文章核心观点 - 公司收购两处住宅资产，体现对住宅领域信心，将受益于租金回升，契合投资策略 [1][4][5] 收购资产情况 《The Preserve at Pine Valley》 - 219 单元 B 级住房社区，与 Ginkgo Residential 90/10 合资收购 [2] - 位于威尔明顿市中心，交通便利，受益于当地经济和人口增长，2000 年以来人口累计增长 70% [2] - 总收购价 3210 万美元，不含成交成本 [2] 《Bass Lofts》 - 133 单元 A 级多功能物业，由学校改造，位于亚特兰大 [3] - 位置优越，交通便利，目前出租率 96%，反映当地住房需求强劲 [3] - 总收购价 3480 万美元，不含成交成本 [3] 行业与投资策略 - 住宅领域是摩根大通资管高确信投资主题，因住房需求强劲且有韧性 [4] - 2021 年房价泡沫促使新供应增加，租金疲软，目前威尔明顿和亚特兰大新供应见顶，租金回升 [4] - 阳光地带地区供应下降，人口和工资持续增长，是投资策略重点 [6] 公司概况 - JPMREIT 利用摩根大通资管超 60 年房地产投资经验，投资稳定、有收益资产和开发项目 [7] - 摩根大通资管是全球另类投资领导者，截至 2024 年 12 月 31 日，管理超 4000 亿美元另类资产 [10] - 截至 2024 年 12 月 31 日，摩根大通资管管理资产 3.6 万亿美元，服务全球客户，提供综合投资管理服务 [11] - 摩根大通是美国领先金融服务公司，截至 2024 年 12 月 31 日，资产 4 万亿美元，股东权益 3450 亿美元 [12]

东京都心二手房市场 - 东京都心二手房挂牌价首次突破1.5亿日元 [1]

房企产品动态 - 华润置地迭代"好房子"标准，搭建全流程规范化管理制度 [3] - 华发股份召开2025设计条线体系会，强调创新与匠心 [3] - 中天美好在南京推出第四代住宅产品"金宁风华"，主打空中露院和破百空间使用率 [40][42] 客户趋势 - 年轻人愈加重视家生活，家电需求体现氛围多元化和精细化 [3] - 改善型需求主导市场，120-140㎡产品成交占比与去年持平，更大面积段产品比重合计增加1.5个百分点 [17] - 上海三房成交占比近七成，四房比重同比增加6.4个百分点 [22] 住宅市场供需 - 2月100个典型城市供应量482万平方米，同比下降40.1%，环比下降58.9% [10] - 一线城市新增供应49万平方米，同比下降11%，广州是唯一同环比正增城市 [10] - 100个典型城市成交量1176万平方米，同比增长14.1%，深圳因低基数同比增长110% [10] 区域市场特征 - 长三角区域成交同比上升11%，多数城市成交增长 [15] - 珠三角区域成交同比上升32.4%，深圳成交累计同比倍增 [18] - 环渤海区域500-1000万元产品成交占比增加2个百分点至10.3% [19] 产品创新亮点 - 非遗设计融入住宅项目，如无锡东城美的·东望府运用非遗竹编纹样和传统核雕工艺 [27][29] - 科技住宅创新包括六重隔音体系、污水源热泵等，宁夏中房已获批20项专利 [32][34] - 南京中天金宁风华采用四面铝板饰面、天幕鎏金立面和宽屏玻璃设计 [42][43] 典型项目分析 - 南京中天金宁风华位于江宁区东山板块，配套商业、医教资源齐全 [39] - 项目主力户型98-143㎡，采用奇偶错层设计和露台赠送，最大露台达13㎡ [48] - 精装配置包括智能门锁、方太厨具三件套和科勒卫浴 [59]

文章核心观点 住房和城乡建设部宣布我国住宅层高标准提高到不低于3米，分析了其影响及买房卖房需交的费用，指出伴随政策利好，一二线热点城市楼市正迈入“止跌回稳”新阶段 [1][3][17] 3米层高相关情况 - 层高指本层地板到上层地板的距离，3米层高相比2.8米层高有更高空间、更好采光通风和更舒适起居环境，还能满足个性化需求 [3] - 天津、云南等多地已率先调整地方住宅层高标准，集中在3米到3.3米之间 [3] - 层高提高对房价影响有限，房价主要由地段、配套、供需关系等因素决定 [3] - 普通住宅层高每增加10厘米，每平方米土建成本约上升2% - 3%，3米层高在提升舒适度同时把成本增幅控制在合理范围 [4] - 3米层高房子在市场更受欢迎，北京、杭州等试点城市显示其溢价接受度更高，未来转手更有优势 [4] 买房卖房费用情况 费用种类及标准 - 契税：以广州为例，根据房屋面积和是否首套房，税率在1% - 3%不等，精装房装修费计入计税价格，夫妻一方房产变更为双方共有免征 [7] - 维修基金：交给政府用于小区公共设施维修，各地标准不同，一般是购房总价的2% - 