报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价为21.20港元不变 [4][10] 报告的核心观点 - 报告公司有望受益于厦门房地产市场复苏，其独特的厦门业务布局将推动公司估值提升 [1] - 厦门创新的购房券计划是有效政策执行的典范，刺激了需求并缓解了库存压力 [2] - 重申买入评级，目标价21.20港元不变，目标价意味着有57%的上涨空间 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场情况 - 厦门市场呈现“金发姑娘”状态，销售量增加、库存下降、新房价格企稳，政策推动市场复苏，公司2024年销售受厦门市场疲软影响下滑29%，如今有望受益于市场振兴实现全年销售增长 [1] - 5月15日厦门实施购房券3.0版本，可在全市灵活交易（包括二手房），有2% - 5%购房补贴，购房券可交易，有效刺激需求和缓解库存压力，2024年10月至2025年2月购房券贡献了一级市场40%的销售面积，过去12个月库存下降17%，截至2025年4月库存周转降至18.5个月 [2] 公司优势 - 公司在厦门的逆周期土地储备投资将提供充足的新可售资源，2024年以190亿元收购6个地块，在多数竞争对手 abstained from land bidding 时获得供应优势，随着市场情绪改善，有望巩固在厦门的领先地位 [3] 财务与估值 - 基于目标净资产值（NAV）折扣50%（比历史均值高0.5个标准差），应用于不变的每股NAV估计值42.40港元，得出目标价21.20港元不变 [4] - 预计公司将受益于一线城市的可持续销售复苏和豪华项目的强劲销售表现 [36] 财务报表 | 项目 | 2024年 | 2025年（预测） | 2026年（预测） | 2027年（预测） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 物业销售（百万元人民币） | 138,623 | 133,389 | 129,989 | 138,170 | | 物业管理及其他（百万元人民币） | 4,363 | 5,103 | 6,036 | 7,220 | | 总营业额（百万元人民币） | 142,986 | 138,491 | 136,025 | 145,389 | | 销售成本（百万元人民币） | (124,014) | (119,544) | (117,049) | (124,949) | | 毛利（百万元人民币） | 18,972 | 18,947 | 18,976 | 20,440 | | 销售及管理费用（百万元人民币） | (8,702) | (7,234) | (7,446) | (7,935) | | 营业利润（百万元人民币） | 10,258 | 11,714 | 11,530 | 12,505 | | 净利润（百万元人民币） | 4,268 | 4,942 | 5,148 | 5,564 | [11] 比率、增长和每股分析 | 项目 | 2024年 | 2025年（预测） | 2026年（预测） | 2027年（预测） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 收入同比变化（%） | 6 | -3 | -2 | 7 | | 税前利润同比变化（%） | 27 | 15 | 0 | 8 | | 报告每股收益同比变化（%） | -7 | 11 | 4 | 8 | | 汇丰每股收益同比变化（%） | -2 | 4 | 4 | 8 | | 净资产收益率（%） | 7 | 7 | 8 | 10 | | 股本回报率（%） | 13 | 13 | 12 | 13 | | 总资产回报率（%） | 1 | 1 | 1 | 1 | | 毛利率（%） | 13 | 14 | 14 | 14 | | 核心利润率（%） | 3 | 4 | 4 | 4 | | 利息覆盖率（倍） | 1.5 | 1.3 | 1.2 | 1.3 | | 净债务/总股本（%） | 27 | 25 | 18 | 9 | | 每股股息（人民币） | 1.20 | 1.29 | 1.35 | 1.45 | | 每股账面价值（人民币） | 