深圳2025年第三季度商品房供应情况 - 2025年第三季度深圳计划预售33个商品房项目 预计供应面积135 12万平方米 供应套数12351套 [1] - 住宅为供应主力 31个项目入市 面积108万平方米 套数10673套 占比86 4% [1] - 非住宅类供应包括商务公寓2 51万平方米/129套 商业6 93万平方米/710套 办公17 7万平方米/839套 [1] - 宝安区为供应核心区域 7个项目/3364套住宅 光明区次之 5个项目/1702套住宅 [1] - 核心区域优质项目包括福田新世界香蜜四季家园331套 龙华塘城壹号花园808套 [1] - 多个热销盘加推 如龙华中建鹏宸云筑 鸿荣源观城 宝安珈誉玖玺 南山观山海家园 光明金硕悦府等 [1] 商品房供应同比变化 - 2025年第三季度供应同比显著下降 项目数量从44个降至33个(-25%) 总面积从202 46万平降至135 12万平(-33 2%) [2] - 住宅供应套数同比降幅超25% 从14955套降至10673套 [2] - 供应收缩趋势延续至上半年 2025年上半年新房住宅供应13877套 同比下滑28 6% 环比下滑32 9% [2] - 上半年供应面积139 8万平 同比下滑29 1% 环比下滑37 4% 创近五年新低 [2] - 上半年新房取证项目52个 较2024年下半年71个减少26 8% [2] 市场成交与政策环境 - 2025年上半年深圳一手住宅网签21868套 其中预售住宅成交15101套 同比增长24 4% [3] - 新房价格同比跌幅收窄 呈现企稳态势 [3] - 1年期与5年期LPR分别下调45个基点 创历史新低 [3] - 开发商加大促销力度 通过折扣降低置业成本 [3] - 当前为政策宽松窗口期 下半年或出台刺激政策 叠加贸易战缓解 市场供需有望改善 [3]

澳洲房市现状 - 澳联储7月维持官方利率在3.85%不变 但市场降温作用有限 因买家需求强劲且房源供应有限 全澳大部分地区房价保持坚挺 [1] - 工资增长和借贷能力仍是潜在购房者的关键考虑因素 且降息预期可能进一步推高房价 [1] 借贷能力分析 - 年收入10万澳元的单身人士在当前5.75%利率下 相比年初可多贷2.1万澳元 [3] - 若利率从6.25%降至5.75% 年收入10万澳元单身人士借贷能力增加2.1万澳元 购房预算从59.875万澳元升至62.5万澳元 [4] - 若利率再降0.25%至5.50% 同等收入者借贷能力将再增1.2万澳元 购房预算从62.5万澳元升至64万澳元 [6][7] - 自年初以来 利率下降使潜在买家借贷能力最多增加3.3万澳元 [9] 购房策略建议 - 借款者不应等待官方降息 应主动与银行协商或转向低利率贷款机构进行再融资 [8] - 目前有35家贷款机构提供利率低于5.50%的产品 不受澳联储利率决策影响 [5] 可购房产案例 - 64万澳元预算可在以下地区购房：新州The Hunter的联邦风格三居室房产 新州Port Stephens的联排别墅 维州Ballarat的历史石造房产 新州Orange的三居室房产 塔州Launceston的砖屋 墨尔本Tudor风格联排别墅 悉尼Campsie的两居室公寓 [10][12][14][16][18][20][22][24][26][28]

房地产市场现状 - 全国100个城市二手房价环比下跌0.75%，同比下跌7.26%，呈现全线下跌趋势 [1] - 一线城市未能幸免，北京二手房挂牌量突破15万套，上海超过20万套，深圳和广州面临同样困境 [1] - 房价下跌形成自我强化的恶性循环，购房者观望情绪加剧，导致市场进一步低迷 [2] 房价下跌影响 - 以每月0.75%的跌幅计算，一年房价将蒸发9%，购房者15%的首付可能在两年内化为乌有 [1] - 二手房市场价格战激烈，中介建议挂牌价需比市场价低10%到15%才能快速成交 [2] - 广州某案例显示，200万元的房子最终以140万元成交，反映市场降价压力显著 [2] 政策与市场调整 - 政府救市政策未能扭转颓势，仅能暂时缓解症状，无法解决价格过高问题 [3] - 市场调整被视为自我修复过程，房价回归理性区间对社会长期有益 [2] 购房策略建议 - 刚需购房者当前市场选择更多，议价能力更强，但需做好财务规划 [5] - 投资客宜观望，风险仍存；有资金压力者可适度降价快速成交 [5] - 无资金压力且不急于出售者可继续持有，房地产长期仍具保值功能 [5]

