产品发布与核心优势 - 房地美宣布推出名为Quality Control Advisor Plus的新一代自动化技术平台，旨在简化并加强其单户住宅贷款质量控制流程[1] - 该平台将当前质量控制流程缩短数月，通过自动化贷款质量审查和补救流程来提高贷款质量、驱动效率并降低成本[1][2] - 新平台是一个集成解决方案，统一了先前独立的多个质量控制体系[2] 功能与效率提升 - 平台提供实时警报功能，可处理如文件缺失等问题，将等待时间减少数月，并提供更接近贷款发放时的质量反馈[3] - 贷款机构可一次性上传多达250个文件并立即收到接收确认，消除了猜测和延迟[4] - 平台允许贷款机构管理贷款补救措施、查看缺陷样本、访问多个报告并实时检查贷款审查状态[3] 市场应用与初步成效 - 该平台将面向所有贷款机构推出，包括已参与房地美正常贷款回购替代试点的超过500家贷款机构[2] - 参与试点项目的贷款机构已累计节省了数百万美元的正常贷款回购成本[2] - 与未参与试点的机构相比，参与试点机构的“不可接受质量”比率低26%[2] 相关工具与行业影响 - 为解决收入相关缺陷这一贷款缺陷的主要驱动因素，公司近期推出了新的收入计算器，帮助贷款机构更准确地评估有多种收入来源的借款人标准[5] - 已有超过1000家贷款机构使用该收入计算器，并完成了超过15000次提交，以帮助减少贷款缺陷和回购风险[5] - 贷款机构的回购请求自2023年峰值以来已下降56%[6]

公司提案 - 亿万富翁对冲基金经理Bill Ackman将于11月18日周二提出针对房利美和房地美的新提案 [1] - 该提案旨在为纳税人优化价值、最小化抵押贷款利差扩大风险并展示美国财政部持股的市值计价价值 [1] - 该交易可能在年底前最终敲定以满足所有利益相关者的期望 [2] 公司持股与历史策略 - Pershing Square公司是房利美和房地美最大的普通股股东，合计持有超过2.1亿股 [2] - 此前曾建议将两家公司合并为一个实体以降低成本和抵押贷款利率简化住房金融系统并释放股东价值 [2] 行业背景 - 提案发布之际政府正在研究使住房更可负担的新方法包括提议的50年期抵押贷款 [3] - 新提案若被接受可能重塑住房市场以及两家公司的运营方式并对住房金融系统和利益相关者产生影响 [3][4]

公司动态：Pershing Square与Ackman提案 - 亿万富翁对冲基金经理Bill Ackman将于下周公布一项关于房利美和房地美的新提案[1] - 该提案旨在帮助特朗普政府实现为纳税人实现价值最大化、消除抵押贷款利差扩大风险等目标[2] - 提案细节将于美国东部时间11月18日星期二上午10:30通过直播公布 该交易可能在年底前完成[4] - Pershing Square确认并未出售其在两家公司的股份 仍为两家公司的最大普通股股东 合计持有超过2.1亿股[4] - Ackman此前曾建议将房利美和房地美合并为一个实体 以降低成本并降低抵押贷款利率[5] 公司概况：房利美与房地美 - 房利美和房地美是政府赞助企业 处于美国住房金融体系的核心[8] - 两家公司不直接向借款人发放住房贷款 而是从银行和贷款机构购买抵押贷款 将其打包成证券并向投资者提供担保[8] - 此过程为贷款机构提供稳定现金流以发放新贷款 保持抵押信贷流动和全国利率相对稳定[9] - 房利美于1938年新政期间成立 旨在通过建立二级抵押贷款市场来扩大住房所有权 三十年后成立房地美以促进竞争并为市场增加流动性[9] - 两家公司目前支持或拥有大约一半的美国住宅抵押贷款 代表约12万亿美元的未偿债务[11] - 在2008年金融危机期间因不良贷款遭受严重亏损后 被联邦政府通过联邦住房金融局置于保护监护之下 并持续至今[11][12] 行业与政策背景 - Ackman的提议正值特朗普政府探索提高住房可负担性的新方法 包括提议的50年期抵押贷款[15] - 这些努力的进展可能决定美国住房政策下一阶段如何平衡可负担性、风险和纳税人风险敞口[15]