3%，无电梯房子按77元/平方米收取，有电梯的105元/平方米 [9] - 增值税及附加：持有房子不满两年按全款5.3%交，满2年及以上免征 [10] - 个人所得税：住房购买满5年（含5年）且是“家庭唯一生活用房”免征，不满五年或满五年但非“家庭唯一生活用房”，根据能否提供发票情况按差额的20%或全额的1%征收 [11] - 印花税、土地增值税暂时免征，贷款买房、二手房交易还有中介费、评估费、抵押登记费、律师费等 [11] 具体案例费用 - 广州小明买150平方米总价500万元新房，首付30%即150万元，契税7.5万元，维修基金1.575万元，印花税免征，律师费5000元，不动产登记费80元，合计约9.6万元 [12][13][15] - 小明买同套二手房，契税、律师费、不动产登记费合计约8万元，中介费5万元，总计约13万元 [15] - 小明卖300万元住了10年房子，再置换500万元100㎡二手房，卖房支出中介费3万元，买房缴纳契税、中介费各5万元及不动产登记费80元，“卖一买一”共交约13万元税费和中介费 [16] 楼市现状 春节以来房子成热门“抢手货”，2月份上海二手房网签量创近三年同期新高，杭州二手房网签量同比上涨135%，下半月北京周末二手房实际成交量突破每天1000套，一二线热点城市正稳步迈入“止跌回稳”新阶段 [17]

以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 真叫卢俊 . 查了一波资料，发现很多被提到的区域只是房价涨幅不如其他区域显著，并不意味着它们就是洼地。 第一种是一些先天条件优越的板块，比如说前滩、滨江、浦东新杨思。 那么到底什么样的板块才能算作真正的房价洼地呢？ 不只是房价低，关键是要地段有地段，生活需求也能得到满足，但整体房价就是比周边板块低很多。 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 各种天花板在上海早已不稀奇，但最近我发现，在哪个板块的房子最值得下手的讨论中，总有一些板块会被率先排除，并且大家把它们称为， 房价洼 地。 本文来自微信公众号： 真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426） ，作者：铮铮，题图来自：AI生成 在楼市中提到上海天花板你会想到什么？ 另一种就是上海各种头部小区，像翠湖天地、古北壹号、金茂府等。 凭借地段和品质，在上海这么卷的市场中也能打90分的烫金属性。 | 板块 | 自身二手房均价 | 同比周边板块价格 | | --- | --- | --- | | P | 8.8万 | -4.8% | | P | 6.1万 | -13.2% | | 2 | 4.4万 | -14.9% | ...

东京二手房市场 - 东京两区二手房挂牌价首次突破2亿日元 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度营收11亿美元，较2023年同期增长25%，全年营收52亿美元，低于2023年的69亿美元 [16][17] - 2024年收购房屋14684套，较2023年增长31%，第四季度收购2951套，低于2023年同期的3683套 [18] - 2024年第四季度贡献利润3800万美元，全年贡献利润2.42亿美元，较2023年亏损2.58亿美元实现大幅改善，全年贡献利润率4.7%，接近目标范围5% - 7% [18][19] - 2024年第四季度调整后EBITDA亏损4900万美元，较2023年同期改善2000万美元，全年调整后EBITDA亏损1.42亿美元，远低于2023年的6.27亿美元 [19] - 2024年末净库存22亿美元，较上一年增长22%，总资本11亿美元，其中无限制现金和有价证券6.79亿美元 [19][20] - 2025年第一季度预计营收10 - 10.75亿美元，贡献利润4000 - 5000万美元，调整后EBITDA亏损4000 - 5000万美元，预计房屋收购超3500套 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 现金报价业务方面，2024年购买房屋数量较2023年增加30%，贡献利润率从2023年的 - 3.7%提升至4.7% [8] - 2024年将“List with Opendoor”扩展至几乎所有市场，并在夏洛特和罗利推出市场业务 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年春季销售季开局缓慢，供应端清仓率较去年下降25%，新上市房源持平，活跃房源增加近20% [8] - 