洋房一楼的价值 - 附带宽敞私家花园的一楼可打造私密空间，栽种花草、搭建凉亭或秋千，享受都市中难得的奢侈体验 [7] - 一楼对老人和小孩家庭更便利，无需等待电梯，进出方便，晾晒衣物和摆放杂物省时省力 [7] - 拥有私家花园的一楼房产具有更高保值和升值潜力，在房地产市场具备竞争力 [7] 老旧小区3-4层的优势 - 3-4层避免底层潮湿和光线不足，同时无需承受高层爬楼的辛劳，是便利性与舒适性的平衡点 [11] - 适合家中有老人和小孩的家庭，避免高层住宅可能带来的"恐高"心理 [11] - 未来老旧小区可能加装电梯，3-4层房产将更具升值潜力，经济实惠与未来收益兼得 [11] 带阁楼顶楼的特点 - 顶楼配备阁楼可改造成书房、储藏室、儿童房或休闲空间，最大化利用空间资源 [13] - 通过加强隔热和通风设计，可摆脱传统顶楼的居住弊端，拥有开阔视野和私密性 [13] - 带阁楼的顶楼价格更亲民，能以更低成本享受高品质居住体验 [13] 高层住宅"2/3楼层"法则 - 在30层建筑中，20层左右被认为是理想选择，保证良好采光和视野，避免高层不便 [17] - 该高度可俯瞰城市美景，相比低层避免潮湿和采光不足，相比过高楼层出行更便利 [17] - "2/3楼层"在满足便利性和视野的同时，为未来房产升值奠定基础 [17] 楼层选择的文化考量 - 中国文化中"6"象征顺利，"8"谐音"发"寓意财源广进，"9"代表长寿，"10"寓意十全十美 [19] - 购房者可能特意选择这些数字的楼层，即使价格稍贵，以增加心理安全感和美好期许 [19]

房地产市场动态 - 2025年6月美国房地产市场出现买卖双方对峙局面 活跃库存同比增长28.1%达到疫情后新高 但下架房源数量同比增长47% 年初至今增长35% 增速超过活跃库存的31.5% [1] - 全国中位挂牌价保持稳定为440,950美元 同比仅增长0.1% 但较2019年6月仍高出37.8% [2] - 价格下调房源比例达20.7% 为2016年以来6月份最高水平 且连续第六个月增长 [5] 库存变化 - 活跃房源连续第二个月突破100万套 但仍比疫情前水平低13% [3] - 全美四大区域库存均增长 西部增长38% 南部增长近30% 拉斯维加斯(+77.6%)和华盛顿特区(+63.6%)领涨50大都会区 [4] - 房源在市场上停留时间中位数增至53天 比去年同期多5天 与疫情前模式相当 [4] 卖方行为变化 - 下架房源与新上市房源比例达13% 意味着每100套新上市房源就有13套被撤回 高于2024年(10%)和2022年(6%)水平 [9] - 凤凰城、迈阿密和加州河滨等热点地区卖家更倾向于在未找到合适买家时下架房源 [10] - 下架房源占活跃房源比例从去年5月的3.2%升至今年4.1% [7] 区域市场表现 - 50大都会区中 夏洛特(+53.6%)、罗利(+56.4%)和圣地亚哥(+55.3%)活跃房源增长最快 [13] - 巴尔的摩(+42.6%)、萨克拉门托(+47.5%)和华盛顿特区(+63.6%)等市场表现突出 [13][14] - 拉斯维加斯价格下调房源比例增幅最大(+8.5个百分点) 纳什维尔则出现下降(-1.9个百分点) [13]

