Christopher Waller, governor of the US Federal Reserve, speaks during the C. Peter McColough Series on International Economics at the Council on Foreign Relations in New York, US, on Thursday, Oct. 16, 2025.Federal Reserve Governor Christopher Waller had a "strong interview" for the central bank chair position with President Donald Trump in which the two discussed the labor market in depth and how to jumpstart job creation, according to senior administration officials.The interview took place in the preside ...

I know, I know. Short-term bonds? As great investments? Blasphemy, right? But hear me out. I think there’s more than a puncher’s chance that among all of those fancy covered call option ETFs, closed-end funds with double-digit yields, and dividend stocks “due” for a rebound in 2026, the year might belong to some of the most boring ETFs on planet earth. I’ll name names below. First, allow me to make the case for why ETFs owning U.S. Treasury securities with maturities between 1-7 years might just surprise ...

文章核心观点 - 融资成本是房地产投资信托（REITs）的关键影响因素，利率下降时基本面强劲的REITs有望因融资成本降低而上涨 [1] - 比较凯德综合商业信托（CICT）和丰树商业信托（FLCT）这两家资产构成不同的龙头REITs，分析其在利率下行环境下的潜在表现 [1] - CICT作为新加坡本地商业地产巨头，将从本地经济复苏和利率下降中受益 [5][11] - FLCT作为全球物流商业地产参与者，受益于电子商务的结构性增长趋势，但面临全球宏观经济和汇率波动风险 [9][11] - 两只REITs均可能因利率下降而获得重估，但CICT可能因融资成本改善和本地市场复苏而更快恢复 [13] CICT（凯德综合商业信托）分析 - 第三季度运营表现稳健，入住率高达97.2%，零售和办公物业年内至今的租金调升率分别为7.8%和6.5% [2] - 投资组合多元化，零售、办公和综合开发项目对净物业收入贡献占比分别为36.9%、33.4%和29.8% [3] - 2025年上半年每单位派息（DPU）为0.0562新元，较2024年同期增长3.5% [3] - 资本结构健康，总杠杆率为39.2%，平均债务成本为3.3%，74%的借款为固定利率，有利于在低利率环境下进行再融资 [3][4] - 债务到期期限分布良好，主要集中于2027年至2030年，单年最大到期债务比例在2027年为20% [4] FLCT（丰树商业信托）分析 - 截至2025年9月30日的财年，每单位派息（DPU）为0.0595新元，较上一财年下降12.5% [6] - 运营指标保持强劲，入住率为95.1%，租金调升率为5.0% [6] - 财务指标优异，总杠杆率更低，为35.7%，平均债务成本为3.1%，70.4%的借款为固定利率 [6][7] - 资产组合以物流和工业资产为主，占比75.1%，其余为商业资产，加权平均租赁到期期限（WALE）长达4.8年 [8] - 地理分布全球化，澳大利亚占45.6%，欧洲占41.9%，新加坡仅占12.5%，因此对汇率波动和全球宏观经济形势高度敏感 [8][9] 两家REITs对比 - **DPU增长**：CICT实现3.5%的同比增长，而FLCT则下降12.5% [10] - **资产入住率**：CICT为97.2%，略高于FLCT的95.1% [10] - **租金调升率**：CICT零售与办公平均约为7.15%，FLCT为5.0% [10] - **租赁稳定性**：FLCT的WALE为4.8年，长于CICT的3.2年 [10] - **市场定位**：CICT主要聚焦新加坡优质零售和办公物业，受益于本地客流恢复；FLCT则聚焦全球物流资产，受益于电子商务增长 [11] 行业背景与投资考量 - 整体REITs行业预计将从利率下降中受益 [12] - 利率下降对CICT的主要益处在于降低再融资成本，对FLCT的主要益处在于提升其物业估值 [11] - CICT可能因更直接的融资成本改善和新加坡本地市场复苏而更快复苏；FLCT虽有结构性增长动力，但受全球风险和汇率波动影响更大 [13] - 偏好本地市场的投资者可考虑CICT，寻求全球资产敞口的投资者可考虑FLCT [14]

