长率最高达4,799.44%[20] - 当前远期市盈率5.36倍，低于行业平均7.74倍及同业公司(Annaly 6.66倍/Arbor 8.44倍)[22] - Zacks给予"买入"评级，认为当前估值水平具备投资价值[24]

业绩总结 - 第一季度GAAP净亏损为7860万美元，每股亏损0.56美元[2] - 第一季度分配收益为1160万美元，每股0.08美元[19] - 2025年第一季度净利息收入为28,811千美元，较2024年第四季度下降约11.5%[63] - 2025年第一季度管理费用为8,397千美元，较2024年第四季度略有下降[63] - 2025年第一季度净亏损为78,623千美元，较2024年第四季度有所改善[63] - 2025年第一季度的可分配（亏损）收益为(35,693)千美元，较2024年第四季度有所改善[64] 用户数据 - 截至2025年3月31日，贷款投资组合总额为59亿美元，其中98%为浮动利率贷款，98%为高级贷款[2] - 截至2025年3月31日，贷款组合中风险评级为4或更高的贷款占46%，较2024年12月31日的45%有所上升[2] - 风险评级为5的贷款总额为6.64亿美元，具体CECL准备金为1.184亿美元，占UPB的17.8%[31] - 风险评级为4的贷款总额为20.94亿美元，平均一般CECL准备金为5.0%[33] 未来展望 - 预计的经营结果受到利率变化及其对借款人和融资可用性及成本的影响[80] - 借款人未能按时偿还债务服务的风险[80] - 预计的杠杆水平将受到资本市场波动的影响[80] - 政府政策变化及其对商业抵押贷款再融资需求的影响[80] 资金状况 - 截至2025年3月31日，流动性总额为1.36亿美元，其中现金为1.28亿美元[2] - 净未融资贷款承诺降至1.32亿美元[2] - 截至2025年3月31日，未融资贷款承诺从2022年12月31日的19亿美元减少约76%至4.57亿美元[18] - 截至2025年3月31日，未使用融资能力为21亿美元[54] 资产负债情况 - 截至2025年3月31日，总资产为6,656,216千美元，较2024年12月31日下降约4.5%[62] - 截至2025年3月31日，总负债为4,721,631千美元，较2024年12月31日下降约4.8%[62] - 2025年第一季度的净债务为4,548,027千美元，较2024年第四季度有所减少[67] - 2025年第一季度的净债务与股本比率为2.4倍，保持不变[67] 贷款组合表现 - 贷款组合的调整后贷款价值比为72.8%，较2024年12月31日的72.2%略有上升[4] - 贷款销售和还款总额为3.16亿美元，其中包括两笔完全实现的贷款[26] - 本季度收回贷款还款金额为2.15亿美元[30] - 本季度收回贷款出售收益为1.01亿美元[30] 其他信息 - 2025年第一季度的非现金股票补偿费用为5,074千美元[64] - 当前预期信用损失准备金为41,123千美元[64] - 总流动性包括现金和基于现有抵押品的批准和未提取的信贷额度[82]

业绩总结 - 2025年第一季度每普通股净收入为0.26美元，较2024年第四季度的-0.09美元有所改善[8] - 每普通股可分配收益为0.64美元，较2024年第四季度的0.53美元增长20.8%[8] - 2025年第一季度的净收入为16,289千美元，而2024年第一季度为23,730千美元，下降了31.4%[53] - 公司在2025年3月31日的可分配收益为40,047千美元，相较于2024年12月31日的32,253千美元增长了24.5%[53] - 2025年第一季度的净利息收入为18,821千美元，较2024年第四季度的13,679千美元增长了37.5%[53] - 2025年第一季度的总费用为4,659千美元，较2024年第四季度的4,781千美元下降了2.5%[53] 资产与负债 - 每普通股账面价值为8.81美元，较2024年第四季度的8.92美元下降1.2%[8] - 截至季度末，公司持有372百万美元的无限制现金和无负担投资[10] - 2025年第一季度的债务与股本比率为7.1倍，较2024年第四季度的6.7倍上升6%[8] - 公司在2025年3月31日的总股东权益为759,200千美元[55] - 截至2025年3月31日，公司总回购协议为5,400,000千美元，经济债务与股本比率为7.1[55] 收入与支出 - 2025年第一季度的TBA美元滚动收入为1,147千美元，较2024年第四季度的249千美元显著增长[53] - 2025年第一季度的外汇损益为零，显示出稳定的外汇管理[53] - 公司在2025年第一季度的衍生工具的净实现损益为101,516千美元，显示出衍生工具的有效管理[53] 股息与回购 - 每普通股的股息为0.34美元，较2024年第四季度的0.40美元下降15%[8] - 2025年第一季度发行了3600万美元的普通股，回购了220万美元的C系列优先股[10] 未来展望 - 预计每普通股账面价值在7.74至8.06美元之间，较季度末的8.81美元有所下降[47] - 