美国租赁住房市场结构 - 全美共有1.479亿套住房单元 其中自住单元8620万套（占比58.2%） 租赁单元4960万套（包含320万套空置出租房）[5] - 六大单户租赁巨头共持有42.2万套单户租赁房产 六大公寓房东持有66万套公寓单元 小型家庭式房东持有1100万套单户租赁房产[1] - 小型家庭式房东（持有1-9套房产）始终是单户租赁市场主力 2012年前不存在持有超1000套单户房的房东[5][6] 单户租赁巨头的战略转型 - 巨头们正在出售2012年后住房危机期间低价收购的散置房产 同时转向新建整片出租社区[2][4][11] - Progress Residential持有9.4万套房产 2022年起停止收购散置房产 已收购78个新建出租社区共7500套房产[7][8] - Invitation Homes持有93,603套房产 2022年Q2出售358套散置房产 同期收购939套新建出租房（均价336,425美元）[10][11][12] - American Homes 4 Rent持有60,596套房产 Q2出售370套散置房产（平均售价325,900美元） 通过自建部门交付636套新建出租房[13][15] - 三大市场（亚特兰大、迈阿密、休斯顿）中Amherst集团挂牌418套出售 FirstKey Homes挂牌1,045套出售[17][19] 新建出租社区发展模式 - 新建整片社区配备独立租赁/维护办公室和租户公共设施 运营成本远低于分散式老旧房产[4][8] - American Homes 4 Rent自建部门已建成1万套新建出租房 2025年计划交付1,800-2,000套[14] - Pretium Partners筹集5.5亿美元股权资本 通过杠杆计划向建筑商提供50亿美元贷款用于开发新建出租社区[9] 多户住宅市场动态 - 前50大多户住宅房东共持有250万套公寓 较2024年增加6万套 较五年前增长22.8万套（+10%）[20][22] - Greystar以122,545套公寓位列第一 较2022年80,121套增长53%[20] - 2015-2024年多户住宅新开工超400万套 其中2021-2023年开工145万套 大量供应抑制租金上涨[20] - 多户住宅抵押贷款证券化违约率从两年前1.8%升至6.9% 陷入商业地产动荡[25] 行业巨头资本运作 - Blackstone通过收购重新进入市场 2021年收购Home Partners（1.7万套） 2024年收购Tricon Residential（3.8万套） 总规模达6.2万套[18] - Invitation Homes由黑石2012年创立 2017年完成IPO 黑石于2019年清仓股份[10] - Berkshire Residential Investments以36,247套公寓位列第28大房东[22]