货币政策转向 - 美联储在2025年9月将政策利率下调25个基点，这是自2024年12月以来的首次降息，随后在10月再次降息25个基点 [1] - 宽松周期预计将持续，未来可能有更多降息 [1] - 货币政策的重大转变将重塑市场动态 [1] 股票资产影响 - 利率下降降低企业借贷成本，支持盈利增长，尤其利好成长型企业和周期性板块 [4] - 在美联储降息且未伴随经济衰退的时期内，标普500指数在随后12个月的平均回报率约为18% [4] - 成长股通常在利率下降时表现突出，因低利率提振估值并鼓励风险偏好，应关注拥有强劲现金流并受益于人工智能和数字化等长期趋势的公司 [12] 房地产投资信托基金影响 - 低利率意味着REITs的物业收购和再融资成本降低，有助于提升估值 [5] - 债务成本下降可使分派收益增加，使REITs在低利率环境中更具吸引力 [5] - 例如，凯德综合商业信托保持稳定的出租率并提供约4.7%的稳定收益率 [10] 债券与现金资产影响 - 随着利率下降，货币市场利率和高收益储蓄账户吸引力降低，新发行产品的收益率逐步走低 [6] - 最新的6个月期国库券拍卖收益率仅为1.4%，但获得159亿新元申请，认购比率超过两倍 [6] - 新加坡储蓄债券的收益率从2025年1月发行的首年2.73%和十年3.01%，降至10月发行的首年1.56%和十年2.51% [18] 银行业影响 - 利率下降通常导致净息差收窄，例如2025年第二季度，星展集团净息差从2.14%降至2.05%，大华银行从2.05%降至1.91%，华侨银行从2.20%降至1.92% [16] - 尽管净息差受压，三家银行仍维持健康的股息收益率：星展集团4.3%，大华银行5.1%，华侨银行4.8% [16] - 应选择收入来源多元化的银行，如财富管理、保险和交易银行业务，以缓冲息差压力 [17] 公司案例表现 - 吉宝有限公司在2025年上半年净利润同比增长25%至4.31亿新元，受强劲的基础设施收益和改善的房地产贡献推动 [13] - 公司以约20.5倍的追踪市盈率交易，市场预期其收益将持续增长，因低利率支持其资本部署策略 [14] 投资组合策略 - 建议构建平衡的投资组合，例如60%股票、30% REITs和10%固定收益 [22][23] - 股票部分受益于借贷成本降低，应关注跨越多行业的优质公司 [22] - REITs部分因利率下降减少其最大的支出——债务服务成本而显著受益 [23] - 固定收益部分作为组合稳定器和流动性储备，尽管收益率下降，但可减弱波动性 [23]

美联储政策立场 - 美联储主席鲍威尔明确表示12月降息并非既定事实 远非如此[1][2] - 鲍威尔可能担心过于宽松的货币政策会引发金融不稳定 因此未承诺持续降息 仅表示将根据每次会议情况决定[2][3] - 美联储态度转向反对模式 其立场是政策仍具限制性 联邦基金利率高于中性利率 但长期来看利率将会下降[3][12][13] 通胀与劳动力市场 - 当前通胀率为3% 若不计入关税因素可能已接近2%的目标水平[3][13][14] - 美联储对劳动力市场持乐观态度 认为不存在问题 此观点令市场感到意外[3][4] - 劳动力供应增长已停滞甚至下降 而劳动力需求也已减弱 部分源于企业评估人工智能后调整人力需求 以及疫情后过度招聘的企业正在精简架构[7] 宏观经济表现 - 实际GDP连续两个季度增长超过3.5% 显示经济需求非常强劲[8] - 当前经济处于理想状态 失业率为4.3% 通胀率为3%[13] - 进一步刺激经济可能不会创造更多就业 反而可能导致市场出现更多投机性过剩[8] 人工智能与生产率 - 人工智能的普及意味着大众获得了超级计算能力 正在推动一场生产率繁荣[16] - 当前由人工智能驱动的生产率繁荣 被认为优于1990年代末由个人电脑和基础软件应用推动的繁荣[16] - 人工智能可能在创造一种新范式 即其对GDP增长的贡献开始超过通常占经济三分之二的消费[9] 市场情绪与展望 - 市场对美联储的降息预期仍存 华尔街普遍认为美联储最终将转向宽松政策[12] - 短期市场可能出现回调 因投资者情绪过于乐观 美国个人投资者协会牛市指数已超过100[17][18] - 长期展望依然积极 有观点提出"咆哮的2020年代"并将延续至"咆哮的2030年代"[18]

市场表现 - 标普500指数上涨12% 创下2025年第35次收盘纪录 [1][2] - 道琼斯工业平均指数上涨07% 纳斯达克指数上涨19% 均创下收盘纪录 [2] - 代表小盘股的罗素2000指数在午后交易中小幅上涨03% [2] 市场驱动因素 - 科技股推动美股市场上扬 投资者对美中之间脆弱的贸易休战感到欢欣鼓舞 [1] - 市场对利率进一步降低的预期提振了投资者情绪 [1]

市场情绪与驱动因素 - 市场看涨情绪回归，多头占据主导 [1] - 推动市场走高的关键因素包括盈利增长、利率下降以及人工智能 [1]

