核心财务表现 - 同店净营业收入(NOI)在2025年第二季度增长4.2% 支持管理层提高全年指引[2] - 核心运营资金(FFO)每股增长8.5%至0.64美元 NAREIT FFO每股增长8.8%至0.62美元[3] - 总资产组合入住率达到97.4% 主力租户入住率达98.9% 环比分别提升20和50个基点[3] 租赁业务表现 - 可比续租租金差达19.1% 新租赁租金差达34.6% 显示强劲定价能力[4] - 租户保留率达94% 减少空置期和资本支出[4] - 续租相关租户改善成本仅每平方英尺0.49美元 体现运营效率[10] 投资活动 - 第二季度完成1.33亿美元收购 年初至今累计2.87亿美元[5] - 维持2025年3.5-4.5亿美元总收购目标[5] - 年初至今收购资本化率为6.3%[9] - 21个活跃开发项目平均预估收益率为9%-12%[5] 资产负债表与流动性 - 流动性达9.72亿美元[6] - 净债务与年化调整后EBITDAR比率为5.4倍[6] - 95%总债务为固定利率 加权平均利率4.4% 平均期限5.7年[6] - 第二季度完成3.5亿美元5.25%优先票据发行[7] 2025年指引更新 - 同店NOI增长指引上调至3.1%-3.6%[7] - NAREIT FFO每股增长中点预期为6.3%[7] - 核心FFO每股增长中点目标为6%[7] 资产组合特征 - 三英里贸易区平均人口6.8万 家庭收入中位数9.2万美元 较美国中位数高15%[8] - 约85%租户(按年化基本租金计算)受关税影响有限[8] - 70%年化基本租金来自必需品商品和服务[8] - 前十大观察名单租户仅占约2%年化基本租金[9] 租户结构与管理 - 小型零售租户新增包括Cold Stone、Firehouse Subs、H&R Block和Pacific Dental Services等[12] - 克罗格关闭计划仅影响一个物业 已有新 grocer 准备接替[9][13] - 管理层预计每年5000万至1亿美元资产处置[9] 战略重点 - 专注于必需品为基础、 grocery 锚定的邻里购物中心[17] - 影子锚定和非锚定收购占年初至今收购的64%[13] - 目标长期实现中高个位数核心FFO每股增长[14][19] - 保持约5倍中段的杠杆水平[14] 行业定位 - 投资组合 demographics 与克罗格和Publix等主要租户的商店 demographics 一致[31] - 物业所在市场失业率低于购物中心同业平均水平[31] - 医疗零售(Medtail)和健康美容零售商需求强劲[21]