行业整体空置率 - 美国生命科学地产行业空置率在第二季度达到23.9%的新高，环比上升70个基点，同比大幅上升520个基点 [2] - 市场需求疲软以及大量新建项目完工是导致空置率上升的主要原因 [2] 租金表现 - 实验室和cGMP制造空间的平均要价租金自2024年底以来在16个主要市场中仅增长0.7%，但相比2023年底仍高出4.7% [4] - 全美范围内要价租金同比下降3.3%至每平方英尺67.88美元 [5] - 部分主要市场租金出现显著下滑，包括新泽西（-5.3%）、罗利-达勒姆（-4.9%）、旧金山湾区（-2.1%）和波士顿（-1.3%） [5] - 少数市场租金实现增长，如洛杉矶-橙县（4.5%）、芝加哥（1.6%）和圣地亚哥（0.6%） [6] 租赁优惠与转租空间 - 提供免租期、设备补贴和交钥匙装修等租赁优惠已成为行业常态 [1] - 空置转租空间在本季度增加10个基点至4.0%，其较低的价格拉低了平均要价租金，但随着转租供应减少，其影响将减弱 [6] 建设活动与市场展望 - 建设管道持续收缩，在建面积仅占库存的3%，其中63%已预租，表明行业从投机性建设转向定制化建设 [3] - 当前建设活动水平处于2019年以来最低，不足800万平方英尺，建设放缓将有助于市场消化过去两年交付的空置面积 [7] - 预计建设活动的减少将有助于在长期内使部分市场的高空置率恢复正常化 [7]

市场表现与需求分化 - 北悉尼优质资产空置率从17.8%降至15.7%，而次级市场空置率高达26.1%，需求分化显著[13] - 顶级资产空置率收紧至0.9%，租户优先选择高便利性办公环境[14] - 北悉尼优质净吸纳量达8,069平方米，次级市场净吸纳量为-11,582平方米[12][13] 租金与激励动态 - 北悉尼优质面租金达930美元/平方米，年增长2.3%，次级面租金为742美元/平方米，年增0.5%[7][18] - 北部市场平均激励水平达40%，导致净有效租金下降1.4%至505美元/平方米[10][19] - 查茨伍德优质激励升至40%，净有效租金下降6.7%至328美元/平方米[48] 开发与供应前景 - 北悉尼总库存912,690平方米，优质资产占比43%（十年前为27%）[16] - 维多利亚十字OSD（55,000平方米）预计2026年完工，恩比利亚项目（59,000平方米）计划2029年后交付[17][66] - 麦夸里公园M_Park二期（25,000平方米）将于2025年下半年完工[27][66] 投资与收益率趋势 - 2024年北悉尼两笔主要交易：米勒街40号（1.41亿美元，收益率7.4%）、米勒街116号（8,000万美元，收益率8.2%）[57] - 北悉尼优质收益率平均7.25%，与悉尼CBD利差达122个基点[58] - 收益率较2025年上半年下降40个基点，投资者转向核心CBD资产[9][58]