2025年11月美国住宅市场趋势分析 - 文章核心观点：2025年11月美国住宅市场呈现温和的价格上涨和供需关系改善 市场从卖方主导转向买卖双方更趋平衡 中西部市场表现强劲 而部分市场出现价格回调 [1][2][3][4] 全国市场整体表现 - 2025年11月全国房屋销售价格中位数为385,000美元 较去年同期上涨2.4% 即9,120美元 [2] - 全国房价中位数在过去10个月内持续保持在375,000至395,000美元的区间内 [2] - 在Homes.com追踪的近1000个市场中 近65%的市场在过去一年中实现了价格上涨 [4] 市场供需与可负担性 - 房屋库存同比增长17.9% 达到自2015年以来11月份的最高水平 表明市场供需平衡有所改善 [3] - 自2024年5月底抵押贷款利率高点以来 利率已下降约0.7个百分点 加之收入持续增长 近期住房可负担性略有提高 [3] 区域市场表现分化 - 中西部地区表现领先全国 克利夫兰(同比上涨11.6%)、辛辛那提(10.0%)、匹兹堡(8.7%)和圣路易斯(7.5%)领涨所有大型市场 [4] - 有13个大型市场出现价格下跌 其中佛罗里达州杰克逊维尔的房价中位数同比下跌4.1% [4] Homes.com平台业务表现 - Homes.com是美国增长最快的住宅房地产市场 也是美国第二大房地产门户网站 [6] - 截至2025年9月30日的第三季度 Homes.com网络（包括Homes.com、Apartments Network和Land Network）平均每月独立访客达1.15亿 [8][9] - 自CoStar集团于2024年2月启动大规模营销活动以来 该平台的消费者品牌认知度在一年内从4%飙升至33% [8] - 平台上的会员平均能多赢得60%的房源挂牌 [7] CoStar集团公司背景 - Homes.com是CoStar集团旗下的品牌 CoStar集团是全球商业房地产信息、分析和在线市场领域的领导者 于2021年收购了该平台 [6] - CoStar集团旗下主要品牌包括CoStar、LoopNet、Apartments.com、Homes.com、Domain、Matterport、STR、Ten-X和OnTheMarket [11] - 2025年第三季度 CoStar集团旗下网站平均每月吸引超过1.43亿独立访客 [12]

千禧一代对超长期抵押贷款的接受度 - 超过一半（54%）的千禧一代表示会考虑50年期抵押贷款 而婴儿潮一代中这一比例仅为29% [1] - 这种代际差异部分源于约80%的婴儿潮一代已拥有住房 [1] 超长期贷款对购房门槛的影响 - 支持者认为 尽管月供仅减少125至250美元 但这笔差额对许多美国人而言至关重要 可能决定其能否获得贷款资格从而进入房地产市场 而非永远困在租赁市场 [2] - 大多数首次购房者最初选择30年期贷款 但许多人之后会再融资转为15年期贷款 因此选择50年期贷款并不意味必须持有满50年 [1] 对租赁市场产生的潜在影响 - 更多美国人购房将降低对租赁单元的需求 从而给租金带来下行压力 提高租房者的可负担性 [3] - 租赁住房需求降低将迫使房东为租户提供更灵活的条款 [3] 关于贷款偿还与房屋净值的行业观点 - 反对者认为超长期限意味着更多房主将长期负债且无法还清贷款 但事实上 大部分房主原本就不会还清抵押贷款 [4] - 大多数房主在购房后的7至10年内会出售或再融资房屋 [4] - 房屋升值创造的资产净值远超过抵押贷款本金的偿还部分 [4] 对不同城市住房可负担性的差异化影响 - 反对者指出 更低的月供可能促使买家推高房价 从而抵消可负担性优势 这在昂贵的高需求市场确实如此 [4] - 在如克利夫兰等低需求、可负担市场（Zillow数据显示平均房价为111,728美元）情况则不同 [5] - 专家认为50年期抵押贷款可能扩大城市间的可负担性差距 若居民离开可负担市场涌入更昂贵城市 将有助于进一步降低低需求市场的房价 从而提高当地住房可负担性 并可能最终吸引人口回流 [5]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度合并税前利润为12亿美元，收入为97亿美元，税前利润率为12.4% [5] - 全年合并税前利润为47亿美元，税前利润率为13.8% [5] - 全年房屋建筑业务税前库存回报率为20.1%，股本回报率为14.6%，资产回报率为10% [5] - 第四季度净收入为9.053亿美元，摊薄后每股收益为3.04美元 [7] - 全年净收入为36亿美元，摊薄后每股收益为11.57美元，收入为343亿美元 [7] - 第四季度房屋销售总收入为85亿美元，共交付23,368套房屋 [7] - 第四季度平均成交售价为365,600美元，环比下降1%，同比下降3%，较2022年峰值下降9% [7] - 第四季度净销售订单量同比增长5%至20,078套，订单价值增长3%至73亿美元 [8] - 第四季度取消率为20%，环比上升，同比下降 [8] - 第四季度房屋销售毛利率为20%，环比下降180个基点 [9] - 全年产生34亿美元运营现金流，占收入的10%，占净收入的95% [17] - 第四季度回购460万股普通股，价值6.89亿美元；全年回购3070万股，价值43亿美元，流通股减少9% [17] - 第四季度支付现金股息1.18亿美元，全年支付4.95亿美元 [17] - 财年末股东权益为242亿美元，同比下降4%，但每股账面价值增长5%至82.15美元 [18] - 财年末合并杠杆率为19.8% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第四季度平均活跃销售社区数量环比增长1%，同比增长13% [8] - 租赁业务：第四季度产生税前利润8100万美元，收入8.05亿美元，售出1,565套独栋租赁房和1,815套多户租赁单元 [14] - 全年租赁业务产生税前利润1.7亿美元，收入16亿美元，售出3,460套独栋租赁房和2,947套多户租赁单元 [14] - 财年末租赁物业库存为27亿美元，同比下降7% [14] - Forestar业务（多数控股的住宅地块开发公司）：第四季度收入6.71亿美元，售出4,891块地块，税前利润1.13亿美元 [15] - 全年Forestar交付14,240块地块，产生17亿美元收入和2.19亿美元税前利润 [15] - 第四季度47亿美元完工地块采购自Forestar [15] - 金融服务业务：第四季度税前利润7600万美元，收入2.18亿美元，税前利润率34.7% [16] - 全年金融服务税前利润2.79亿美元，收入8.41亿美元，税前利润率33.1% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司房屋平均售价比美国新房平均售价低140,000美元（约30%），中位售价比成屋中位价格低65,000美元 [7] - 南中部地区订单量同比增长11% [58] - 东南部地区表现相对疲软，特别是佛罗里达州，杰克逊维尔和西南佛罗里达等市场存在库存平衡问题 [68] - 中西部和中大西洋地区表现出一定的强度或稳定性 [75] - 加利福尼亚州市场也存在挑战 [75] - 在市场份额较大的较小市场中，公司能够更好地实现预期吸收率 [84] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于利用行业领先的平台、规模、高效运营和经验丰富的员工，为更多美国人提供可负担的住房所有权机会 [4] - 战略重点是通过资本效率产生强劲的运营现金流并为股东提供可观回报 [6] - 资本配置策略是纪律严明且平衡的，以支持产生有吸引力回报和大量运营现金流的扩展运营平台 [17] - 公司与Forestar的战略关系是其以回报为重点的业务模式的重要组成部分 [15] - 公司积极管理在地块、土地和开发方面的投资，并专注于与全国土地开发商的关系，以在他人开发的地块上建造更多房屋 [13] - 公司通过收购（如南卡罗来纳州的SK Builders）进行补强，以巩固地方层面的市场份额和增长 [90][91] - 行业整体在库存管理上更加理性，以避免在大多数市场出现供应过剩 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新房需求仍然受到可负担性限制和谨慎消费者情绪的影响 [4] - 市场环境被描述为"不稳定"，受抵押贷款利率波动和头条新闻影响 [41][59] - 对住房市场中长期前景持积极看法 [21] - 预计2026财年新房需求将反映持续的可负担性限制和谨慎的消费者情绪 [19] - 公司预计2026财年产生合并收入约335亿至350亿美元，房屋建筑业务交付86,000至88,000套房屋 [19] - 预计2026财年运营现金流至少为30亿美元 [19] - 预计2026财年所得税率约为24.5% [19] - 第一季度预计合并收入63亿至68亿美元，房屋交付17,100至17,600套，房屋销售毛利率20%至20.5%，合并税前利润率11.3%至11.8% [20] - 需要持续、可持续的就业增长来推动住房市场需求 [80] 其他重要信息 - 