Let's bring in Holly Newman Croft, Newberger Berman, private wealth managing director. Holly, it's great to have you. How does your outlook change if at all for 2026 after another solid year here for the market.It's been a great year. What a way to end the year up 16%. You know, we we started the year together talking about expectations for uncertainty leading to volatility and we certainly experienced that um all year, but we were not predicting such a strong year uh overall in the equity markets.The S&P w ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度经营资金流为2.54亿加元，自由现金流为1.08亿加元，勘探开发资本支出为1.46亿加元 [7] - 净债务降至14亿加元以下，自2023年第一季度以来净债务减少超过6.5亿加元，净债务与过去四个季度经营资金流比率为1.4倍 [7] - 第三季度通过股息和股票回购向股东返还2600万加元，包括2000万加元股息和600万加元股票回购，本季度回购60万股，年初至今共回购250万股，自2022年中以来共回购约2000万股 [7] - 第三季度平均产量为119,062桶油当量/日，天然气权重为67%，处于指导范围的上限 [8] - 2025年全年产量指导预计为119,500桶油当量/日，同时勘探开发资本指导降至6.3亿至6.4亿加元，上限减少2000万加元 [14] - 计划将2026年第一季度季度现金股息提高4%，至每股0.135加元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 北美业务平均产量为88,763桶油当量/日，包括7月萨斯喀彻温省和美国资产剥离以及第三季度因价格原因关闭天然气生产和推迟新井投产 [8] - 国际业务平均产量为30,299桶油当量/日，较上一季度增长2% [8] - 在Deep Basin盆地，第三季度启动了三个钻机计划，钻探13口井，完井12口，并投产了3口总液体含量丰富的天然气井，测试结果超出预期 [8] - 在荷兰成功执行了总2口（净1.2口）井的钻探计划，在两个区域发现商业天然气，预计将于2025年第四季度完井、连接并投产 [9] - 在德国，第一口勘探井Osterheide以受限产量1,100桶油当量/日生产，每月产生近200万加元的超额自由现金流 [9] - 澳大利亚当前产量约为4,000桶/日，明年将略有下降，下一次钻探计划暂定于2027年 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度实现天然气价格（不含对冲收益）为每千立方英尺4.36加元，显著优于AECO 5A价格，在加拿大的实现气价是AECO基准的两倍多 [4] - 结合对欧洲溢价气价的直接敞口，实现价格是AECO基准的七倍，若计入对冲收益，实现价格增至每千立方英尺5.62加元，是AECO基准的九倍 [4] - 在Deep Basin盆地，公司战略性地选择暂时关闭部分天然气生产并推迟几口井的启动，导致第三季度产量影响约为3,000桶油当量/日，预计将在定价更有利的第四季度将这些产量上线 [5] - AECO价格每上涨1加元将增加1亿加元的超额自由现金流，TTF价格每改善1加元将增加约2400万加元的超额自由现金流 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重新定位资产基础，使85%的产量和资本集中在全球天然气业务上，专注于更高效、更长寿命的资产 [3][4] - 与2024年相比，每股产量增长超过40%，单位成本结构下降30% [3] - 2026年预算包括6亿至6.3亿加元的勘探开发资本预算，约85%分配给全球天然气投资组合，资本和运营效率提高30% [10][11] - 在Montney地区，计划钻探6口井，完井并投产10口井，预计到2028年总吞吐量将增长至28,000桶油当量/日，目标产量实现后，预计每年钻探约8口井以维持产量，该资产将转向每年产生约1.25亿加元的超额自由现金流，持续15年以上 [12] - 在Deep Basin盆地，计划运行三个钻机计划钻探43口总井，几乎不需要新的基础设施支出 [11] - 在国际上，2026年计划投资约2亿加元，专注于欧洲天然气勘探和开发以及优化基础产量 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在具有挑战性的商品价格环境中表现出运营卓越和财务纪律，生产处于指导范围的上限，并产生了强劲的经营资金流 [2] - 公司进入其战略的下一阶段，拥有更大、更集中的资产基础，特点是更长寿命的资产、高回报的钻探库存、更高效的成本结构以及一流的实现气价 [15] - 随着投资组合中勘探和开发的成功经验、关键开发资产自由现金流增加的计划以及天然气价格前景的改善，公司对未来定位良好 [15] - 公司专注于可控因素并推动每股价值，通过股票回购等多种方式实现，同时将继续加强资产负债表，2026年将保留一部分超额自由现金流用于债务削减 [20][21] 其他重要信息 - 在德国Visselhöhe，第一口发现井Visselhöhe Z1A测试产量略超过4000万立方英尺/日，计划于2026年第二季度投产，预计限制将在2027年开始解除，产量将提升至1750万立方英尺/日，2028年进一步的去瓶颈选项将使产量翻倍至3500万立方英尺/日 [31] - 计划于2027年1月钻探Visselhöhe构造的后续两口井（第二和第三口井），预计在2027年上半年钻探完成，2028年下半年投产 [32] - 德国的Osterheide和Visselhöhe井（净1.6口）将增加约2500万立方英尺/日的天然气，后续两口Visselhöhe井（净1.3口）将再增加2000多万立方英尺/日的天然气，总计三净口井将增加约4500万立方英尺/日的天然气，几乎占欧洲天然气产量的一半 [33] - 在荷兰Alpenhuizen油田成功钻探两口井，在两个区域发现天然气，发现约160亿立方英尺总可采天然气，发现和开发成本低于每千立方英尺1.50加元 [35] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于澳大利亚的当前产量、2026年至2027年的设置以及相关资本情况 [18] - 澳大利亚享有溢价定价，相对于布伦特油价有10-15美元的溢价，有助于提高净回值，过去一年专注于优化平台和维护工作，下一次钻探计划暂定于2027年，具体时间取决于钻机费率和大宗商品价格环境，当前产量约为4,000桶/日，明年将略有下降，为可能在2027年中进行的钻探计划做准备 [18] 问题: 关于在当前估值下增加股票回购与基础股息增长之间的平衡，以及2026年预算和商品价格灵活性 [20] - 公司专注于可控因素并推动每股价值，股票回购是方式之一，随着Montney地区基础设施支出大部分完成、Deep Basin盆地基础设施有待填充以及德国勘探项目风险降低，公司希望平衡运营势头与资本回报，以长期提供每股价值，2026年将保留一部分超额自由现金流用于债务削减，股息增加应被视为对正在执行的运营活动的信心体现，同时将继续机会性地回购股票 [20][21] 问题: 关于第三季度实现气价达到AECO价格七倍的驱动因素 [26] - 投资组合重新定位后，公司仍拥有多元化投资组合，在加拿大第三季度实现气价为每千立方英尺1.37加元，是AECO基准的两倍多，公司积极计划向每日和月度价格指数销售，并有超过2600万立方英尺/日的产量暴露于芝加哥市场，加拿大业务内部分散，能够战略性地关闭和推迟油井而不显著影响液体产量，结合强大的加拿大业务和欧洲天然气业务，实现了每千立方英尺4.36加元的对冲前实现价格，第三季度大部分对冲收益来自天然气对冲，使实现价格增至每千立方英尺5.62加元，AECO价格每上涨1加元将增加1亿加元超额自由现金流，TTF价格每改善1加元将增加约2400万加元超额自由现金流，公司定位良好以受益于2026年天然气价格的改善 [26][27][28][29] 问题: 关于德国Visselhöhe前景的后续步骤、去瓶颈计划以及后续钻探地点的考虑 [31] - 在德国Visselhöhe，第一口发现井测试产量略超过4000万立方英尺/日，计划于2026年第二季度投产，初始产量将接入本地集输系统并受限一段时间，预计限制在2027年解除，产量提升至1750万立方英尺/日，2028年进一步的去瓶颈选项将使产量翻倍至3500万立方英尺/日，基于成功发现，计划于2027年1月钻探该构造的后续两口井，时间安排部分取决于获得所需钻机，不影响上线时间预期，预计2027年上半年钻探，2028年下半年投产 [31][32] - Osterheide和Visselhöhe井（净1.6口）将增加约2500万立方英尺/日天然气，后续两口Visselhöhe井（净1.3口）将再增加2000多万立方英尺/日天然气，总计三净口井将增加约4500万立方英尺/日天然气，几乎占欧洲天然气产量的一半 [33] 问题: 关于荷兰的发现以及更多背景信息 [35] - 在荷兰Alpenhuizen油田成功钻探两口井，在两个主要区域发现天然气，发现约160亿立方英尺总可采天然气，发现和开发成本低于每千立方英尺1.50加元，计划于2024年第四季度投产，两口井均接入现有设施，目前第一口井以约1500万立方英尺/日的产量生产，受限于地表约束，将在容量开放时投产第二口井 [35] 问题: 关于第三季度Deep Basin盆地钻探计划超出预期的更多细节 [36] - 第三季度完井12口井，其中6口井测试产量超过1000万立方英尺/日天然气，其他井也有强劲的液体产量，出于盈利性考虑，大部分井被推迟，将在下个月投产，初始测试结果超出预期，该计划亦低于预算，体现了运行持续三钻机钻探计划的成本效益，公司计划在2026年至2027年持续该计划，总体结果令人满意 [36]