文章核心观点 - 分析师对Farmer Mac (AGM) 股票给予强烈买入评级并计划进行比平时更密切的跟踪 [1] - 分析师持有AGM的普通股以及F系列和G系列优先股的多头头寸 [2] 分析师背景与投资策略 - 分析师专注于欧洲小盘股投资 投资期限为5-7年 [1] - 投资组合理念是结合股息股和成长股 重点在于资本利得和股息收入以产生持续现金流 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP净亏损为60万美元或每股亏损0.01美元，其中包括来自信用损失的160万美元收益或每股0.03美元 [17] - 第三季度可分配亏损为1890万美元或每股亏损0.40美元，其中包括此前已计提的1980万美元或每股0.42美元的核销额 [17] - 截至9月30日账面价值为每股7.94美元，较第二季度下降0.05美元 [18] - 总杠杆率从第二季度的2.1倍略微下降至第三季度的1.9倍 [19] - 第三季度贷款组合实际收益率为7.5%，若剔除不计息贷款则为8.4%，较上一季度的7.1%和剔除不计息贷款后的8.2%有所改善，整体贷款收益率提高约40个基点 [11] - 截至9月30日，总CECL拨备约为1.34亿美元，较上一季度的1.55亿美元下降2100万美元，主要受1980万美元核销和160万美元信用损失收益驱动 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第三季度末，总贷款组合承诺额为18亿美元，未偿还本金余额为17亿美元，未来拨款额约为7600万美元，仅占承诺总额的约4% [11] - 贷款组合包括44项投资，平均未偿还本金余额约为3900万美元，加权平均稳定LTV为65% [11] - 第三季度贷款偿还、部分还款和处置总额约为1.21亿美元，现有贷款承诺拨款约1200万美元，导致贷款组合净减少约1.1亿美元 [12] - 风险评级为5的贷款数量从一年前显著减少，余额减少约三分之二，加权平均风险评级从3.1改善至2.8 [8] - 截至9月30日，有三笔风险评级为5的贷款，总未偿还本金余额约为1.96亿美元，其中一笔2700万美元的酒店贷款从评级4下调至5 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场复苏不均衡且分化，中型市场贷款领域对多户住宅和工业地产等受欢迎物业类型具有吸引力，但区域性银行和小型银行仍未提供显著流动性 [6] - 芝加哥办公楼和零售物业的办公楼部分被出售，导致贷款净部分偿还340万美元，该贷款现被100%归类为零售贷款 [7] - 明尼阿波利斯办公楼贷款因当地市场持续挑战而预计解决时间较长，但开始出现期待已久的重返办公室趋势 [15] - 波士顿郊区物业租赁成功，迈阿密海滩办公楼资产位于强劲的子市场，正在进行积极的租赁讨论 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2026年中开始重新增长投资组合，但时间和步伐受到还款、处置和REO重新定位慢于预期的影响 [9] - 优先事项包括从现有贷款组合和REO中回收资本，并将其再投资于高收益资产 [10] - 持续评估投资组合中所有资产的各种路径以最大化结果，可能包括增加资本投资或调整解决时间 [9] - 第三季度将较高成本的有担保信贷额度余额减少750万美元，并将到期日延长至2026年12月，融资利差降低75个基点 [10] - 预计第四季度将进一步减少有担保信贷额度750万美元，2025年总计减少1500万美元，预计每年每股收益改善0.03美元 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资者情绪持续改善，更多参与者有信心在商业房地产市场部署债务和股权资本，市场流动性增加反映在强劲的CMBS市场、大型商业银行贷款活动增加和人寿保险公司需求增长 [5] - 