财年末房屋建筑地块头寸包括约592,000块地块，其中25%为自有，75%通过购买合同控制 [13] - 78,000块自有地块（约一半）已完工 [13] - 第四季度房屋建筑在地块、土地和开发方面的投资总额为20亿美元，其中13亿美元用于完工地块，5.4亿美元用于土地开发，1.2亿美元用于土地收购 [14] - 全年房屋建筑在地块、土地和开发方面的投资总额为85亿美元 [14] - 财年末合并流动性为66亿美元，包括30亿美元现金和36亿美元信贷额度可用容量 [18] - 9月份偿还了5亿美元利率2.6%的高级票据，季度末总债务为60亿美元，2026财年无高级票据到期 [18] - 董事会宣布新的季度股息为每股0.45美元，年化增长13% [18] - 第四季度关闭的房屋中，65%位于Forestar或第三方开发的地块上 [13] - 第四季度毛利率下降中，110个基点源于激励成本增加，60个基点源于高于正常的诉讼成本 [9] - 按平方英尺计算，房屋销售收入环比下降约1%，建安成本持平，地块成本增长3% [9] - 房屋建造周期时间环比缩短一周，同比缩短两周 [11] - 73%的第四季度成交买家获得了利率优惠 [37] - 可调整利率抵押贷款的使用率从几乎为零上升到最近一个季度的中高个位数百分比 [104] - 房屋平均面积继续小幅下降 [105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 从第四季度20%的毛利率到第一季度20%-20.5%的毛利率的驱动因素是什么？诉讼成本是否会持续？ - 第四季度60个基点的异常诉讼影响预计不会持续到第一季度，未来的保修和诉讼影响将恢复正常 [24] - 剔除诉讼影响后，第四季度毛利率为20.6%，第一季度指引略低于此水平，反映了当前环境和激励水平 [24] - 季度末的退出毛利率低于预期，这反映在第一季度的指引中 [24] 问题: 本季度的开工速度似乎显著下降，如果需求超预期，公司能多快提高开工速度？ - 开工速度下降是故意的，目的是使库存与当前情况保持一致，并利用改善的周期时间 [26] - 公司对在春季提高开工速度的能力感到满意，拥有足够的劳动力和地块供应来应对市场 [26] 问题: 第一季度合并税前利润指引似乎较轻，除了房屋建筑毛利率外，是否有其他因素？ - 预计租赁业务利润会稍软，交付量将集中在今年下半年，这会影响合并营业利润率 [30] - 由于房屋成交量较低，房屋建筑业务的SG&A杠杆也会减少 [30] 问题: 关于自由现金流转换的展望是否仍是80%至100%？ - 预计未来的现金流转换将更加一致，今年现金流占收入的比例在10%至11%之间，预计将保持在这一范围 [31] 问题: 保修费用环比上升的原因是什么？第一季度地块成本和建安成本的预期是多少？ - 诉讼成本上升是由于本季度有几项大型和解，影响了诉讼准备金模型的某些因素，这些因素预计不会重复 [35] - 预计地块成本和房屋成交成本将继续逐步增加，公司将尽力通过建安成本节约来抵消 [35] 问题: 激励措施中价格折扣与利率优惠的比例是多少？极低利率优惠（如3.99%）的使用是否增加？ - 公司在上次电话会议后预计会更多地提供3.99%的利率优惠，这确实发生了 [37] - 获得利率优惠的买家比例从72%小幅上升至73% [37] 问题: 本季度的订单增长是由于需求改善还是激励策略转变？ - 整个季度的需求表现尚可但不稳定，受利率波动影响 [41] - 公司在本季度加大了激励力度，并调整了开工速度以反映销售环境并优化库存位置 [41] 问题: 2026财年交付量指引略高于上年，考虑到当前需求环境，如何评估其上行和下行风险？ - 社区数量增长13%使公司有能力实现指引，而无需假设每个社区的吸收率增加 [44] - 交付指引的实现将取决于春季销售季节的强度，但公司目前处于有利位置 [44] 问题: 在增长与毛利率之间是否存在概念上的转变，是否愿意牺牲一些毛利率来推动销量？ - 公司继续根据市场情况做出反应，拥有前所未有的地块灵活性来应对市场强度，但不会在零利润率下运营 [48] 问题: 地块成本前景如何？何时可能开始改善？ - 考虑到地块组合的不同年限，未来12个月地块成本不会出现太大变化 [50] - 在新的开发项目上，开发成本出现了一些平坦化和降低的迹象，但整体土地估值变化不大 [50] - 更好的机会在于重新谈判建安成本，预计这些成本将在今年内下降 [51] 问题: 下半年交付量似乎更重，预期的开工速度和社区数量增长是怎样的？ - 开工速度需要提高，以匹配或略微超过销售速度，特别是在第一和第二季度 [53] - 社区数量的同比增长预计将从两位数放缓至中高个位数 [54] 问题: 地块成本的同比增长是多少？