2025年第一季度的指定池特征包括6.8%的年化提前还款率和5.5%的加权平均票息[31]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净亏损适用于普通股股东，第一季度为930万美元，即每股摊薄亏损0.29美元；综合亏损为260万美元，即每股0.08美元；可分配收益为540万美元，即每股0.17美元 [15] - 截至3月31日，普通股每股账面价值为3.58美元，而去年12月为3.82美元；按NAV计算，较去年12月31日下降约750万美元，即3.2% [7][17] - 第一季度运营费用为380万美元，因管理费消除，季度环比下降 [8][17] - 4月NAV下降约3.7%，计入优先股倍数后，每股账面价值下降约7%（未计本季度股息） [36] 各条业务线数据和关键指标变化 MSR业务 - 季度末MSR投资组合未偿还本金余额为170亿美元，市值约2.27亿美元，占权益资本约44%，占可投资资产（不含现金）约24% [11] - 第一季度MSR投资组合净CPR平均约4.1%，较上一季度略有下降；再捕获率极小 [12] RMBS业务 - RMBS投资组合占权益资本约39%，占可投资资产（不含现金）76% [11] - 第一季度RMBS投资组合加权平均三个月CPR约5.8%，上一季度为5.7%；截至3月31日，含TBA的RMBS投资组合约7.33亿美元，上一季度末为7.23亿美元 [12][13] - 第一季度RMBS净息差为3.55%，高于上一季度，受美元滚动收入和回购费用改善推动，但部分被掉期收入减少抵消 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月利率走低，10年期国债收益率季度末为4.25%，较上一季度下降约30个基点；4月2日因关税公告，利率飙升 [5] - 过去几个月，抵押贷款利率在6.5% - 7%之间波动 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将密切关注宏观环境和关税情况，对投资组合进行多种情景压力测试 [9] - 短期内，计划将资本适当配置到机构RMBS和精选MSR，同时保持强流动性和审慎杠杆 [9] - 持续积极管理投资组合，调整资本结构，为股东创造价值 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度市场不稳定，国内市场反应激进，未来利率将对全球政治议程和国内经济数据高度敏感 [5][6] - 短期内市场波动可能持续，利率将维持高位，直至宏观政策明确 [11] - 鉴于宏观不确定性和投资组合特点，预计短期内MSR投资组合再捕获率和净CPR较低；若抵押贷款利率在6.5% - 7%区间稳定，第二季度RMBS投资组合提前还款速度将保持适中 [12][13] - 预计未来RMBS投资组合净息差将在下一季度回归历史水平 [14] - 因一笔较大的掉期到期，未来可分配收益将下降，但董事会设定普通股股息时会综合考虑多种因素 [15][16] 其他重要信息 - 3月13日，董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.15美元，4月30日现金支付；同时宣布了优先股股息，并于4月15日支付 [18] - 公司使用多种衍生品工具对冲利率上升对部分回购借款的影响，第一季度末持有利率互换、TBA和国债期货，名义金额约4.89亿美元；未采用套期会计，利率衍生品公允价值变动计入净损益 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 什么情况下会增加RMBS投资组合配置 - 公司过去几个季度主要将再投资摊销收入投入RMBS，若要大幅改变投资组合构成，需出售部分MSR以增持RMBS [23] 问题2: GSE改革是否已反映在市场价格中，对公司资本配置和业务运营有何影响 - 目前判断还为时过早，GSE主要关注费用削减等方面；市场尚未将GSE改革因素完全定价，因政府担保的处理方式尚不明确；公司希望看到关于GSE改革的完整方案 [26][27][29] 问题3: 2023年第二季度至今的账面价值更新情况 - 4月NAV下降约3.7%，计入优先股倍数后，每股账面价值下降约7%（未计本季度股息） [36] 问题4: 第一季度互换投资组合到期情况，以及剩余不到一年期限的1500万美元何时到期 - 第一季度约2.5亿美元支付方互换到期，期限约0.2年；目前剩余1500万美元，期限约0.9年，将于2026年上半年到期，今年无其他到期项目 [39][41] 问题5: 是否看到建筑商贴息对抵押贷款复杂性的影响，在特定贷款池或Rocket Coupe方面有无机会 - 公司在模型中注意到建筑商贴息情况，但未将其作为投资组合重点；在再融资浪潮中，贷款余额相关因素更受关注，一些特殊情况的投标热度较低 [45][46] 问题6: Rocket Cooper交易后对MSR定价、供应及服务市场的看法 - 目前市场仍较平静，交易量低于去年；预计Rocket和Cooper合并完成后，购买影响与之前差异不大，市场定价动态暂无显著变化 [51] 问题7: 第一季度可分配收益中有多少归因于内部化相关费用减少 - 内部化和G&A节省带来约0.02美元的收益 [52] 问题8: 未来可分配收益下降的原因 - 因一笔较大的掉期在3月到期，该掉期此前为可分配收益做出贡献 [54]