悉尼房产市场季节性趋势 - 7月是悉尼127个城区（约占全市七分之一）购房最佳时机，买家通常能以全年最低价格成交[1][3] - 夏季对买家更有利，冬季在部分市场也呈现同样趋势，而秋季是卖家最佳售房季节[1] - 季节性低价可能因7月预期降息进一步降低，随后几个月房源竞争将加剧[4] 重点城区与价格动态 - 热门城区包括Castle Hill、Blacktown、Greystanes、Epping（华人占比40.4%）、Randwick、Bondi Junction等[4] - 北海滩的Avalon Beach、Newport和西南区Liverpool同样存在季节性价格洼地[4] - 案例显示Balmain地区同类房产在短期内出现9万澳元的价格涨幅[11] 利率政策与市场反应 - 近期降息尚未完全显现影响，但贷款预批准数量高企预示买家将加速入场[6] - 连续降息（预计7月第三次）正推高房价，更多买家可能提前实施购房计划[6][9] - 专家指出需求上升将导致供应紧缩，延迟购房可能面临更高价格[9] 供需关系与交易策略 - 秋季卖家竞争较少，而春季供应过剩反而对买家更有利[8][9] - 圣诞节传统销售旺季可能因利率政策改变今年市场节奏[9] - 当前市场环境下，抢先入市者有望获得更快资产增值[4][11]

核心观点 - 墨尔本优质公立学校学区房溢价高达35%，热门学区内房屋售价比学区外平均高出至多50万澳元[1][4] - Williamstown High School学区溢价幅度最大达35 1%，东区及南部Frankston High周边也存在明显溢价[4] - 学区划分是房地产重要资产，顶尖公立学校学区内房产价值可能增加数十万澳元[7] 学区房溢价数据 - Williamstown High School：溢价35 1%（学区中位价190 5万澳元 vs 学区外141万澳元）[2] - Glen Waverley Secondary College：溢价29 7%（210万澳元 vs 161 9万澳元）[2] - Frankston High School：溢价19 9%（96 5万澳元 vs 80 5万澳元）[2] - Auburn High School：溢价18 8%（285万澳元 vs 240万澳元）[2] - Albert Park College：溢价18 7%（182 5万澳元 vs 153 8万澳元）[2] - Mount Waverley Secondary College：溢价15%（160 9999澳元 vs 140万澳元）[2] - Princes Hill Secondary College：溢价14 9%（170万澳元 vs 148万澳元）[3] - Balwyn High School：溢价14 7%（255万澳元 vs 222 3万澳元）[3] - McKinnon Secondary College：溢价14 5%（177 5万澳元 vs 155万澳元）[3] - East Doncaster Secondary College：溢价13 4%（166 75万澳元 vs 147 1万澳元）[3] 市场行为分析 - 购房者普遍愿意为优质公立教育支付高昂溢价，该趋势在各区普遍存在[7] - Frankston High因其良好声誉上榜，且是前十名中唯一中位价低于100万澳元的学区，对购房者极具吸引力[7] - 学区内的公寓也存在溢价，但幅度不如独立屋明显[9] 消费者案例 - 购房者Alicia Nicholl为确保孩子入学Frankston High支付额外费用，认为这笔支出值得[7][9] - 家长反馈该校在学术、体育、戏剧等方面提供优质机会，声誉极佳[9]