尽管大量到期贷款创造了有吸引力的机会集，但可操作交易供应不足，导致今年利差收紧 [6] - 公司预计投资组合余额在短期内将继续下降，很可能持续到2026年上半年，之后将回归核心贷款业务，重启发起工作并利用有吸引力的投资机会 [16] - 解决剩余风险评级为5的贷款仍是重中之重 [15] 其他重要信息 - 路易斯维尔学生住房贷款通过物业销售解决，实现核销约1900万美元，但高于公司账面价值300多万美元 [6][13] - 截至第三季度末，有三笔贷款处于不计息状态，总本金余额为1.96亿美元，特定CECL拨备为8600万美元，占未偿还本金余额的44% [18] - 公司继续对REO资产进行资本投资以最大化结果，包括波士顿郊区物业和迈阿密海滩办公楼物业 [15][16] - 截至第三季度末，公司拥有约6300万美元无限制现金，几天前现金余额约为8000万美元 [19] 问答环节所有的提问和回答 - 无具体问答内容被记录 [20][21][22]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP每股净收益为0.29美元，可调整可分配收益（ADE）为每股0.53美元，创下自2022年开始报告该指标以来的季度新高，并显著超过当季每股0.39美元的股息 [5] - ADE的增长主要源于贷款组合净利息收入增加以及Longbridge子公司大规模专有反向抵押贷款证券化收益 [6] - 投资组合总持有量在第三季度增长12%，主要由非合格抵押贷款、专有反向抵押贷款和商业抵押过桥贷款的增长带动 [7] - 截至9月30日，摊薄后每股账面价值为13.40美元，第三季度年化经济回报率为9.2% [20] - 第三季度投资组合净利息边际（NIM）在信贷组合中增加54个基点，而在机构组合中略微下降2个基点 [17] - 截至10月31日，近20%的追索权借款为无担保债务，受市值计价保证金约束的借款比例从74%降至61% [18][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 信贷策略组合收入为每股0.42美元，机构策略为每股0.04美元，Longbridge策略为每股0.09美元 [11] - 投资组合部门贡献ADE每股0.59美元，Longbridge部门贡献每股0.16美元 [11] - 信贷组合净利息收入实现连续增长，但部分被非合格抵押贷款保留层级、CLO、远期MSR相关投资和住宅REO的已实现和未实现损失所抵消 [11] - 机构投资组合在第三季度表现强劲，长期机构RMBS及其相关利率对冲均实现净收益 [13] - Longbridge部门业绩优异，发起和服务业务均有强劲贡献，发起利润受专有反向抵押贷款发起量增加、HECM反向抵押贷款发起利润率提高以及专有贷款证券化净收益驱动 [14] - 专有反向抵押贷款证券化保留层级因更快的提前还款假设、较低的房价增值预测和较高的适用贴现率而出现未实现净损失 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 住宅抵押贷款策略累计实现信用损失极低，在约147亿美元的融资规模上仅为13个基点，商业抵押过桥贷款自疫情前至今的累计损失为47个基点 [12][48] - 第三季度完成了创纪录的七笔证券化交易，年初至今共完成20笔证券化，是去年同期的三倍多 [6][9] - 长期机构RMBS投资组合因净销售减少18%至2.21亿美元 [16] - Longbridge投资组合大幅增长37%至7.5亿美元，受创纪录的专有反向抵押贷款发起量推动 [17] - 公司开始从银行购买两类符合房利美和房地美购买资格但被私人投资者日益增持的贷款，并计划在未来几个月内进行证券化 [24] - 随着利率降低和利差收窄，更多银行开始出售非核心资产，公司已在第四季度初收购了两个此类贷款包 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是利用专有转换模型购买广泛的抵押贷款产品，通过证券化进行长期融资，并在投资组合中保留高收益层级投资和潜在极具价值的看涨期权 [25][26] - 证券化品牌建设形成良性循环，每笔新交易和贷款产品都巩固了市场地位，扩大了投资者基础，有助于提升执行水平 [27] - 公司正将其资本结构向长期无担保和证券化融资转变，减少对短期回购融资的依赖，以增强资产负债表和盈利稳定性 [31] - 在非合格抵押贷款市场，公司通过深厚的信用建模、提前还款建模以及与发起人的紧密关系建立了强大的竞争优势 [68][69] - 在专有反向抵押贷款领域，竞争较少，公司凭借资本基础和垂直整合模式（拥有发起人Longbridge和投资平台Ellington Financial）处于有利的竞争地位 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管整体信贷背景有所减弱，房价增值停滞，更多消费者面临财务压力，但公司将继续依赖数据驱动、基于模型的投资方法来追求高回报并限制下行风险 [27][28] - 利率小幅下降的趋势应能继续甚至加速投资组合增长 [24] - 证券化活动在第四季度保持强劲，Longbridge及非合格抵押贷款发起人 affiliates 的发起量依然旺盛 [29] - 预计无担保票据发行将在短期内对ADE造成约17个基点的温和拖累，但长期将通过提高资本效率和可能获得信用评级升级带来益处 [30][31] - 公司对利用技术自动化改进贷款承销的潜力表示乐观 [23] 其他重要信息 - 在第三季度最后一天成功发行了4亿美元、五年期、穆迪和惠誉评级的高级无担保票据，票面利率为7.38%，较当时五年期美国国债利差为363个基点 [10] - 公司对新的无担保票据选择公允价值选项，将其按市值计价并通过损益表反映，并在10月费用化了所有相关交易成本 [19] - 截至9月30日，合并现金和无负担资产约为12亿美元，约占总权益的三分之二 [20] - 公司在第三季度改善了与Longbridge相关的两个融资设施的条款 [18] - 信贷对冲在本季度对回报构成拖累，但被视为重要的保障措施，尤其是在经济出现潜在裂痕迹象的情况下 [21][22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于贷款发起平台估值、运营表现以及是否寻求增加新平台 [34] - 对发起平台股权的估值每年由第三方进行两次，另外两次根据中期损益进行调整，估值参考过往盈利、预期盈利和市价倍数，强劲的盈利表现推动了账面价值增长和更高的流动性及倍数，但当前反映的盈利倍数未达到近期某个知名交易的水平 [35][36][37] - 目前没有计划增加新的发起平台产品股权，但可能以较小规模增加一些服务能力，并观察到可调利率抵押贷款在新增发起市场中份额上升，这是一个新产品领域 [38][39] 问题: 关于从银行购买贷款的机会细节（贷款类型、银行规模） [40] - 提到的两笔交易均为住宅抵押贷款，其中一笔甚至是可调利率，交易对手是较小的银行而非大型银行，许多银行希望重组其投资组合，特别是在机构MBS市场，如果利率环境维持现状，预计此类活动会增加 [40][41] 问题: 关于信贷组合表现和当前最佳资本配置领域 [45][46] - 信贷表现非常强劲，消费疲软主要集中在收入底层50%的人群，而公司专注于高FICO评分借款人，其信用表现一直很强，尽管注意到一些公司谈论裁员可能影响较高收入借款人，但当前一切表现良好，并在小型商业组合的拖欠贷款处理上取得进展 [46][47] - 强调幻灯片15显示的商业抵押过桥贷款10年累计损失仅47个基点，住宅策略多年累计损失仅13个基点，突显了优异的信用表现 [48][49] 问题: 关于股息前景和第四季度ADE拖累的量化 [50] - 无担保票据发行预计将使总资金成本增加约17个基点，公司有充足的ADE缓冲，预计能继续覆盖股息，目前没有提高股息的计划，但也没有降低股息的计划，当前约11%的股息收益率水平良好 [50][51] 问题: 