18.62 | 19.85 | 21.12 | 22.50 | [12] NAV细分 | 项目 | （百万元人民币） | （港元/股） | 占总资产估值（GAV）百分比 | | --- | --- | --- | --- | | 开发物业 - 住宅 | 112,680 | 58.9 | 97.1% | | 开发物业 - 商业 | 2,625 | 1.4 | 2.3% | | 投资物业 - 商业 | 729 | 0.4 | 0.6% | | 总GAV | 116,035 | 60.6 | - | | 净债务 | (26,544) | (13.9) | - | | 未偿还土地出让金 | (4,392) | (2.3) | - | | 未偿还土地溢价 | (4,000) | (2.1) | - | | 公允价值NAV（人民币） | 81,098 | 42.4 | 100.0% | [13] 估值方法 - 使用净资产值（NAV）得出目标价格，NAV通过加总开发项目和投资项目的总资产价值（GAV），再减去净债务计算得出，目标折扣基于相对基础分配 [34] - 目标价21.20港元不变，基于50%的目标NAV折扣（比历史均值55%高0.5个标准差），应用于每股42.40港元的不变NAV，较历史均值窄的NAV目标折扣反映了其良好的利润率复苏趋势和年轻土地储备支持的独特竞争优势 [35]

土地拍卖公告 - 福州市长乐区自然资源和规划局将于2025年6月19日拍卖出让一宗国有建设用地使用权 [1] - 拍卖地点为福州市长乐区公共资源交易服务中心 [1] - 地块编号为2025航拍-2号，位于航城街道榕航路东侧 [3] 地块基本信息 - 地块面积34791平方米（52.19亩） [3] - 土地用途为二类城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地 [3] - 容积率＞1.0且≤1.1，建筑密度≤35%，绿地率≥30% [4] - 出让年限：住宅用地70年，商业用地40年 [4] 交易条件 - 竞买保证金6160万元，公开出让起始价30800万元 [4] - 起始楼面价为8048.05元/平方米 [4] - 加价幅度为100万元且为100万元的整数倍，不设保留价 [5] - 成交价款包括土地取得费、出让业务费等（不含城市基础设施配套费、耕地占用税和契税） [6] 付款及开发要求 - 竞得人需在30日、60日内分两次缴纳成交价款的50% [6] - 鼓励使用数字人民币缴纳土地价款 [6] - 交地后9个月内开工，开工后3年内竣工 [5] - 竞得人及建设施工单位需在长乐区税务部门依法纳税 [7] 竞买资格 - 中华人民共和国境内外具有房地产开发资质的企业可参加竞买 [5] - 同一申请人及其控股公司不得参加同一宗住宅地块竞买 [5] - 需提交购地资金来源承诺书及商业金融机构资信证明 [6] 配套设施 - 公共服务设施和市政公用设施产权归属有明确规定 [7] - 小学划归长乐区洞江小学，中学划归长乐区华侨中学 [7] - 绿色建筑建设要求由建设主管部门落实 [7]

文章核心观点 公司监事会选举Martti Krass为新的管理委员会成员，原主席任期结束后将加入监事会，公司未来将在新领导下聚焦盈利提升和可持续发展 [1][3] 管理层变动 - 监事会选举现任拉脱维亚地区经理Martti Krass为管理委员会新成员，2025年8月1日上任，任期五年 [1] - 现任管理委员会主席Henri Laks任期2025年8月1日结束，将成为监事会成员 [1] 新主席背景 - Martti Krass自2014年在公司工作，先任工程师和项目经理，2017年起任拉脱维亚地区经理 [2] - 拥有塔尔图工业大学土木工程硕士学位，持有1288股公司股票和子公司Hepsor Latvia OÜ 20%股份 [2] 未来发展目标 - 公司未来将通过提高效率、加强团队合作和关注客户期望来提升盈利能力，继续增强国内市场信心 [3] - 公司将继续在爱沙尼亚和拉脱维亚开展计划活动，专注可持续发展项目和改善生活环境，推进在加拿大的投资 [3] 公司概况 - 公司是住宅和商业房地产开发商，业务覆盖爱沙尼亚、拉脱维亚和加拿大 [4] - 运营14年建造2076套住宅和近36300平方米商业空间，是波罗的海地区首个实施创新工程解决方案的开发商 [4] - 公司有25个开发项目，总面积172800平方米 [4]

