文章核心观点 - 行业对可负担住房的投资活动增长持显著乐观态度 并看好美国住房和城市发展部在支持住房建设中的作用 整体情绪预示2026年将持续增长 [1] 投资于可负担住房 - 90%的受访者认为未来一年对可负担住房的投资意愿将会增加 仅10%认为不会 相比去年调查时70%预期增加和30%预期不增加 信心明显上升 [6] - 65%的受访者表示在过去一年中已经看到可负担住房投资（债务和股权）有所增加 高于去年报告投资增加的52% 表明增长势头不仅被预期 且已在许多市场发生 [6] 美国住房和城市发展部效能 - 对美国住房和城市发展部绩效的看法略偏正面 8%认为其非常有效 51%认为其在支持可负担住房建设方面有效 [6] - 18%认为美国住房和城市发展部既无效也不无效 表明看法不一或直接经验有限 16%认为其无效 2%认为非常无效 反映出对监管复杂性和资金限制的沮丧 [6] - 5%没有意见 可能由于与美国住房和城市发展部项目互动有限 [6] 经济政策 - 70%的受访者认为关税等经济政策对可负担住房开发产生负面影响 受访者主要指出材料和劳动力成本上升是建设障碍 [6] - 17%持中立态度 13%不认为关税或类似政策有负面影响 表明部分人认为成本影响已被吸收或通过其他方式抵消 [6] 税收法案变更与未来住房建设 - 受访者普遍认为根据《一个美丽大法案法案》最近的税收法案变更将在未来五年内支持增加可负担住房产量 [6] - 预计无影响或轻微影响（增长0–5%）的受访者占29% [6][9] - 预计中度影响（增长6–10%）的受访者占33% [6][9] - 预计显著或重大影响（增长11%以上）的受访者占25% [6][9] - 不熟悉税收法案变更的受访者占13% [6][9] 调查方法与背景 - 2025年调查样本量为115名受访者 [8] - 受访者为来自全国各地的开发商、业主、管理公司和州住房机构 他们积极参与可负担住房的开发和融资 [1] - 调查在可负担住房金融现场会议上进行 公司高管在会上举行了超过100场会议 并与超过300名客户进行了交谈 [5]

合资企业成立 - 宏利投资管理与TruAmerica共同成立10亿美元经济适用房合资企业Anchor Point Residential [7] - 合资平台旨在收购地理位置多元化的收入限制型资产组合中的普通合伙人权益 [7] - 初始收购包含51处物业共6000个单位 分布于加州 德州和华盛顿州主要都会区 [7] 战略定位 - 合资企业致力于保护全美范围内的收入限制型住房 [3] - 通过低收入住房税收抵免项目支持高质量资产组合 [7] - 利用双方互补优势与运营专长实现长期管理 [5] 市场机遇 - 机构投资者被收入限制型住房板块稳定持久的回报所吸引 [4] - 该资产组合策略展现由稳定入住率和基础住房短缺支撑的持续现金流 [5] - 尽管市场利率交易环境波动 投资者仍在经济适用房领域完成大规模交易 [6] 执行计划 - 首笔交易于8月完成 后续阶段将于今年秋季跟进 [7] - 合资结构使企业能在需要高效执行的领域采取果断负责的行动 [6] - 资产组合包含2003至2023年间建造的物业 具备现代设施条件 [7]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为330万美元，摊薄后每股0.11美元，受390万美元利率衍生品非现金未实现损失影响，约每股0.17美元 [11] - 第一季度现金可分配金额（CAD）为710万美元，每股0.31美元，非GAAP指标 [11] - 3月31日摊薄后每股账面价值为12.59美元，较12月31日减少0.56美元，主要因抵押收入债券投资组合公允价值下降和净收入与分红差异 [12] - 截至3月31日，无限制现金及现金等价物为5140万美元，较12月31日的1470万美元大幅增加，源于资产出售、投资赎回和优先股发行 [14] - 截至3月31日，担保信贷额度可用约4150万美元 [14] - 债务投资组合截至3月31日总计12.9亿美元，占总资产84% [16] - 第一季度为抵押收入债券、政府发行人贷款及相关投资承诺提供资金6060万美元，正常赎回和偿还约1.13亿美元 [17] - 截至3月31日，债务投资未来资金承诺约5200万美元 [17] - 第一季度将信贷损失准备金减少17.2万美元 [18] - 截至3月31日，合资企业股权投资组合包括11处房产，账面价值约1.68亿美元 [19] - 截至3月31日，合资企业股权投资剩余资金承诺总计2070万美元 [19] - 2025年1月出售Vantage at Tomball项目，收入1420万美元 [19] - 2025年5月出售Vantage at