对2026财年的预期是多少？ - 地块成本每平方英尺同比增长8%，预计将保持粘性，最好情况是中个位数增长，但也可能保持高个位数增长 [55] 问题: 德克萨斯州的需求情况如何？强劲的订单增长是由于加大销量努力还是社区数量增长？ - 德克萨斯州市场不稳定，公司通过激励措施推动了吸收率，但某些地区库存水平仍然较高 [59] 问题: 行业库存是否与当前需求更加平衡？在一些疲软市场，库存是否还需要进一步下降？ - 开工速度的减少有助于按市场平衡库存，行业整体在库存管理上更加理性 [61][62] - 开工速度放缓也为重新谈判建安成本提供了机会 [61] 问题: 2026财年25亿美元的股票回购指引显著低于2025财年，这是出于谨慎还是资本配置优先级有变？ - 2025财年的高回购利用了年初异常高的流动性和较低的杠杆率 [65] - 长期的股票回购和股息将由现金流水平决定，2026财年基线是产生30亿美元现金流并分配给股东 [66] 问题: 东南部地区订单增长相对疲软的原因是什么？ - 佛罗里达州是东南部地区的重要组成部分，杰克逊维尔和西南佛罗里达等市场存在库存过剩和需求问题 [68] 问题: 从理论上看，如果地块成本上升中高个位数，需要建安成本下降多少才能保持毛利率持平？ - 需要在建安成本上实现3%至5%的下降来抵消地块成本的增加 [72] - 供应商有兴趣看到开工速度增加，这有助于行业 [72] 问题: 第四季度建安成本的同比变化是多少？ - 建安成本同比下降1%，环比持平，全年下降约1.5% [73] 问题: 哪些区域挑战最大？加利福尼亚和太平洋西北地区近三个月有何变化？ - 德克萨斯州和佛罗里达州面临挑战，加利福尼亚州也比较困难，中西部和中大西洋地区相对稳定 [75] - 当前情况与三个月前相似，市场不稳定，期望抵押贷款利率下降能带来更多买家 [75] 问题: 20%的毛利率是否可能成为新常态？消费者信心和就业增长放缓的影响是什么？ - 公司对当前的利润率状况感到满意，考虑到过去一两年住房市场的干扰 [80] - 可持续的就业增长是推动住房市场需求的关键 [80] 问题: 激励措施增加110个基点后，目前激励水平是否已达到低双位数百分比？ - 激励措施增加110个基点后，总体激励水平仍处于高个位数百分比 [81] 问题: 在市场份额较大的较小市场中，表现如何？这如何影响明年的市场表现？ - 在这些竞争较低的环境中，公司能够更好地实现预期吸收率，并对地理覆盖范围感到满意 [84] 问题: 2026财年平均售价是否会继续面临压力？驱动因素是同类价格下降还是产品组合变化？ - 平均售价预计在2026财年将继续下降，原因是更小的房屋和提供的激励水平 [85] 问题: 在当前市场动态下，公司对增加现货库存的舒适度如何？ - 公司更倾向于在流程早期销售房屋并建立更多积压订单 [89] - 由于建造速度快，交付可预测，公司不需要持有过多现货库存 [89] 问题: 对南卡罗来纳州SK Builders收购的贡献预期是多少？对补强并购 landscape 的看法如何？ - SK Builders收购增强了公司在格林维尔市场的地位，获得了约150套库存房屋、400块地块和另外1,300块地块的控制权 [91] - 公司继续寻找补强机会，以加速房屋交付并利用运营平台 [91] 问题: 如果抵押贷款利率下降，公司会将改善传递给买家还是缓解激励压力？买家对激励方案的偏好是否有变化？ - 公司主要解决月供问题，如果利率下降，可能会平衡降低激励成本和在需要时进一步降低利率以推动吸收率 [96] - 买家仍然最关注月供，低利率优惠仍然最具吸引力 [97] 问题: 季度末毛利率退出率低于预期的原因是什么？10月份以来看到了什么？ - 毛利率比第四季度指引低端低约40个基点，主要原因是激励措施 [99] - 第一季度起点低于第四季度初 [99] 问题: 低利率似乎带来了流量但未转化，除了信心之外，还有什么原因阻止买家购房？ - 一些买家面临资格问题，无法负担月供 [101] - 利率波动导致买家观望，希望利率进一步下降 [101] - 许多买家有售房 contingency，无法完成购房 [101] 问题: 使用可调整利率抵押贷款的买家比例是多少？过去12个月有何变化？ - 使用比例从几乎为零上升到最近一个季度的中高个位数百分比，预计会继续缓慢上升 [104] 问题: 重新加速开工时，平均平面面积是否有变化？预计未来房屋面积会变小吗？ - 平均面积继续小幅下降，但变化不显著 [105] - 未来开工的房屋面积将处于社区的较小端 [105]