文章核心观点 - 尽管联邦住房管理局贷款因首付要求低、利率较低且对高债务收入比更宽容而在当前高房价、高利率的市场中越来越受欢迎，但使用此类贷款的购房者在购房过程中仍面临卖家的偏见和直接拒绝，这种偏见源于卖家对贷款审批流程更复杂、买家财务状况可能较弱的误解，以及FHA贷款对房屋状况有更严格评估要求的事实[7][8][12][13] FHA贷款市场趋势与使用情况 - FHA贷款在抵押贷款中的份额从2022年的15%增长至2025年（截至目前）的18%，这与期间房价快速上涨和抵押贷款利率飙升至7%以上有关[12] - 抵押贷款银行家协会副首席经济学家预测，随着购房者持续面临负担能力挑战，对FHA贷款的兴趣将保持强劲，在12月第一周，传统抵押贷款申请量环比下降，但FHA申请量增长了5%[13] - 在次贷危机后的市场低迷期，FHA贷款使用率大幅上升，用于购房的FHA抵押贷款份额从2006年的4.6%跃升至2010年的41%[18] 卖家对FHA贷款的偏见与拒绝 - 一些卖家明确拒绝FHA贷款买家，在房源列表中直接注明“绝对不接受FHA买家”、“不接受FHA或VA贷款”、“仅接受传统和VA贷款，本房屋不接受FHA贷款”[14] - 费城联储2024年的一篇论文指出，在21世纪初的房地产繁荣时期，约一半的待售房源声明卖家不接受FHA买家[16] - 卖家拒绝FHA贷款是合法的，因为他们可以出于对金融风险或贷款复杂性的担忧而拒绝报价[15] - 行业资深人士指出，即使是在当前的买方市场，对FHA借款人的偏见依然存在[7][8] FHA贷款的特点与吸引力 - FHA贷款允许信用评分较低的买家仅支付房屋购买价格的3.5%作为首付，远低于私人贷款机构传统抵押贷款通常要求的10%[5] - FHA贷款通常提供更低的抵押贷款利率[5] - FHA贷款允许买家的债务收入比最高达到57%，而房利美收购的传统贷款只允许DTI最高至50%[34] - 该贷款计划面向所有收入水平的借款人开放，并非仅限于低收入人群[4][22] 卖家产生偏见的原因 - 卖家认为FHA贷款处理起来很麻烦，因为贷款附带特定要求，例如必须由联邦政府批准的评估师进行评估和轻微的安全检查[9] - 与可以放弃这些意外情况以增加报价吸引力的传统贷款买家相比，FHA贷款增加了交易失败的风险[10][30] - 一些卖家存在误解，认为FHA借款人财务状况较差，可能首付较低、有信用问题或债务收入比较高[10][11] - FHA对房屋有更严格的评估要求，以确保房产价值未被高估，并且禁止卖家在买入91天内将翻新房产出售给FHA买家[27][29] 对购房者及市场的潜在影响 - 对FHA贷款的偏见导致许多FHA买家在购房竞争中不公平地失利，这扭曲了市场机会，使其向更富裕的买家和有现金的投资者倾斜[24][25] - 消费者权益倡导者建议，应扩大各州的反歧视法律，以打击对FHA借款人的歧视，并建议州检察长起诉持续排除FHA借款人的房地产经纪人[23][24] 购房者的应对策略 - 购房者可以通过支付更多首付来展示购房诚意，以对抗对FHA贷款的负面看法[31] - 可以在提交报价前与卖家安排私人房屋检查，让各方都了解房产的缺陷以及是否能通过FHA评估[32] - 有经验的房地产经纪人可以设法解决问题，例如提前发现房屋缺陷并在初始报价中与卖家协商修复，如案例中买家通过谈判让卖家在交割前自费更换了屋顶[35][36] - 评估师在评估价低于售价时，有时会给卖方经纪人机会陈述房屋应被更高估值的理由[30]