项目规划 - 公司决定推进Lahekalda公寓开发项目下一阶段的地上部分建设 位于塔林Maarjamäe石灰岩悬崖 将建造两栋共110套公寓的8层A级能效建筑 预计2026年秋季完工 [1] - 公寓面积介于35至124平方米之间 每平方米起价3545欧元 [2] - 整个Lahekalda片区规划未来十年内建成约25栋新公寓楼 提供超1000套公寓 配套商业服务设施及景观休闲区 [3] 项目进展 - 首批10栋建筑近500套公寓已竣工 最新完工的Paekalda 19和21号楼超半数公寓已售出 [4] 公司背景 - 开发商OÜ Merko Kodud为爱沙尼亚知名住宅地产商 提供从规划、设计到售后服务的全流程开发管理 [5] - 母公司AS Merko Ehitus集团2024年营收5.39亿欧元 在波罗的海三国开展业务 员工605人 [5]

项目进展 - VIV混合用途开发项目已完成约85%的建设 预计今年晚些时候开始租赁 [1] - 项目位于佛罗里达州圣彼得堡市中心核心地段 定位为地标性目的地 包含住宅单元与现代配套设施及零售空间 [2] - 公司CEO表示该项目体现了对高增长市场优质开发的承诺 旨在为投资者创造长期价值 [3] 项目定位 - VIV提供精心设计的住宅单元 配套先进设施和活力零售空间 满足当地对高品质居住选择的需求 [2] - 项目毗邻世界级餐饮、娱乐和文化景点 旨在打造舒适、便利和互联的都市生活方式 [5] 公司概况 - Belpointe OZ是公开交易的合格机会基金 在NYSE American上市 代码"OZ" [6] - 公司目前开发管道包含4个城市的2500多个单元 总项目成本超过13亿美元 [6] - 已向SEC提交注册声明 拟发行总价值15亿美元的A类单位 [7] 项目特色 - VIV位于圣彼得堡市中心活力区 设计注重现代生活需求 [5] - 项目将为居民提供便利的社区生活体验 整合居住、零售和配套设施 [5]

文章核心观点 - 公司宣布其位于佛罗里达州圣彼得堡的综合开发项目VIV建设约完成85%，预计今年晚些时候开始招租，该项目有望成为地标性目的地，体现了公司在高增长市场开发项目并为投资者创造长期价值的承诺 [1][2][3] 项目VIV情况 - VIV位于佛罗里达州圣彼得堡市中心，建设约完成85%，预计今年晚些时候开始招租 [1] - VIV是综合开发项目，提供住宅单元、先进设施和零售空间，周边有优质餐饮、娱乐和文化景点，能为居民和企业提供独特机会 [2][5] 公司Belpointe OZ情况 - 公司是公开交易的合格机会基金，在NYSE American上市，股票代码为“OZ” [1][6] - 公司在四个城市的开发项目管道中有超2500个单元，总项目成本超13亿美元 [6] - 公司已向美国证券交易委员会提交两份注册声明，拟发售总计达15亿美元的A类单位 [7] 联系方式 - 如需VIV项目更多信息或加入VIP名单，可访问www.liveatviv.com [3] - 如需公司及其合格机会区投资组合的更多信息，可访问www.belpointeoz.com [4] - 投资者关系和媒体联系人：Cody H. Laidlaw，联系邮箱IR@belpointeoz.com，联系电话203 - 883 - 1944，地址为255 Glenville Road, Greenwich, Connecticut 06831 [10]

地块拍卖信息 - 青岛高新区一宗低密住宅地块被青岛东方伊甸园文化旅游开发有限公司（金茂控股）竞得，成交楼面价3850元/㎡，成交总价约3.86亿元 [1] - 地块位于高新区火炬路以南、华中路以东、青岛中学以北，土地面积62644㎡，为城镇住宅用地，容积率1.6，建筑面积约10.02万㎡ [1] - 地块建筑密度≤20%，绿地率≥30%，楼面起拍地价3850元/㎡，起拍总价3.86亿元，保证金1.16亿元 [1] 地块周边配套 - 道路交通：规划周边有地铁10号线 [3] - 教育与医疗：现状周边有3处幼儿园，1处小学，1处九年一贯制学校，1处12年制学校，规划周边有1处九年一贯制学校 [4] - 