行业概述 - 行业包括拥有、开发和管理多种住宅物业的REITs 涵盖公寓、学生住房、预制屋和独栋住宅等类型 通过出租空间产生收入 [3] - 学生住房REITs专注于高校附近区域 需求与教育机构入学增长直接相关 部分公司聚焦特定区域或住房类型以应对本地市场动态 [3] 行业挑战 - 太阳带城市新公寓供应激增导致租金下降和入住率下滑 业主被迫通过优惠措施吸引租客 [1][4] - 宏观经济不确定性、关税政策及劳动力市场压力影响租户支付能力和投资者信心 [1][6] - 成本上升和收入压力限制租户负担能力 短期内为住宅地产行业增添风险 [7] 积极因素 - 人口结构驱动的家庭组建和高昂的购房成本支撑强劲租赁需求 租户保留率和续约增长表现良好 [2][8] - 独栋住宅相对成本优势增强多户住宅需求 业主通过物业升级和租户体验优化提升 retention [8][9] - 开发活动放缓有助于缓解供应过剩压力 为未来入住率和租金表现改善创造条件 [9] 财务表现 - 行业Zacks排名第161位 处于全行业后34%分位 短期前景黯淡 [11] - 2025年和2026年每股FFO预期分别下调3.2%和3.9% 反映分析师对增长信心减弱 [12] - 过去一年行业股价下跌16.6% 同期标普500上涨19.9% 金融板块上涨18.3% [14] 估值水平 - 行业远期12个月P/FFO为15.15倍 低于标普500的23.39倍PE 但高于金融板块的17.60倍PE [17] - 五年估值区间为13.61-26.19倍 中位数16.98倍 当前估值低于历史中值 [21] 重点公司 - Equity Residential - 重点布局波士顿、纽约、西雅图等核心城市 并向丹佛、亚特兰大等太阳带扩张 [22] - 2025年同店收入增长预期2.6-3.2% 物理入住率96.4% 第三季度混合租金增长指引2.2-2.8% [24] - 2025年每股FFO预期3.99美元（同比增长2.57%） 2026年4.17美元（同比增长4.55%） [25] 重点公司 - UDR - 持有60,535套公寓住宅 其中300套处于开发中 聚焦沿海和太阳带市场A/B级资产 [27] - 2025年第二季度租户周转率较低 技术应用提升运营效率 本年每股FFO预期上调至2.51美元 [28][29] 重点公司 - American Homes 4 Rent - 专注独栋住宅租赁市场 物业遍布30多个市场 三至四卧室户型为主 [31] - 租户中三分之二为 essential workers 或稳定行业从业者 平均入住天数达96% [33] - 2025年每股FFO预期1.86美元（同比增长5.08%） 2026年1.97美元（同比增长6.12%） [34]

行业概述 - 住宅REITs行业包括拥有、开发和经营公寓楼、学生公寓、预制房屋和独栋住宅等各类住宅物业的公司 这些公司通过出租空间给租户来产生收入 [3] - 学生公寓物业通常位于高校附近 需求与教育机构的入学增长率密切相关 [4] - 部分住宅REITs专注于特定地区或住房类型 以更好地应对当地市场动态或服务特定租户群体 [4] 行业现状与挑战 - 经济不确定性(包括就业增长放缓、联邦裁员和新关税)正在影响消费者信心 可能抑制住宅房地产需求 [5] - 某些地区(尤其是阳光地带)供应过剩继续对租金施加下行压力 限制了中短期增长潜力 [7] - 行业2025年和2026年FFO每股预估分别下调4.8%和4.5% 显示分析师对增长潜力信心减弱 [12] - 行业Zacks排名第158位 处于250个行业中后36%位置 短期前景黯淡 [11] 行业优势与机遇 - 租赁需求保持历史强劲 受有利人口结构和租房与购房负担能力差距扩大支撑 [2] - 随着新开发放缓 长期来看需求驱动因素有望支持入住率和租金增长改善 [8] - 高抵押贷款利率使购房成本高企 租房成为更灵活可行的选择 [10] - 行业远期12个月P/FFO为16.35倍 低于标普500的19.88倍市盈率 但高于金融板块的15.30倍 [15] 重点公司分析 Equity Residential - 在城市和高密度郊区市场具有强大影响力 受益于有利的公寓市场条件 [16] - 截至2024年底拥有19.5亿美元流动性 无抵押NOI占总NOI的89.7% [18] - 2025年和2026年FFO每股预估分别为3.97美元和4.18美元 同比增长2.06%和5.28% [19] Essex Property Trust - 在西海岸市场拥有强大物业基础 受益于科技公司驱动的就业和收入增长 [20] - 2019年以来其市场家庭收入中位数增速快于租金增速 显示未来租金上涨空间 [20] - 2025年和2026年FFO每股预估分别为15.99美元和16.48美元 同比增长2.50%和3.05% [22] UMH Properties - 拥有并经营141个预制房屋社区 约26,500个开发地块 [23] - 2025年第一季度同物业入住率升至88% 租赁房屋入住率达94.7% [25] - 季度股息提高4.7%至每股22.5美分 实现连续五年增长 [26] - 2025年和2026年FFO每股预估分别为1.00美元和1.08美元 同比增长7.53%和8.66% [27]