富人区领涨 随着利率下行、拍卖成交率飙升至两年来最高水平， 澳洲房市在这个春季迎来一波买家回流潮。 不过，这些买家并非都盯着传统热门区。 最新报告显示，不同城市的购房热点各有不同。 Domain发布的春季房产报告指出： 各大首府城市的买家正在聚焦特定区域，形成了鲜明的 "区域热度图" 。 报告通过分析1月至8月期间每个住宅房源在平台上的平均浏览量，揭示了哪些城区最受欢迎。 Domain研究与经济主管Nicola Powell博士表示： 从数据中不难看出，不同城市目前所处的房产周期阶段差异显著， 而热门区域的选择正反映了买家行为模式的变化。 墨尔本：富人区领涨，市场进入复苏初期 在墨尔本，最受关注的是Stonnington-West地区， 包括Armadale、Toorak、South Yarra、Prahran和Windsor等高端城区， 该区域每套房源的平均浏览量几乎是全市平均水平的三倍。 该区域的独立屋中位价高达196万澳元，比全墨尔本的中位价（106.6万澳元）高出近90万元。 Powell指出： 这种热度显示出墨尔本房市正进入 "成熟复苏期" ，而高端区域通常是最早复苏的板块。 她说： 墨尔本的房价周 ...

September 15, 2025 04:01 AM GMT China Property | Asia Pacific Wider Sales Decline in August; 4Q Outlook Remains Weak Home sales posted a deeper y-y decline in August amid softened construction. We stay cautious on the physical market and expect the weak sales trend to continue in 4Q, given worsened resident sentiment, higher inventory, and muted policy. August property sales dropped deeper: Rebased national sales were -14.0% y-y in value and -10.6% y-y in volume, widening the 8M25 decline to -7.3% in value ...

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业 重点关注住宅开发市场[1][2][3][8] * 提及的公司包括开发商中国海外发展(COLI)、万科(Vanke)、绿城中国(Greentown)、越秀地产(Yuexiu)、龙湖集团(Longfor)、世茂集团(Shimao)、合景泰富(CGI)、旭辉控股(CIFI)、雅居乐(Agile)、碧桂园(Country Garden)、中国金茂(China Jinmao)、深圳控股(Shenzhen Inv)、仁恒置地(Yanlord) 以及华润置地(CR Land)和建发国际(C&D International)[5][8][24] * 同时涵盖房地产经纪服务提供商贝壳(KE Holdings/Beike)及多家物业管理公司[24] 核心观点与论据 **政策刺激加速基本面复苏** * 年初以来的政策刺激已从缓慢滴灌转变为强力剂量 为销售动能复苏奠定基础[2] * 政策刺激的力度包含意外元素 让市场为复苏的"希望"定价[2] * 新供应应相对紧张 住宅市场将在2015年下半年企稳 一线和二线城市优质新房价格将在未来12个月内重回温和增长轨道[2] * 上海于8月25日推出全面宽松政策包 包括取消外环外住房的购买数量限制[3][9] * 当前刺激更聚焦一线城市 因此在一线城市有强大业务布局的优质开发商将成为主要受益者[3] * 最大的政策催化剂可能来自具有可行预算的大规模城市更新刺激[3] **资本流动与财富效应的基本面角度** * 强劲资金流入香港股市重燃了投资者对这个"深度价值"板块的兴趣[4] * 过去十年中最显著的A股市场上涨所创造的财富效应或"感觉良好"因素 应对住宅市场提供基本面提振 上证综指突破3800点 刷新10年新高[4] **风险提示：反弹与现实脱节** * 反弹感觉与现实脱节 风险现在更高[5] * 过去18个月的乐观行业观点已实现 但由于重新评级可能跑赢基本预测 已开始下调部分股票评级[5] * 两大首选股为华润置地(CRL)和建发国际(C&D) 两者均已显示出明确的基本面复苏 额外的支持性政策可能推动盈利进一步上行[5][8] 其他重要内容 **上海政策具体变化** * 公积金贷款最高额度上调15% 首套房至180万元人民币 二套房至150万元人民币[9] * 允许提取公积金存款用于新房首付 而不仅是申请公积金贷款[9] * 商业房贷首套房和二套房适用相同利率[9] **土地与库存数据** * 上海外环线以外售出建筑面积占比从2021年的82%降至2025年迄今的75%[13][14] * 上海外环线以外库存占比从2021年的72%升至2025年迄今的83%[13][14] **估值与财务数据摘要** * 覆盖开发商平均NAV折让为66% 平均净负债率为62%[24] * 华润置地目标价43.20港元 潜在上行空间37.3% 建发国际目标价21.70港元 潜在上行空间17.3%[24][26] * 国有企业开发商远期市盈率在均值上下1个标准差范围内波动[17][18] * 国有企业开发商市净率在均值上下1个标准差范围内波动[22][23] * 年内至今股价表现最佳的是中国金茂(上涨61%)和华润置地(上涨42%) 表现最差的是世茂集团(下跌60%)[21] **免责与披露信息** * 报告日期为2025年8月26日 所有市场数据截至2025年8月22日收盘[50] * 截至2025年8月21日 汇丰持有华润置地债务证券的重大权益[50] * 分析师认证意见仅代表其个人观点[28]