关于信贷对冲组合规模下降的原因和对信用利差扩风险的看法 [55][56] - 信贷对冲下降主要是由于季度末即将完成票据发行导致现金充裕而暂时减少，预计随着现金部署到与市场风险更相关的高收益投资中，对冲规模将恢复 [56][57] 问题: 关于债务发行是否降低近期普通股发行意愿 [58] - ATM（按需发行）发行是增值的，公司能够快速部署资本，ATM发行和债务发行不视为互斥选项，ATM发行有助于改善G&A比率等，公司希望看到股票溢价交易，不会采取可能改变此状况的轻率行动 [58][59] - 10月份投资组合增长超过5%（约2亿美元），而通过ATM的发行相对于期末每股账面价值是增值的 [60] 问题: 关于Longbridge专有反向抵押贷款产品的竞争格局 [66] - 专有反向抵押贷款领域竞争较少，主要有两个竞争对手，公司凭借资本基础、发起能力和证券化出口的垂直整合模式处于强大竞争地位，更好的证券化执行使得能向借款人提供更优条款，从而推动更高发起量 [66][67] 问题: 关于非合格抵押贷款市场的吸引力和公司优势 [68] - 非合格抵押贷款市场并非单一性质，公司自2014年进入该市场，通过深厚的信用建模、提前还款建模、与发起人的紧密关系以及广泛的承销实践积累了深厚知识，市场已增长至占购房需求的10-15%，近期FICO评分上移、LTV纪律性强、证券化市场流动性增强和利差收窄使得该资产类别极具吸引力 [68][69][70][71] 问题: 关于Longbridge投资组合实现目标回报是否需要更多杠杆，以及杠杆的可持续水平 [75] - Longbridge的大部分股权价值在于其服务权（尤其是HECM服务组合），这部分无需杠杆即可产生高回报，对于专有反向贷款，证券化前积累阶段会使用杠杆，但证券化后保留的残余权益不需要额外杠杆，相关杠杆是长期非市值计价融资，被视为临时性 [75][76] 问题: 关于非合格抵押贷款市场的凸性风险及利率下降对投资组合的影响 [77] - 非合格抵押贷款确实存在提前还款风险，公司通过对冲（如做空TBA）和深入建模来管理，利率下降环境也为保留的看涨期权增加了价值，再融资浪潮通常不会导致市场萎缩，而是贷款置换，可能伴随套现使市场增长，公司非常注重分析不同贷款的提前还款风险并确保适当对冲 [78][79][80][81] - 整体投资组合的利率风险分析显示，即使考虑提前还款风险和IO头寸，负凸性也非常有限，在利率变动±50个基点时对权益的影响适度 [82] 问题: 关于当前市场条件（房价增值放缓和监管环境）对反向抵押贷款机会展望的影响 [84] - 监管层面目前没有重大变化，HMBS 2.0的讨论似乎停滞，房价增值确实影响专有反向抵押贷款证券化保留层级价值，公司已因房价增值停滞下调了相关估值，但由于反向抵押贷款发起时的初始LTV极低（远低于50%），其对超长期房价增值的敏感度高于短期变动 [84][85]

业绩总结 - 第三季度净收入为2950万美元，每股收益为0.29美元[11] - 调整后的可分配收益为5420万美元，每股收益为0.53美元[11] - 公司的净收入为37758千美元，较2025年6月30日的51,073千美元下降约26.1%[80] - 每股普通股的基本和稀释净收入为0.29美元，较2025年6月30日的0.45美元下降约35.6%[80] - 2025年第三季度的毛利润为170,314千美元，同比增长10.2%[68] 用户数据 - 信贷部门净收入为4240万美元，每股收益为0.42美元，调整后的可分配收益为5970万美元，每股收益为0.59美元[11] - Longbridge部门净收入为860万美元，每股收益为0.09美元，调整后的可分配收益为1610万美元，每股收益为0.16美元[11] - 代理部门净收入为450万美元，每股收益为0.04美元，长期代理投资组合为2.207亿美元，较上季度下降18%[11] - 截至2025年9月30日，公司的调整后长期信用投资组合增加了11%，达到35.6亿美元[19] 