新房市场现状 - 政策支持、产品更新和价格筑底未能有效提振新房市场热度 [1] - 购房者观望情绪浓厚导致新房成交受阻 [3] - 二手房市场成为新房销售的主要障碍 [4] 新房与二手房市场关系变化 - 2021年起"卖一买一"置换链条失效 二手房成交带动新房的比例从0 7套降至失衡 [4][5] - 新房成交逐年下降 二手房成交逐年上涨 二者剪刀差持续扩大 [6][7] - 近两年二手房年成交量达新房两倍 冲击力增强 [8] 价差影响 - 2021年前新房与二手房价差保持在25%以内 形成联动关系 [9] - 当前价差扩大至66% 二手房降价抛售导致替代效应增强 [9][10] - 同一区域二手房性价比更高 分流新房客群 市场从联动转向竞争 [10] 需求结构性变化 - 二手房价格下探使刚需进入主城 分化为市区小户型与环城次新房需求 [11] - 新房市场刚需被分流 主力转为改善客群 但置换链条失效导致需求积压 [14] - 天津近三年积压改善需求达400万方（按套均120平米计算） [16] 城镇化与经济因素 - 天津城镇化率从2010年79 6%升至2024年86% 增量空间有限 [17][19] - 近五年常住人口下行 2022-2024年人口自然增长率下降明显 住房需求缺乏增长动力 [19][21] - 经济下行导致消费降级 购房者更追求资产稳定性 形成"买涨不买跌"情绪 [22][23] 市场预期与政策应对 - 二手房降价共识形成 部分业主持币观望 新房非唯一选择 [24][26] - 5月新政推出"好房子"标准及降低公积金/商贷利率 旨在提振新房市场 [31] - 需实现二手房价格止跌回稳以平衡市场预期 [32]

Mortgage rates have increased this week, after either decreasing or holding steady for nine straight weeks. Last week, the Federal Reserve lowered its rate for the first time in 2025, and while people may have expected that cut to push rates farther down, the opposite has happened. So, where are home loan rates headed, and is it still a good time to buy a house? In this article: Are mortgage rates dropping? As of Sept. 25, Freddie Mac reported that rates for 30-year fixed-rate mortgages were 6.30%. This ...