文体设施：现状周边5处文化用地，规划有1处文化用地 [5] - 商业设施：现状周边有智力岛商业区和金茂商业区，规划周边有海月湖商业区 [6] - 城市公园绿地：现状周边有伊甸园、祥茂河公园、青岛中学公园、葫芦巷水系公园 [7] 地块区位优势 - 地块位于高新区中心，片区内配套完善，包含商业金茂览秀城、学校青岛中学，以及即将启用的娱乐配套东方伊甸园项目 [7] - 周边在售项目包括中欧国际城、中欧国际城滨江悦、中欧青特滨湖国际、阜丰悦澜湾、高实金茂文典府等，但很多为人才公寓转为商品房 [7] - 该地块为1.6低密地块，未来规划为洋房产品，在产品力方面相比存量房源更具优势 [7]

文章核心观点 - 主营日本拉面和寿司卷的餐厅运营商Yoshiharu Global Co.宣布与合作伙伴进军美国房地产市场，以传统拉面业务为基础寻求新的增长引擎 [1] 公司情况 - Yoshiharu是一家快速发展的餐厅运营商，2016年成立，旨在为全球客户提供现代化日本餐饮体验，在南加州和拉斯维加斯拥有并经营15家餐厅 [5] 合作动态 - 公司与拥有超1400次成功房产倒卖记录的房地产公司Good Mood Studio签署战略合作谅解备忘录 [2] - 公司计划投资约200万美元收购由Good Mood创始人创立的房地产代币化平台Wealthrail 10%的股份，双方将共同开展房地产开发和数字资产投资业务 [2] 公司目标 - 与现有纳斯达克上市的房地产科技公司相比，公司凭借实地专业知识、专注实物资产的投资结构以及基于证券代币发行和人工智能技术的差异化扩张战略脱颖而出 [3] - 公司计划利用美国房地产市场的吸引力，在中长期内成为美国市场领先的房地产科技企业，已通过Wealthrail收购两处住宅物业，并计划在年内扩大联合运营和收购，实现收入多元化并为长期增长奠定基础 [4]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 第21周中国房地产交易和市场情绪总体稳定，出口导向型城市表现更优，一级市场中出口依赖度高的城市成交量周环比增长9%，二级市场访客流量周环比下降4%，挂牌供应周环比收紧7% [1] - 多部门出台推进城市更新计划，包括加速老旧小区改造、增加财政支持和税收优惠、安排中央预算、制定贷款管理规则等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中央政策 - 住建部强调加速老旧城区改造，优先升级老旧管道、完善配套设施、进行节能改造和安装电梯 [2] - 财政部承诺增加财政支持和延长税收优惠，包括企业所得税和城镇土地使用税减免 [2] - 发改委宣布2025年中央城市更新预算，项目评审进行中，预计6月底前完成资金分配 [2] - 国家金融监督管理总局起草城市更新项目贷款管理规则，简化融资程序并确保资金充足 [2] 关键数据 新房销售 - 新房销售周环比平均下降1%，同比增长3%，一线城市和中西部地区表现较好 [5] - 5月累计，一级市场成交建筑面积中位数环比增长3%，同比下降6%，其中一线城市、二线城市、三线城市环比分别增长5%、3%、3%，同比分别增长21%、 - 8%、 - 4% [6] - 年初至今，一级市场成交建筑面积城市平均同比增长1%，总量同比增长5% [8] 二手房交易 - 二手房交易周环比平均增长3%，同比增长4%，经纪人和房主对价格上涨预期基本持平 [5] - 5月累计，二级市场成交建筑面积中位数环比下降17%，同比持平，其中一线城市、二线城市、三线城市环比分别下降19%、20%、17%，同比分别增长14%、1%、 - 4% [6] - 年初至今，二级市场成交建筑面积城市平均同比增长9%，总量同比增长25% [8] 库存情况 - 库存周环比下降0.1%，较2024年末下降2.6%，库存月数为26.1个月（4月平均为25.9个月） [8] 开发商表现 - 约75个城市数据显示，百强开发商5月预售额可能同比下降11%（4月为 - 7%） [8] 竣工情况 - 5月GSPC跟踪指标显示竣工面积同比呈高个位数下降（4月国家统计局和GS数据分别为 - 28%、高个位数至两位数下降，1 - 4月同比下降17%），GS预计2025财年同比下降10% [8] 新开工情况 - 