未来展望 - 公司的长期代理投资组合较上季度下降18%，降至220.7百万美元，主要由于净销售所致[27] - EFC的季度经济回报标准差为3.5%，在同类公司中表现出显著较低的收益波动性[40] - EFC的动态利率对冲策略旨在减少对利率波动的暴露[44] 新产品和新技术研发 - Longbridge在第三季度的反向抵押贷款组合增长了37%，主要得益于创纪录的反向抵押贷款发放[30] - 2025年第三季度的30年期抵押贷款利率为6.30%，较前一季度下降0.47%[50] 市场扩张和并购 - 截至2025年9月30日，公司的总资产为17,844,548千美元，较2025年6月30日的17,071,895千美元增长了4.5%[79] - 截至2025年9月30日，公司的总负债为16,048,728千美元，较2025年6月30日的15,382,385千美元增长了4.3%[79] 负面信息 - 公司的未实现损失净额为8261千美元，主要受到市场波动的影响[16] - 2025年第三季度的其他收入总计33,036千美元，较2025年6月30日的49,199千美元下降约32.8%[80] - 2025年9月30日的未实现损失（包括证券和贷款）为24,416千美元，较2025年6月30日的59,810千美元下降约59.3%[80] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的加权平均借款利率为5.99%，其中信用借款的加权平均利率为5.98%[31] - 截至2025年9月30日，公司的现金及现金等价物为184,809千美元，较2025年6月30日的211,013千美元下降了12.4%[79] - 截至2025年9月30日，公司的金融衍生品负债公允价值为60,763千美元，较2025年6月30日的81,812千美元下降了25.7%[79]

公司融资计划 - 公司发布2026年融资日历，其中包含Reference Notes证券的可选公告日期和Reference Bills证券的公告日期 [1] - Reference Notes的发行和Reference Bills的拍卖在规模和频率上可能根据公司的融资需求或市场需求而变化 [1] - 2026年融资日历可在公司官网的债务证券拍卖页面获取 [1] 证券发行与拍卖细节 - 若公司使用融资日历中的可选Reference Notes公告日期来启动发行，将通过新闻稿宣布并提供相关交易信息 [2] - Reference Bills拍卖为每周一上午可选进行，若周一为假日则顺延至下一个工作日，拍卖通常于东部时间上午9:45结束 [3] - 任何证券发售将依据发售通函进行，对于Reference Notes证券，还需依据适用的定价补充文件 [4] 公司背景与使命 - 公司的使命是为全美家庭实现住房可能，在所有经济周期中促进住房市场的流动性、稳定性和可负担性 [5] - 自1970年以来，公司已帮助数千万家庭实现购房、租房或保有住房 [5]

公司业绩发布 - 房地美公司举行2025年第三季度财务业绩发布会 [1] - 公司出席人员包括公共关系与数字沟通副总裁克里斯·斯皮纳以及执行副总裁兼首席财务官吉姆·惠特林格 [1] - 相关财务材料如10-Q表格和业绩新闻稿已在公司投资者关系网站发布 [2] 会议信息 - 本次会议已被录音 回放将很快在公司官网提供 [3] - 公司要求会议内容不得被转播或转录 [3]

财务业绩发布 - 公司报告了2025年第三季度财务业绩并提交了10-Q表格[1] - 第三季度财报补充材料及新闻稿已在公司投资者关系网页发布[1] 业绩沟通安排 - 公司将于2025年10月30日东部时间上午9点举行财报电话会议[2] - 电话会议将进行网络直播 重播内容将在公司网站提供约30天[2] 公司使命与业务 - 公司使命是为全美家庭实现住房可能 促进住房市场的流动性、稳定性和可负担性[3] - 自1970年以来已帮助数千万家庭实现购房、租房或保有住房[3]