比特币价格表现 - 比特币价格在过去五年内飙升839% 远超股市表现 [1] - 比特币在10月初创下超过126,000美元的历史新高 目前交易价格较该高点下跌15% 低于110,000美元 [1] - 比特币今年迄今价格上涨17% 市场参与者可能将其视为不确定性时期的资本避风港 [5] 宏观视角下的比特币前景 - 从宏观视角看 关键顺风因素可能在近期及未来数十年支持比特币价格 [2] - 美联储可能采取的宽松货币政策立场将激励风险投资 可能推动比特币等资产价格上涨 [3][4] - 地缘政治动荡促使投资者寻求黄金等避险资产 比特币也可能受益于此 [5] 影响比特币的长期趋势 - 美国联邦债务负担接近40万亿美元 持续的巨额财政赤字和支出可能长期利好比特币 [6] - 自2009年推出以来 全球政府债务和货币供应量激增 全球流动性的持续飙升应会继续推动比特币 [7] - 人工智能的进步及其对经济的影响可能推动比特币的采用 [8]

文章核心观点 - 持续高利率环境对房地产开发商产生负面影响，但随着利率预期下降，行业有望迎来复苏 [1] - 文章重点分析了三家新加坡蓝筹开发商的独特优势，认为它们能以不同方式从降息周期中受益 [1][18] 凯德投资 (CLI) - 采用以费用驱动的轻资产资本管理模型，为投资者提供防御性的房地产投资选择 [2] - 2025年上半年经常性费用收入同比增长5%至5.72亿新元，占总收入超过50% [2] - 资产管理规模同比增长17%至1170亿新元 [3] - 住宿平台表现稳健，每可用单位收入同比增长5%至88新元，截至2025年7月签约单位超过9400个 [3] - 截至2025年8月13日，资本循环达到5.84亿新元 [3] - 财务杠杆适中，净负债率为0.46倍，利息覆盖率为3.9倍，平均债务到期年限为3.2年 [4] - 降息有助于增加机构资金流入其房地产基金，提升估值并降低融资成本 [5] 城市发展 (CDL) - 为投资者提供传统房地产开发商的投资选择，专注于酒店与住宅领域 [6] - 2025年上半年新加坡住宅板块销售903个单位，销量和销售额同比分别增长54%和90% [6] - 公司整体营收同比下降24%至10.4亿新元，营业利润下降12%至2.6亿新元，净利润下降13%至2.87亿新元 [7] - 新加坡住宅管道去化率稳固，约2260个单位中剩余约740个未售 [8] - 全球生活板块总开发价值同比飙升44.4%至39亿新元 [8] - 酒店业务是关键收入贡献板块（占收入43.5%），2025年上半年每可用客房收入同比增长0.5%至155.6新元 [9] - 净负债率为70%，利息覆盖率为2.4倍，平均债务到期年限为两年，57%的债务为浮动利率 [9][10] - 海外项目管道包括英国4564个私人租赁住房单位和2368个学生公寓，日本40个私人租赁住房资产以及澳大利亚560个私人租赁住房单位 [11] 华业集团 (UOL) - 提供住宅、商业和酒店物业的均衡组合 [13] - 2025年上半年住宅板块势头强劲，新项目如Parktown Residence和UPPERHOUSE分别实现92%和64的销售率 [13] - 办公室和零售物业入住率保持高位，分别为96.6%和97.3% [14] - 酒店业务需求增长，平均入住率从67.7%升至71%，每可用客房收入同比增长9.1%至180.3新元 [14] - 酒店管道稳健，有1634间客房在开发中 [15] - 财务稳健，净负债率极低为0.25倍，利息覆盖率为7倍，69%的债务为固定利率 [15] 行业展望 - 利率下降有助于降低开发商的融资成本并提升住宅需求的可负担性 [16] - 酒店板块将受到旅游复苏和再融资成本降低的双重提振，商业地产和基金管理平台则受益于估值改善和资本流入增加 [16] - 随着降息预期持续，行业将在住宅销售、经常性收入流和资产价值方面迎来多方面的复苏 [17]

市场整体表现 - 股市重回风险偏好模式，小盘股是重要组成部分 [1] - 标准普尔500指数上涨0.5% [2] - 纳斯达克综合指数上涨0.8% [2] - 道琼斯工业平均指数在连续六个交易日上涨后下跌52点，跌幅0.1% [2] 罗素2000指数表现 - 罗素2000指数上涨0.8%，有望实现连续第七个交易日上涨 [1] - 若当日收涨，将是2025年第三次创下收盘纪录 [1] - 在过去26周中，该指数有21周上涨，因交易员押注利率下调而涌入小盘股 [1] 主要指数纪录水平 - 标准普尔500指数和纳斯达克综合指数均有望创下收盘纪录高点 [2]