根据300个城市土地销售趋势和全国水泥发货率（周环比下降3个百分点至46%），预计5月累计新开工面积同比下降约20%（4月国家统计局和GS数据分别为 - 22%、高个位数至两位数下降） [8] 家电销售 - 根据约20个城市二手房销售趋势，5月累计家电销售整体可能同比下降 [8] 贝壳GTV - 4月 - 5月累计，贝壳新房和二手房总交易额可能同比增长4%（新房 - 3%，二手房 + 8%） [8] 关税影响 一级市场成交量 - 第21周，出口依赖度最高的城市一级市场成交量周环比增长9%，同比增长3%；出口暴露度最低的城市周环比增长4%，同比增长5%；其他城市周环比增长4%，同比下降31% [9] 二级市场成交量 - 第21周，出口依赖度最高的城市二级市场成交量周环比增长3%，同比增长13%；出口暴露度最低的城市周环比下降3%，同比增长7%；其他城市周环比增长7%，同比增长22% [13] 新房搜索活动 - 最新新房搜索需求热度指数周环比提高0.5%，自关税出台以来，周平均水平较2025年第一季度和2024年9月后宽松政策时期分别低1%、3% [18] 二级市场访客流量和挂牌量 - 出口依赖度最高的城市二级市场挂牌供应周环比下降7%，自互惠关税宣布以来较2025年第一季度增长1%；访客流量周环比下降4%，自关税宣布以来较2025年第一季度增长19% [22] 各区域市场表现 一级市场周度表现 - 一线城市成交量周环比平均增长6%，同比增长13% [26] - 二线城市成交量周环比平均下降3%，同比下降5% [30] - 三线城市成交量周环比平均下降2%，同比增长8% [34] - 珠三角城市成交量周环比平均下降8%，同比增长33% [28] - 长三角城市成交量周环比平均增长2%，同比增长1% [32] - 中西部城市成交量周环比平均增长4%，同比增长1% [36] 一级市场年初至今表现 - 约75个城市一级市场成交建筑面积年初至今平均同比增长1%，较2023年和2022年水平分别下降28%、9% [41] 二级市场表现 - 第21周，约20个城市二级市场成交建筑面积周环比增长3%，同比增长4% [43] - 年初至今，约20个城市二级市场成交建筑面积同比增长9%，较2023年和2022年分别下降5%、增长55% [45] 市场情绪指标 - 5个城市的中原地产销售人员指数（CSI）周环比持平，同比提高0.6个百分点 [47] - 6个城市的中原地产卖家报价指数（CAI）周环比提高0.2个百分点，同比下降0.9个百分点 [50] 估值情况 - 第21周，海外覆盖开发商股价周环比平均下跌3%（MSCI中国指数上涨1%），华润置地（1109.HK，买入）表现较好，周环比上涨1%；内地覆盖开发商股价周环比平均下跌4%（沪深300指数持平），无显著表现突出者 [8][65] - 海外覆盖开发商目前平均较2025年末预期净资产价值（NAV）折让41%，2025年预期市净率（P/B）为0.5倍；内地覆盖开发商平均较2025年末预期NAV折让23%，2025年预期P/B为0.5倍 [8][65]

我记得2015年深圳有个神人，用100万本金加杠杆搞了2000万的房产，结果房价翻倍，直接财富自由。 那时候买房的人，闭着眼睛都能赚钱。 但现在呢？深圳诺德假日的房价从990万跌到565万，南京鼓楼区从5万跌到3.2万，跌了30%以上。 这时候还敢allin买房的，不是梁静茹给的勇气，是被2015年的暴富神话洗了脑。 一、父母辈的「买房信仰」正在崩塌 咱父母那代人，经历了2000-2015年的房价黄金期。2002年花8.7万买的房，现在值120万；2010年买的 学区房，五年涨了120万。 他们的认知里，房子就是「印钞机」，是绑定婚姻、教育、医疗的「万能钥匙」。 但现在呢？杭州老学区房价格腰斩，郑州金水区二手房价格连续下跌，父母辈的「买房信仰」正在被现 实击碎。 各位老铁，最近后台很多年轻人问我，现在房价跌成这样，到底该不该买房？我想说，先别急着下决 定。 但从法律角度讲，购房合同里没写房价跌了开发商要赔钱，房价涨的时候你们也没给开发商补差价啊。 更讽刺的是，不让开发商降价，房子卖不出去，烂尾风险反而更高。 深圳龙岗某楼盘降价50%，老业主维权，结果开发商资金链断裂，房子真烂尾了。这时候你去打官司， 首付没了 ...