需求端新上市房源业务下降20% - 25%，撤单率上升超30%，达到十年来最高 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于重塑美国住宅房地产行业，2024年采取措施简化业务、聚焦核心，追求可持续盈利增长 [7] - 2025年公司将优化现金报价业务，包括调整价差以优化贡献利润率、提升客户体验、调整营销策略以适应季节性模式、加强运营纪律 [10][12][13] - 公司还将拓展业务，扩大“List with Opendoor”和市场业务，帮助不符合收购标准的卖家与代理商对接以创造新收入流 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观逆风持续存在，但公司在2024年执行纪律良好，进入2025年市场面临更多宏观压力，公司将进一步优化策略以实现长期价值 [7][8][9] - 公司预计宏观逆风短期内仍将影响业绩，但通过增强定价有效性、改善客户体验和运营效率，有望大幅改善调整后净亏损 [21][22] 其他重要信息 - 公司在2025年初通过修订和延长某些债务融资工具加强了资本状况，成功续签三个循环信贷工具和一个定期债务工具，两个夹层融资工具延长至2027年 [20] - 公司预计2025年第一季度非现金股票薪酬费用较去年下降超50% [21] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请详细说明成本节约和成本效率机会，以及如何平衡当前房地产市场下实现盈利与维持运营规模的需求，另外市场业务在夏洛特和罗利的情况如何使其有信心扩大该业务？ - 公司在2024年下半年采取重大行动降低固定成本，预计实现8500万美元成本节约，2025年将继续寻找效率提升机会 [27] - 公司认为当前固定成本水平可支持中期更高增长，将根据业务长期增长前景调整规模 [28] - 市场业务在夏洛特和罗利扩张的原因是客户接受度高、试用率和清仓率良好，该业务为卖家提供了不同于MLS的选择 [29][30] 问题2: “List with Opendoor”业务在扩展到所有市场后的情况如何，以及将这些产品拓展到收购范围之外的机会如何，另外2025 - 2026年有大量债务到期，如何考虑当前利率环境、资本需求和流动性？ - “List with Opendoor”业务目前在整体营收中占比相对较小，但在当前市场环境下，公司将在2025年加大投入 [36][37] - 公司对整体流动性状况感到满意，已修订或延长超半数融资工具，增加借款能力，超90%的80亿美元可用借款能力至少延长至2026年，公司将持续评估资本结构 [37][38] 问题3: 在当前市场环境下，公司如何平衡过去的市场运营方式与扩张机会，目标市场是否会改变？ - 公司未撤回地理或价格点上的收购范围扩张，而是提高了价格细分能力，根据不同房屋和市场情况调整价差，以提高转化率 [40] 问题4: 独家房源如何融入公司业务，是有利还是不利，另外如何权衡降低成本聚焦少数市场与维持较大基础设施等待行业好转的策略？ - 公司认为独家房源创新只要有利于消费者选择就是积极的，市场业务为客户提供了不同于MLS的选择 [45][46] - 公司对当前地理布局和资源配置感到满意，无计划因成本节约而收缩市场，只要各市场贡献利润率符合要求，就不会缩小目标市场 [48][49] 问题5: 年末近50%的库存已上市超120天，且年初清仓率下降，这是否会影响全年贡献利润率，另外调整定价模型后，不同价格点的表现如何？ - 年末库存上市时间延长的原因包括收购减少和市场放缓时减缓降价，公司有信心在有一定旧库存的情况下实现5% - 7%的贡献利润率，Q1贡献利润率受春季低价收购库存影响，但Q2及以后将改善 [54][55][56] - 公司在Q4实施新定价模型，通过更好的价格细分提高了转化率，对于易售房屋降低价差，难售房屋增加价差，整体转化率提升 [57][58] 问题6: 如何管理全年运营费用，以及收购速度和营收达到盈亏平衡的框架有何更新？ - Q1运营费用较Q4略有上升，因预计库存增加，全年费用预计下降，得益于成本节约措施和营销策略调整 [63][64] - 公司未更新盈亏平衡框架，但预计实现盈亏平衡所需的交易量和营收将显著低于之前，通过实现目标贡献利润率和优化成本结构，公司有望更快实现盈亏平衡 [66][67] 问题7: 不同产品间是否存在卖家迁移情况，以及如何将网站产生的高意向但不符合收购标准的潜在客户转化为收入？ - 公司利用强大的引流能力，为卖家提供多种解决方案，若现金报价不符合需求，卖家可选择其他产品，从而留在公司生态系统内 [72][73][74] - 公司计划在2025年及以后将更多不符合收购标准的潜在客户与代理商对接，以实现流量和潜在客户的货币化，增加收入 [76][78]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净亏损2690万美元，即摊薄后每股亏损1.06美元，总收入6380万美元，而2023年同期净利润为1840万美元，即摊薄后每股收益0.7美元，总收入6890万美元 [8] - 第四季度净营业收入为3890万美元，涉及35处房产，2023年第四季度为4220万美元，涉及38处房产，净营业收入下降7.6% [8] - 第四季度同店租金收入增长90个基点，同店入住率稳定在94.7%，同店费用增加2.2%，导致同店净营业收入较2023年第四季度下降40个基点 [8][9] - 2024年第四季度同店投资组合租金收入环比增长20个基点 [9] - 2024年第四季度核心资金从运营活动所得（FFO）为1770万美元，即摊薄后每股0.68美元，2023年第四季度为摊薄后每股0.75美元 [9] - 全年净利润为110万美元，即摊薄后每股收益0.04美元，包括房地产销售收益5420万美元和折旧及摊销费用9780万美元，2023年全年净利润为4430万美元，即摊薄后每股收益1.59美元，包括房地产销售收益6790万美元和折旧及摊销费用9520万美元 [10] - 全年净营业收入为1.57亿美元，涉及35处房产，2023年同期为1.674亿美元，涉及38处房产，下降6.2% [10] - 全年同店租金收入增长2.3%，同店入住率稳定在98.7%，同店费用增加3.3%，导致同店净营业收入较2023年全年增加90个基点 [10][11] - 2024年核心FFO为7310万美元，即摊薄后每股2.79美元，2023年为摊薄后每股2.92美元 [11] - 自2015年业务成立以来，公司核心FFO实现了10.8%的复合年增长率 [11] - 基于市场当前资本化率和净营业收入估计，公司报告的每股净资产价值（NAV）范围为：低端44.56美元，高端58.52美元，中点51.54美元，平均资本化率从低端5.25%到高端5.75%，与上一季度相同，过去一年保持平稳 [11] - 第四季度公司于12月31日支付每股0.51美元的股息，自成立以来，股息增长了147.6%，2024年股息由核心FFO覆盖1.47倍，派息率为核心FFO的68% [12] - 2025年核心FFO每股摊薄收益指导范围为：高端2.83美元，低端2.56美元，中点2.7美元 [16] - 2025年同店收入指导为：高端增长1.3%，低端下降20个基点，中点增长50个基点 [16] - 2025年同店费用指导为：高端增长2.4%，低端增长4.9%，中点增长3.7%，导致同店净营业收入高端增长50个基点，低端下降3.5%，中点下降1.5% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度公司完成58次全面和部分翻新，并租赁了31个翻新单元，实现平均每月租金溢价150美元和19.2%的投资回报率 [9] - 截至年底，公司在当前投资组合中完成了8348次全面和部分升级、4730次厨房和洗衣设备安装以及11389次技术包安装，分别导致每单元平均每月租金增加175.50美元和43美元，投资回报率分别为20.8%、64.8%和37.2% [9] - 2025年公司预计完成425次全面内部升级，平均每单元成本18000美元，产生平均每月269美元的溢价；完成326次部分内部升级，平均每单元成本5200美元，产生约86美元的平均每月溢价；安装661台洗衣机和烘干机，平均每单元成本1000美元，产生53美元的平均每月溢价或64%的投资回报率 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度同店入住率为94.7%，同比稳定，达拉斯 - 沃思堡和夏洛特市场入住率分别达到96.3%和97%，奥兰多、坦帕和南佛罗里达市场平均入住率为94.9% [17] - 2024年全年公司10个同店市场中有5个市场的净营业收入增长至少3%，包括拉斯维加斯增长8.6%、奥兰多增长6.6%、罗利增长5.2%和亚特兰大增长3.5% [20] - 2025年公司预计南佛罗里达、拉斯维加斯、罗利、纳什维尔和亚特兰大等市场将成为表现最佳的收入市场，每个市场预计增长约2% - 4% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心是一家内部增长型企业，价值增值计划与历史15% - 20%的目标保持一致，预计随着供应下降，该计划将在年内加速推进 [23] - 公司将在上半年继续评估有限的增值机会管道，预计第二季度后期和下半年机会数量可能增加 [25] - 公司计划在2025年6月完成公司信贷安排的重新制定，与银行合作以提供资产负债表的流动性和灵活性 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2025年是过渡年，预计2026年和2027年，特别是下半年将实现外部增长 [26] - 2024年第四季度新开工数量降至37000个季度单位，为2011年第四季度以来的最低水平 [26] 其他重要信息 - 2024年公司出售了Old Farm（3月1日）、Radhorn Lake（4月30日）和Stone Creek at Old Farm（10月1日），实现20.2%的杠杆内部收益率、2.96倍的投资资本倍数和9240万美元的净销售收益，其中2400万美元用于偿还信贷安排中的已提取余额 [12][13] - 2024年上半年公司以加权平均价格33.19美元回购了1460万美元的普通股，较2024年第一季度净资产范围中点折价37% [13] - 2024年10月1日和11月29日，公司签订了34份贷款协议，总收益为14.66亿美元，占公司未偿债务总额的97.7%，公司同意以比先前条款更优惠的利率进行再融资，将公司加权平均债务到期时间表延长至七年 [13] - 再融资活动使公司总债务的加权平均利率在利率互换合约影响前降低了48个基点至6.21%，考虑互换的套期保值影响后，调整后的加权平均利率从3.64%降至2.96%，完成再融资后，公司在2028年前没有重大债务到期 [14] - 2025年2月24日，公司董事会宣布每股0.51美元的季度股息，将于3月31日支付给3月14日登记在册的股东 [14] 问答环节所有提问和回答 问题1: 亚特兰大总租金收入季度环比增长160个基点，但平均有效租金下降10个基点，入住率下降160个基点，是什么推动了积极结果 - 公司在亚特兰大的三处资产推出了批量WiFi服务，为总收入增长带来了好处，同时公司正在对单元进行1G光纤改造，抵消了一些负面影响 [28][29] - 2025年亚特兰大市场的坏账情况有所改善，预计实现近25万美元的正向反转，坏账率从2024年的2.6%改善至1.8% [30] 问题2: 罗利 - 达勒姆市场入住率下降290个基点的原因是什么 - 罗利是公司供应和扩张较大的市场之一，特别是莫里斯维尔子市场面临压力，公司的High House资产受到一定影响，此外还有人员变动因素，但公司仍看好该市场，预计下半年供应情况将改善 [30][31] 问题3: 基于当前市场条件，2024年初提到的约10500个单元的全面内部升级计划是否有重大变化，公司重点关注哪些市场进行升级 - 公司优先在仍能提高租金的地区进行翻新，主要是南佛罗里达、下半年的罗利、拉斯维加斯以及亚特兰大；今年的翻新产出是去年的两倍，但仍未达到自2015年以来每季度300 - 400次的历史水平，公司希望每季度重新评估产出，并在下半年利率反转时增加翻新管道的产出 [32][33] 问题4: 如何考虑2025年的利息费用 - 公司约25万美元的利率互换合约将于6月到期，利差下降50个基点，这对2025年的核心数字有0.12美元的好处，将总利息费用从160个基点降至109个基点；公司对利率采取“更高更久”的假设，如果下半年美联储降息，核心数字有上升空间，但目前保持适当的保守态度 [37][38]

房价数据 - 8月份全国70个城市中69个城市房价下跌 仅吉林未跌 北京上海结束横盘加入下跌行列 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9% 降幅比上月扩大0.4个百分点 [2] - 二三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9% 降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点 [2] - 厦门环比下跌2.2% 同比下跌14.6% 惠州环比下跌2% [3] - 房价下跌趋势加速 呈现典型主跌浪特征 建议继续观望 [3] 房地产行业现状 - 深圳市场疲软导致环深圳城市房价加速下跌 类似股市中龙头股下跌带动跟风股更大幅度下跌 [3] - 持币观望者受益于房价持续下跌 相当于每月节省3-5个月工资 [3] - 传统购房者面临资产缩水压力 前几年购房者亏损严重 [3] 游戏行业 - 黑神话游戏常规通关时长约22小时 小黄龙为最具挑战性boss之一 [4] - 黑神话有望竞争2024年TGA年度最佳游戏 获奖概率30-40% [5][6] - 主要竞争对手为最终幻想7重制版 潜行者2和战锤40k [5] - 游戏直播测试吸引4万多名观众观看 [7]