新房市场现状 - 政策支持、产品更新和价格筑底未能有效提振新房市场热度 [1] - 购房者观望情绪浓厚导致新房成交受阻 [3] - 二手房市场成为新房销售的主要障碍 [4] 新房与二手房市场关系变化 - 2021年起"卖一买一"置换链条失效 二手房成交带动新房的比例从0 7套降至失衡 [4][5] - 新房成交逐年下降 二手房成交逐年上涨 二者剪刀差持续扩大 [6][7] - 近两年二手房年成交量达新房两倍 冲击力增强 [8] 价差影响 - 2021年前新房与二手房价差保持在25%以内 形成联动关系 [9] - 当前价差扩大至66% 二手房降价抛售导致替代效应增强 [9][10] - 同一区域二手房性价比更高 分流新房客群 市场从联动转向竞争 [10] 需求结构性变化 - 二手房价格下探使刚需进入主城 分化为市区小户型与环城次新房需求 [11] - 新房市场刚需被分流 主力转为改善客群 但置换链条失效导致需求积压 [14] - 天津近三年积压改善需求达400万方（按套均120平米计算） [16] 城镇化与经济因素 - 天津城镇化率从2010年79 6%升至2024年86% 增量空间有限 [17][19] - 近五年常住人口下行 2022-2024年人口自然增长率下降明显 住房需求缺乏增长动力 [19][21] - 经济下行导致消费降级 购房者更追求资产稳定性 形成"买涨不买跌"情绪 [22][23] 市场预期与政策应对 - 二手房降价共识形成 部分业主持币观望 新房非唯一选择 [24][26] - 5月新政推出"好房子"标准及降低公积金/商贷利率 旨在提振新房市场 [31] - 需实现二手房价格止跌回稳以平衡市场预期 [32]