报告行业投资评级 - 报告对CRL（1109 HK）、C&D（1908 HK）、China Jinmao（817 HK）、KE Holdings（BEKE US）均给予Buy评级 [4] 报告的核心观点 - Centaline预计更多支持性房地产政策将巩固市场复苏 [7] - 项目实地考察显示销售处忙碌、活力高，市场已触底 [7] - 关键推荐股票为CRL、C&D、China Jinmao和Beike，均为买入评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场动态与政策预期 - 与Centaline副总裁刘渊圆桌讨论认为，尽管4月市场回调，但更多政策将出台巩固复苏周期，一线城市和二线城市有望在政策支持下企稳，低房贷利率将释放 pent - up需求，豪华项目持续强劲，厦门是政策实施成功案例，还可能有城市更新、棚户区2.0和库存收购等政策 [2] - 实地考察豪华和大众市场项目，认为市场已触底，销售经理忙碌，开发商定价策略不激进，项目销售率高，潜在购房者有经济能力提升生活水平，但因宏观不确定性不愿加杠杆，平均首付比例达40% [3] 股票推荐 - 开发商中偏好CRL（1109 HK，HKD25.75，TP HKD36.30）、C&D（1908 HK，HKD15.32，TP HKD21.20）和China Jinmao（817 HK，HKD1.13，TP1.60 HKD），均有开发升级和豪华需求项目的良好记录，在下行周期有韧性且有定价权；还看好KE Holdings（BEKE US，Buy，USD20.23，TP USD26.30），受益于一、二手房市场份额增长 [4] 估值图表 - 展示了SOE开发商的12M forward PE、NAV discount、YTD share price performance、trailing PB等估值图表 [10][12][13] 估值总结 - 列出多家房地产开发商、经纪服务提供商和物业管理公司的市场价格、目标价格、市值、3m ADTV、NAV、PE、Yield、PB、Gearing等信息 [17] 估值与目标价格 - CR Land当前价格HKD25.75，目标价格HKD36.30，采用NAV估值法，假设NAV折扣32%，有41%上涨空间，维持Buy评级 [19] - C&D International当前价格HKD15.32，目标价格HKD21.20，采用NAV估值法，假设NAV折扣50%，有38.4%上涨空间，维持Buy评级 [19] - China Jinmao当前价格HKD1.13，目标价格HKD1.60，采用NAV估值法，假设NAV折扣58%，有41.6%上涨空间，维持Buy评级 [19] - KE Holdings当前价格USD20.23，目标价格USD26.30，采用PE倍数估值法，目标PE倍数23x，有30%上涨空间，维持Buy评级 [19] 评级与目标价格历史 - 展示了C&D International、China Jinmao Group、China Resources Land、KE Holdings等公司的评级和目标价格历史变化 [33][34][39] 披露信息 - 列出C&D INTERNATIONAL、CHINA JINMAO GROUP、CHINA RESOURCES LAND、KE HOLDINGS等公司的相关披露信息 [44]

报告行业投资评级 - 对CRL（1109 HK）、C&D（1908 HK）、China Jinmao（817 HK）、KE Holdings（BEKE US）的评级为Buy [4] - 对Agile（3383 HK）、COLI（688 HK）、China Vanke（2202 HK）、CIFI（884 HK）、Country Garden（2007 HK）、Greentown China（3900 HK）、Shimao Group（813 HK）、Shenzhen Inv（604 HK）、Yanlord（YLLG SP）、Yuexiu（123 HK）、A - Living（3319 HK）、CG Services（6098 HK）、Greentown Serv（2869 HK）、Shimao Services（873 HK）、Sunac Services（1516 HK）的评级为Hold [18] - 对COPL（2669 HK）、CR Mixc（1209 HK）的评级为Buy [18] 报告的核心观点 - 中原地产预计更多支持性房地产政策将巩固市场复苏 [7] - 项目实地考察显示市场已触底，销售办公室忙碌，销售经理积极，开发商定价策略不激进，促进项目销售，潜在购房者有经济能力提升居住标准，但因宏观不确定性不愿过度借贷 [3] - 推荐股票为CRL、C&D、China Jinmao和Beike，均为买入评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场动态与政策预期 - 与中原地产副总裁刘渊圆桌讨论，他认为尽管4月市场回调，但会有更多政策出台巩固复苏周期，一线城市和二线城市有望在更多支持性政策下企稳，低房贷利率将释放 pent - up 需求，豪华项目持续强劲，厦门是政策实施成功案例，还有城市更新项目、棚户区 2.0 实施和进一步库存收购等政策建议 [2] 实地考察情况 - 实地考察豪华项目和大众市场项目，市场已显示触底迹象，销售经理忙碌，开发商定价策略不激进，促进项目销售，潜在购房者有经济能力提升居住标准，但因宏观不确定性，平均首付比例达 40%，尽管首套房房贷利率 3.15%，首付要求 15% [3] 股票推荐 - 开发商中偏好CRL（1109 HK，HKD25.75，TP HKD36.30）、C&D（1908 HK，HKD15.32，TP HKD21.20）和China Jinmao（817 HK，HKD1.13，TP1.60 HKD），均有开发升级和豪华需求项目的良好记录，在近期下行周期中更具韧性且有定价权；还看好KE Holdings（BEKE US，Buy，USD20.23，TP USD26.30），受益于一、二手房市场份额增长 [4] 估值情况 - 展示了SOE开发商的多项估值指标，如12M forward PE、NAV discount、YTD share price performance、trailing PB等，并给出了各公司的估值总结，包括市值、目标价格、市盈率、市净率、股息收益率、净负债率等信息 [10][13][18] 部分公司估值与评级历史 - 展示了C&D International、China Jinmao Group、China Resources Land、KE Holdings等公司的股价表现与HSBC评级历史，以及评级和目标价格的历史变化 [30][32][37]