股价表现 - 公司股价在过去一个月上涨11% 显著超越行业1.3%的增长率 [1][6] - 分析师对该公司持乐观态度 Zacks评级为3级（持有） [2] 资产与市场策略 - 公司专注于高租金、高准入门槛市场的优质资产 租户基础多元化包括行业龙头企业 [4] - 在纽约市场完成战略收购 以2.18亿美元获得第五大道623号38.25万平方英尺办公空间 [1] - 通过合资企业以2.05亿美元出售西22街512号17.3万平方英尺甲级办公楼 [6][7] 运营数据 - 2025年第二季度完成170万平方英尺租赁 其中150万平方英尺为纽约办公室 [5] - 纽约办公室新租约起始租金达101.44美元 现市租金现金回报率8.7% GAAP回报率11.8% [5] - 2025年FFO每股收益共识预期上调至2.27美元 过去一周上调1美分 [2] 财务状况 - 截至2025年6月30日持有29.2亿美元流动性 包括13.6亿美元现金及限制性资金 [8] - 拥有22亿美元循环信贷额度 其中15.6亿美元可用额度 [8] - 灵活财务结构支持未来投资机会和开发项目融资 [8] 行业环境 - 办公类职位增长及科技、金融、媒体公司扩张推动租金收入增长 [5] - 纽约办公室需求保持强劲 租户持续扩大办公空间 [5] 同业比较 - SL Green Realty（SLG）获Zacks第2评级（买入） 2025年FFO预期上调10.1%至6.21美元 [10] - Terreno Realty（TRNO）同样获第2评级 年度FFO预期微升至2.61美元 [10]

股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨8.7%，表现优于行业2.2%的涨幅 [1] - 股价上涨由强劲的租赁表现和积极的资产重新定位努力所驱动 [7] 资产组合与战略 - 公司拥有高质量办公物业组合，战略性地集中于纽约、芝加哥和旧金山等高租金、高准入门槛的市场 [1][3] - 公司专注于通过选择性开发和资产剥离来重新定位投资组合，例如其持股55%的合资企业同意以2.05亿美元出售一处17.3万平方英尺的甲级办公楼 [5] - 资产重新定位举措旨在为未来的机会主义开发和再投资提供资金，从而推动长期增长 [5] 运营与市场需求 - 纽约办公室租赁市场保持强劲势头，2025年第一季度租赁量为自2019年第四季度以来最强劲的季度 [4] - 公司在2025年第一季度于纽约办公室组合中租赁了70.9万平方英尺空间，初始租金为每平方英尺95.53美元，按市价计算的现金租金上涨幅度为6.5% [4][7] - 办公类职位增长以及科技、金融、媒体等公司的扩张预计将在未来几个季度支撑租金收入 [4] 财务状况 - 截至2025年3月31日，公司拥有23亿美元流动性，包括8.07亿美元现金及现金等价物和受限现金，以及在其22亿美元循环信贷额度下的15亿美元可用额度 [8] - 灵活的财务状况使公司能够利用未来投资机会并为开发项目提供资金 [8] 合资企业与融资活动 - 公司在6月初宣布，其持股50.1%的合资企业已完成对曼哈顿翠贝卡区包含1,328个单元住宅小区Independence Plaza的6.75亿美元再融资 [2] - 合资企业的资产出售和再融资活动突显了其积极的管理策略 [7] 市场预期 - 市场对公司2025年每股运营资金（FFO）的共识估计在过去两个月内上调1美分至2.20美元 [2]

财务数据和关键指标变化 - 同店投资组合净营业收入（NOI）同比增长19.3%，收购投资组合NOI较2024年第四季度环比增长31.3%，总投资组合NOI同比增长37.6% [7] - 收购投资组合第一季度年化NOI意味着成本收益率为9.1%（不包括年底收购的一项未开业资产） [8] - 3月1日实现了投资组合6.6%的平均续约率增长，影响近70%的居民基数 [8] - 同店投资组合入住率同比提高100个基点，收购投资组合入住率较2024年第四季度环比提高70个基点 [9] - 同店投资组合第一季度潜在客户数量增长7% [10] - 同店比较中，入住率提高100个基点至86.8%，每可售房收入（RevPAR）同比增长5.5%，年化同店收入增加1600万美元或7.4%，同店NOI增长19.3%，利润率达27.6%，较去年第一季度提高280个基点 [13] - 2024年收购社区入住率环比提高70个基点，RevPAR增长2.3%，居民收入年化增长520万美元，NOI增长31.3%，NOI利润率为26.3%，较第四季度提高450个基点 [14][15] - 总投资组合NOI利润率为25.7%，3月成功完成年度租金续约后，随着租金上涨的全面影响，利润率将进一步扩大 [16] - 同店3月1日平均年租金续约率为6.9%，适用于71%的居民，与上一季度相比，综合自付和医疗补助费率上涨4.9% [16][17] - 