行业宏观环境与趋势 - 2025年抵押贷款REIT行业因宏观经济不确定性而走势震荡 30年期固定抵押贷款平均利率在2025年初为6.72% 全年大部分时间在6%高位区间徘徊 并在2025年9月首次降息前有所下滑 [1] - 至2025年底 随着利率企稳和经济状况改善 mREIT行业显现复苏迹象 美联储在12月会议再次降息25个基点 至2025年12月18日 30年期固定抵押贷款利率降至6.21% 较2025年1月达到的峰值7.05%有显著下降 [2] - 随着美联储持续降息及债券市场状况稳定 预计2026年抵押贷款利率将进一步下降 美国经济增长有望加速 通胀进一步缓和 失业率微降 这将逐步降低抵押贷款利率 [3][4] - 抵押贷款利率下降趋势预计将使2026年的购房贷款发放和再融资活动保持良好 从而减轻mREIT股票的盈利压力 [4] - 进入2025年末 随着波动性下降和债券市场状况稳定 抵押贷款利差逐渐收窄 随着利率下降 贷款发放和再融资活动改善 以及机构市场利差收紧推高资产价格 mREIT行业参与者可能在2025年实现账面价值提升 [5] 投资筛选逻辑与行业表现 - 筛选出的mREIT股票预期2026年盈利增长率超过5% 股息收益率超过10% 且目前具有Zacks排名第1或第2级 这些股票在过去六个月涨幅超过5% [6][7] - mREIT行业在2025年末出现反弹 因多次美联储降息后抵押贷款利率降至6.21% 较低的利率预计将提振贷款发放和再融资 缓解mREIT的盈利压力 [8][9] 重点公司分析：Two Harbors Investments Corp - 公司投资组合以住房抵押贷款支持证券为主 核心是抵押贷款服务权 与不含MSR的组合相比 其对抵押贷款利差变化的敞口较小 同时能受益于利差收紧和波动性下降 截至2025年9月30日 其总组合中机构RMBS敞口占71.1% [10] - 公司财务受高利率不利影响 借款成本上升 截至2025年9月30日的九个月 净利息损失为6350万美元 上年同期为1.228亿美元 随着利率下降 融资成本有望缓解 从而帮助收窄净利息损失并稳定盈利 [11][12] - 公司支付定期股息 当前股息收益率为12.01% 过去五年股息上调一次 [12] - 公司2025年和2026年盈利预测在过去一个月保持不变 预计同比分别增长114.5%和6.7% 目前Zacks排名为第1级 市值11.8亿美元 [13] - 根据Zacks一致预期 公司当前季度每股收益预计为0.30美元 同比增长50.00% 当前财年每股收益预计1.18美元 同比增长114.55% 下一财年每股收益预计1.26美元 同比增长6.78% [16] 重点公司分析：NexPoint Real Estate Finance - 公司业务包括在商业地产中发起 构建和投资第一抵押权贷款 夹层贷款 优先股和另类结构化融资 以及多户家庭商业抵押贷款支持证券 [16] - 公司对多户家庭租赁和单户住宅租赁的韧性持乐观态度 其受益于长期强劲的住房需求趋势 [17] - 2025年前九个月 公司净利息收入显著增加至3610万美元 上年同期为640万美元 反映了投资组合表现改善和融资效率提高 随着抵押贷款利率下降和美联储降息 公司财务可能进一步扩张 [18] - 公司支付定期股息 当前股息收益率为13.73% 过去五年股息上调三次 [19] - 公司2025年和2026年盈利预测在过去一个月保持不变 预计同比分别增长2.2%和8.1% 目前Zacks排名为第2级 市值2.582亿美元 [19] - 根据Zacks一致预期 公司当前财年每股收益预计1.84美元 同比增长2.22% 下一财年每股收益预计1.99美元 同比增长8.15% [20] 重点公司分析：Ellington Financial Inc. - 公司投资于多元化的金融资产 包括住宅和商业抵押贷款及抵押贷款支持证券 消费贷款和资产支持证券 [20] - 公司业务布局使其能够应对抵押贷款市场波动 其住宅和商业抵押贷款组合多元化 证券化平台势头强劲 贷款发起 特别是商业抵押过桥贷款 专有反向抵押贷款和封闭式第二留置权贷款 持续贡献稳定增长和收入 [21] - 为应对市场不确定性 公司积极利用动态对冲策略 维持广泛且平衡的投资组合 确保多元化的融资来源 并保持低杠杆运营 [22] - 公司支付定期股息 当前股息收益率为11.30% 过去五年股息上调三次 [23] - 公司2025年和2026年盈利预测在过去一个月保持不变 预计同比分别增长25.3%和1.6% 目前Zacks排名为第2级 市值14亿美元 [23] - 根据Zacks一致预期 公司当前财年每股收益预计1.83美元 同比增长25.34% 下一财年每股收益预计1.86美元 同比增长1.64% [24]

