全国二手房市场概况 - 2025年1-11月全国二手房交易面积占新房与二手房交易总量的45% 显示存量房市场重要性增加 [2] - 2025年前三季度核心城市二手房成交量显著增长 深圳 上海同比增长接近20%-30% 北京 重庆 杭州 成都同比增长均超过10% [2] - 与成交量回暖不同 二手房价格面临下行压力 2025年11月百城二手住宅均价环比下跌0.94% 各线城市价格均环比下降 [2] - 二手房成交占比与成交量提升建立在价格大打折扣的基础上 [2] - 行业共识二手房难卖 全国总挂牌量缺乏权威数据 有说法称超600万套但未证实 [1] 郑州楼市结构性变化与特定房产风险 - 河南“十五五”规划提出“80%保障房+20%商品房”双轨制 将重构住房体系 [4][7] - 2025年河南明确新增保障性住房5.7万套 郑州年底配租房源含60平及90平等多种户型 租金最低6.37元/㎡·月 [5] - 保障房供应对郑州90平以下二手小户型及公寓流动性构成直接冲击 因其目标客群（刚入郑年轻人 工薪群体）高度重合 [6] - 郑州二手市场90平以下小户型挂牌量近4万套 占总挂牌量124572套的三分之一 单价约1万元 总价60万的房子在成本上与保障房相比无优势 [6] - 2025年上半年郑州住宅类法拍房挂牌6000套 成交率仅16.37% 同时二手房平均成交周期延长至8个月 部分老旧小户型甚至一年“零成交” [6] - 业主面临矛盾心态：降价出售亏损大 不降价则更难售出 导致“卖不掉就搁置”行为 进一步丧失流动性 [7] 行业未来趋势与资产分化 - 未来部分二手房成交难度将继续增加 甚至成为真正的不动产 [2] - 在保障房托底刚需市场后 90平以下二手小户型及公寓成为夹心层 缺乏价格与资源优势 面临被市场抛弃风险 [8] - 未来能跑赢市场的将是能提供优质居住体验 占据核心资源的商品房 [9] - 行业已非“有房就赢”时代 需理性评估资产 避免紧盯低价小户型和公寓 [8]