同店组合护理收入年化同比增加180万美元或13.6% [18] - 第一季度总劳动力（不包括福利）占收入的百分比较2024年同期下降110个基点，非劳动力成本从2024年第一季度到2025年第一季度仅增加20万美元 [19] - 本季度一般及行政费用（G&A）在2024年一次性建设业务发展和卓越运营职能后趋于稳定，不包括非现金股票薪酬费用和一次性交易及遣散费，G&A较第四季度减少20万美元 [20] - 公司总债务中61%为固定利率债务，不包括有担保信贷安排，加权平均利率为5.2%，可变利率债务几乎完全对冲，包括信贷安排后，投资组合加权平均利率为5.4%，截至季度末，公司信贷安排剩余额度为9000万美元，约4300万美元可立即使用 [21] - 公司基于2024年预计在营NOI 7800万美元和社区稳定增长假设2200万美元，制定了实现1亿美元NOI的目标，第一季度实现了1200万美元的年化NOI增长 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店投资组合NOI增长得益于运营纪律，推动入住率、居民费率和利润率提升 [6] - 收购投资组合运营表现加速，体现了公司所有者 - 运营商 - 投资者平台的优势 [7] - 新增重新定位投资组合，用于进行重大翻修和/或商业模式变革的资产，公司已确定5项此类资产进行战略重新定位，以吸引更高费率的自付客户群体 [12] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司首要任务是通过量身定制的运营计划和详细执行来推动社区表现，战略无机增长计划按计划进行，预计第二季度完成两笔新收购 [6][7] - 公司专注于以低于重置成本的价格收购优质资产，通过运营改进释放价值，受益于优质房地产位置和运营平台带来的独特优势 [27] - 公司在2024年进行了多项投资，如Stone合资企业和收购两个投资组合共10项资产，早期结果显示利润率有所改善，NOI收益率超过10% [27][29] - 公司计划在2025年继续保持纪律性，在有增值机会、风险调整后回报有吸引力且具有明确战略价值的地方部署资本 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局强劲，各战略目标均有积极进展，公司有信心实现与同行高端水平相符的净营业收入同比增长 [6][7] - 公司认为通过持续推动入住率提升、利用定价权提高续约和市场费率，同时降低单位成本，实现1亿美元NOI的目标是可实现的，且后续有较大增长空间 [22] - 公司认为当前市场环境为其提供了大量有吸引力的投资机会，随着运营整合手册的不断完善，公司有独特优势利用这些机会 [30][31] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中会提供非GAAP财务指标，如需将这些非GAAP指标与最可比的GAAP指标进行对账，请参考当日的收益报告 [4] - 公司2025年第一季度收益报告可在sonitaseniorliving.com的投资者关系板块找到，报告中包含补充收益信息 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：重新定位投资组合的相关情况，包括时间线、入住率目标等 - 公司表示重新定位投资组合是为了将社区与长期商业模式更好地结合，减少对医疗补助计划的依赖，因印第安纳州医疗补助计划变更，公司对5个受影响较大的社区进行重新定位，预计总资本支出400万 - 500万美元，投资回报率将超过30%，第一、二季度会将部分单元暂停服务以进行资本投资，将业务模式转向更侧重于自付费用的模式 [37][38][26] 问题2：剩余自付费用资产是否有重新定位的可能，以及两笔新收购的情况 - 公司称目前这5个社区是最直接的重新定位机会，短期内不会有大规模社区进入重新定位类别，但会持续评估，随着投资组合增长可能会有相关机会 两笔新收购位于佛罗里达州和佐治亚州的优质市场，与2024年底收购的资产类似，预计可实现低两位数收益率，公司认为这代表了利用平台识别优质资产并进行运营改进的持续机会 [40][41][42]

公司战略与愿景 - 公司目标是通过减少排放创造更多价值 同时为股东提供持续且有竞争力的回报 [1] - 公司强调以绩效、纪律和简化为指导原则 保持对投资组合实力和组织执行力的信心 [1] - 公司重申在碳目标和减排雄心上的坚定立场 同时设定新的财务目标 [2] 财务表现与目标 - 公司提前近一年实现2025年CMD23财务目标 并已制定新目标 [2] - 公司通过资产重组推进目标达成 2025年前几个月取得实质性进展 [2] 资产组合调整 - 公司完成新加坡能源化工园区及尼日利亚陆上资产的剥离 [2] - 公司以纪律性方式实现增长 完成对Pavilion Energy的收购以强化业务 [2][3] 业务进展 - 公司在2025年第一季度持续取得良好进展 [1] - 公司通过资本市场的战略部署 展现"言出必行"的执行力 [2]