抵押贷款利率动态 - 截至10月23日当周，美国30年期固定抵押贷款利率降至6.19%，较前一周的6.27%有所下降，为一年多以来的最低水平[1][11] - 2025年初，30年期固定抵押贷款利率曾超过7%，当前水平较彼时下降了近一个百分点[1][11] - 尽管联邦政府停摆限制了大部分经济数据的发布，但房地美仍继续发布其周度抵押贷款调查[3][11] 利率前景预期 - 经济学家预计当前下降趋势可能持续，市场认为美联储在10月降息"近乎确定"[5][11] - 鉴于经济动能减弱的迹象和劳动力市场恶化，抵押贷款利率可能在2026年前小幅走低[5][11] - 预计30年期固定利率将维持在近年来观察到的6%-7%的区间内[5][11] - 美联储虽不直接设定抵押贷款利率，但其行动可通过影响10年期国债收益率来间接影响借贷成本[6][11] 房地产市场影响 - 抵押贷款利率下降之际，许多主要大都市区的房价出现软化，促使观望的买家考虑重新进入市场[2][11] - 利率下降与房价软化共同改善了美国许多人的住房可负担性[8][11] - 根据Redfin数据，9月份典型房屋的售价比要价低1.4%，为自2019年以来9月份的最大折扣[8][11] - 买家开始利用这一机会，全美房地产经纪人协会数据显示，9月成屋销售以七个月来最快速度增长[8][11] - 行业专家指出，抵押贷款利率下降正如预期那样提振了房屋销售，住房可负担性的改善也促进了销售增长[9][11]

抵押贷款利率下降 - 30年期固定抵押贷款利率连续第二周下降至6.49% 为去年10月以来最低水平[2] - 利率下降刺激抵押贷款需求周环比增长9% 创2022年以来最强单周表现[2][3] 购房贷款申请量激增 - 购房贷款申请量达到7月以来最高水平 较去年同期增长20%[5] - 住房市场出现解冻迹象 此前高利率和高房价导致销售活动长期低迷[4] 再融资活动显著回升 - 再融资申请量周环比大幅增长12% 借款人利用利率下降机会降低贷款成本[5] - 大额贷款再融资申请增长尤为显著 因该类借款人对利率变动更敏感[6] 抵押贷款市场整体活跃度提升 - 抵押贷款总量超过去年同期水平 反映借款人积极把握低利率窗口[6] - 购房和再融资申请均实现显著增长 表明市场需求全面复苏[5][6]

抵押贷款利率变动 - 美国最受欢迎的住房贷款合同利率在9月5日当周下降15个基点至6.49% 创下去年10月以来最低水平[1] - 自1月中旬以来抵押贷款利率累计下降60个基点[2] - 10年期国债收益率大幅下降推动住房贷款利率跟随下行[6] 贷款申请量变化 - 抵押贷款申请指数上周增长9.2%至297.7 创三年多新高[3] - 再融资申请指数激增12.2% 达到近一年最高点 占全部申请量的近半数[3] - 购房贷款申请指数上升6.6% 创约两个月来最高水平[3] 住房市场状况 - 高借贷成本、高房价和有限供应导致住房市场长期低迷[4] - 现房供应量持续稳步增加 年度价格涨幅开始趋平[4] - 随着美联储准备最早下周降息 利率有望进一步放松[4] 货币政策背景 - 美联储自去年12月以来维持基准利率在4.25%-4.50%区间[5] - 连续多月就业报告低于经济学家预期 前期就业增长预估遭大幅下修[6] - 通过3月的12个月期间就业岗位创造数量较先前报告减少近百万[6] 政治影响因素 - 特朗普自1月重返白宫后持续要求降息并对美联储施加 relentless 压力[7] - 定期贬低美联储主席鲍威尔 最近采取行动试图罢免美联储理事丽莎·库克[7]