**行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1][2] * 涉及公司包括高盛跟踪的开发商（如COLI华润置地、CRL华润万象生活、Poly A保利发展、CMSK招商蛇口、Greentown绿城中国、Jinmao金茂等）[10][18][70] **2025年10月市场表现关键要点** * **价格**：全国平均售价跌幅加速 新房价格环比下降0.5% 二手房价格环比下降0.7% 为连续第二个月所有70个样本城市均录得环比下跌 一线城市新房和二手房价格分别环比下降0.3%和0.9%[9][27][31] * **销售**：新房销售面积和价值同比分别下降19%和24% 低于预期 二手房销售面积在15个主要城市同比下降27% 同样低于预期[2][9][40] * **建设活动**：新开工面积和竣工面积同比均大幅下降近30% 远逊于预期 新开工面积降至本轮下行周期以来（除1月和2月外）的最低月度水平[1][2][9][27] * **土地市场**：土地成交面积同比下降20% 土地成交金额同比下降26% 导致前十个月土地成交金额同比增幅收窄至1%[9][27][34] * **开发商投资**：高盛跟踪的六家开发商10月土地收购支出占合同销售额的比例从9月的54%降至28% 平均项目毛利率为29% 且高度集中于高能级城市[2][10][70] **2025年11月市场展望关键要点** * **价格**：预计价格疲软将持续 尤其二手房价格 新房价格韧性可能以销售速度放缓为代价[3][11][12] * **销售**：预计新房销售面积和价值同比降幅将扩大 二手房销售面积同比降幅将收窄但仍录得显著下降（预计15城同比下降低两位数百分比）[3][11][15][16] * **建设活动**：预计竣工面积同比降幅将收窄至高个位数百分比 新开工面积同比降幅将维持在30%-40%[3][11][17] * **土地市场**：预计土地成交面积同比降幅将进一步扩大 土地成交金额将同比转负[3] **其他重要观察点** * **市场需求强度**：高盛综合需求评分在11月上半月小幅下降至37分（满分100） 较历史周期中位水平低约26% 主要因基本面评分恶化（如租金收益率下降）和情绪评分持续疲弱[53][55] * **开发商流动性**：根据前十个月数据推断 开发商资金缺口预计将环比持平于3.3万亿元人民币 流动性状况依然严峻[54][57] * **政策关注**：需关注核心一线城市是否会完全取消限购 商业房贷利率是否会进一步下调 抵押贷款违约/止赎的相关报道会否引发更强力政策支持 股市上涨对购房需求的潜在溢出效应 以及大规模刺激措施以提振总需求和收入预期[4] * **开发商拿地策略**：预计开发商在年内剩余时间将保持灵活且拿地强度可能降低 进入2026年将保持区域聚焦和利润导向 动态调整投资节奏 并更偏好公开市场拍卖和小型项目[18]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 4月70城新房加权平均价格经季节性调整后环比年化下降1.7%，一线城市价格环比上涨，二三线城市价格环比下降，二手房市场过去一年价格下降5%-15%，预计后续会有更多住房宽松措施稳定房价 [1][6] 根据相关目录分别进行总结 主要数据 - 4月70城新房加权平均价格环比年化下降1.7%（经高盛季节性调整），同比下降4.0%；3月环比年化下降2.0%，同比下降4.5% [2] - 5月截至目前30城新房成交量同比下降10%，4月主要城市库存月数从3月的26.1个月微降至25.9个月，主要由二线城市带动 [10] 不同城市房价表现 - 4月一线城市新房价格环比年化上涨1.7%（3月为0.8%），二线和三线城市新房价格环比年化分别下降1.4%和3.5%（3月分别为-1.3%和-4.0%） [6] 政策与市场情况 - 自9月政策转向以来，政策进一步加强住房宽松力度，近期下调住房公积金贷款利率25个基点，但沿海出口型城市面临关税压力，可能延缓房地产市场整体稳定，预计后续会有更多住房宽松措施 [10] 附录数据 - 展示了2024年5月至2025年4月部分城市新房价格环比年化增长率的详细数据 [17]