高层住宅的弊端 - 高层住宅公摊面积高达20-30%甚至更高 远高于多层住宅的10-15% 加重业主经济负担[1] - 建筑老化后拆迁成本高昂 开发商面临亏损风险 导致老旧高层住宅难以拆迁[3] - 电梯依赖性强 高峰时段等待时间长 维修保养费用高 增加业主经济压力[3] - 安全隐患突出 火灾或地震时电梯故障阻碍逃生和救援 相比多层住宅风险更高[6] 政策监管变化 - 2021年9月住建部发布新规 要求2022年起高层住宅建设需匹配当地消防救援能力 并实行责任终身制[5] - 新规下中小城市高层住宅建设将受挑战 多数城市将以6层左右多层住宅为主 高层住宅需严格审批[5] - 2022年起高层住宅建设将在许多城市停滞或大幅减少[8] 未来住宅市场趋势 - 带电梯的多层住宅将成为市场新宠 兼顾出行便利和低公摊面积[8] - 多层住宅在紧急情况下可通过楼梯快速疏散 满足安全和便捷需求[8]

澳洲买房与租房成本比较 - 全澳仅6%城区独立屋月供低于租金，公寓比例为22 8% [1] - 偏远地区买房更实惠，独立屋和公寓比例分别为14%和31 3% [1] - 珀斯是首府城市中最实惠的，82 9%城区公寓买比租便宜 [1][8] 首府城市差异 - 悉尼、墨尔本、阿德莱德100%城区独立屋租比买便宜 [1] - 布里斯班94 6%郊区租房更便宜 [3] - 珀斯公寓市场表现突出，82 9%城区买比租便宜 [8] 典型案例分析 - 西澳Baynton买比租便宜664澳元/周，独立屋中位价69万澳元 [6] - 珀斯Burswood公寓买比租便宜254澳元/周 [10] - 墨尔本Travancore公寓中位价37 7万澳元，买比租便宜123澳元 [12] 首府城市城区排名 - 悉尼Mascot公寓中位价83 5万澳元，买比租便宜74澳元 [11][12] - 墨尔本Notting Hill公寓买比租便宜137澳元 [11] - 布里斯班Chambers Flat是首府城市中少数买比租便宜的独立屋城区 [9] 区域分布特征 - 全澳前10个买比租便宜城区均位于西澳偏远地区 [4] - 墨尔本5大实惠城区中4个位于CBD 10公里范围内 [11] - 矿业城镇因高工资和有限房源推高租金 [6][8]

澳洲房地产市场概况 - 全澳住宅中位价约为82.5万澳元，首府城市为90.5万澳元，地区为67.3万澳元 [3] - 当前住宅市场表现各异，首府城市和地区差异明显 [3] - 全澳仅5个独立屋市场处于下跌状态，6个市场已触底，9个市场处于复苏初期，20个市场为上升市场，4个市场接近峰值 [3] 布里斯班市场 - 布里斯班房价中位数突破100万澳元，最新为105.1万澳元，过去一年飙升74,800澳元，增幅全澳最大 [4] - 昆州地区独立屋价格上涨9.2%至71.9万澳元，涨幅70,700澳元 [4] - 75万澳元在布里斯班可购买公寓或连排别墅，独立屋选择已受限 [6] 昆州其他地区 - Townsville中位房价上涨18.7%至54.6万澳元，表现全澳最佳 [6] - 黄金海岸75万澳元独立屋选择减少，购房者可能需要选择公寓 [6][7] - 阳光海岸情况类似黄金海岸 [8] 悉尼市场 - 大悉尼地区75万澳元预算可购买Blacktown到Penrith沿线的独立屋，或在Hawkesbury河岸寻找低价房源 [8] 其他首府城市 - 墨尔本75万澳元主要可购买公寓或城郊传统家庭住宅 [11][12] - 霍巴特及周边75万澳元可在成熟社区购旧房或近市中心公寓/连排别墅 [12] - ACT仅4个城区独立屋中位数低于75万澳元 [12] - 达尔文房价中位数58.7万澳元，公寓38.6万澳元，75万澳元可购高质量住宅 [12] - 西澳75万澳元可在市区买公寓或偏远地区买独立屋 [12] 公寓市场表现 - 8个公寓市场处于峰值，5个市场下跌，7个市场处于底部 [14] - 19个公寓市场被视为上升市场，5个市场接近峰值 [15] 特殊地区情况 - Byron Bay地区75万澳元购房需精打细算 [10] - 南澳75万澳元以下竞争激烈，买家需在位置或物业条件上妥协 [12]