Halodis项目，预计第二季度报告投资收入180万美元和销售收益16.3万美元，约每股净收入和CAD 0.08美元 [20] - 截至3月31日，债务融资工具未偿还本金余额约16亿美元，较12月31日减少约370万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户抵押收入债券无宽限请求，所有借款人截至3月31日按时支付本息 [7] - 稳定抵押收入债券组合底层房产截至3月31日实际入住率为89.5% [7] - Vantage合资企业股权投资包括5处房产，4处已完工，1处待评估开发或出售，初期租赁项目租赁活动良好 [8] - 与Freestone Development Group有4项合资企业股权投资，1处已完工并开始出租，2处已开工，1处已开始场地工作 [9] - Velage Senior Living Carson Valley项目已获入住证书，预计不久开业，超70张床位有租赁押金 [10] - Jessam at Hayes Farm项目接近完工，已开始租赁活动 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度美国市政债券市场不佳，投资级免税债券是表现最差的固定收益资产类别 [24] - 2月10年期MMD为3%，30年期MMD为4.01%；3月分别为3.26%和4.24%；截至5月6日收盘，分别为3.33%和4.4% [25] - 目前10年期市政债券与国债比率为77%，30年期为91%，高于2月底的66%和84% [26] - 1 - 4月市场发行量大，每月平均约42.5亿美元，巴克莱预测5月供应40 - 44亿美元 [27] - 第一季度基金资金流入约110亿美元，4月流出36亿美元 [27] - 过去12个月平均每周二级市场交易量为350亿美元 [28] - 第一季度末，市政高等级指数总回报率为 - 0.2%，高收益指数为0.8% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续作为长期持有者持有主要为固定利率的抵押收入债券投资 [13] - 持续推进与BlackRock的新建设贷款合资企业，填补商业银行在经济适用房建设贷款业务收缩带来的市场空白 [28] - 继续寻求向新老投资者发行B系列优先股 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市政债券市场不确定性仍是投资者的共同主题，立法和监管事件未对公司投资产生重大影响 [26] - 公司认为在当前流动性水平下，有能力为当前融资承诺提供资金 [15] - 公司认为在各种情景下，假设无重大信用问题，已对市场利率波动对净利息收入的重大波动进行了对冲 [16] 问答环节所有提问和回答 问题: 联邦、州和地方政府的拟议转变是否会影响市政信用评级和估值 - 目前处于早期阶段，政府提出了一些预算提案，包括消除社区发展整笔拨款计划、针对公共住房管理局的赠款以及可能将第8节资金分配从联邦项目改为州项目，但这些提案在之前的政府中未通过国会程序，最终结果仍不确定 [33][34] 问题: 关税是否改变了公司对与BlackRock合资企业业务的近期看法 - 截至目前，与赞助商的讨论中，未看到因关税导致建筑材料成本上升而对项目预算产生重大影响，未来随着项目进入招标和锁定价格阶段，可能会有更多实时数据 [38] 问题: 与BlackRock合资企业的业务规模 - 与BlackRock合资企业的承诺资本约8300万美元，试图在未来12 - 18个月内部署约4.5亿美元的贷款能力 [40] 问题: 未来合资企业销售收益是否会比历史水平更温和，除保险外是否还有其他影响因素 - 保险成本增加仅影响了1月出售的Tomball资产，Halodis资产未出现相同情况，多户住宅市场投资尚未完全好转，市场利率和资本回报率预期仍面临压力，公司将继续监测 [41][42] 问题: Vantage合作伙伴在盈利能力较低的情况下表现如何 - Vantage的商业模式不仅依赖销售收益，还包括开发商费用，其经济动机与公司一致，双方利益一致，继续合作无担忧 [46][47] 问题: 抵押收入债券（MRB）和政府发行人贷款（GIL）业务的总净资产收益率（ROE）实时更新情况 - 公司的套期保值计划使大部分浮动利率资金成本固定，ROE预计在投资期内保持相对稳定，个别投资的ROE预计不会有重大变化 [50][51] 问题: Jelote销售中购买债券占总发行债券的比例以及该交易的套期保值基础上的ROE - 购买了约15%的高级A1债券（面值约600万美元，总面值约4200万美元），购买了约50%的B系列债券，另一50%由传统市政高收益债券基金购买，交易刚完成，杠杆条款未最终确定，将在TOB融资完成后跟进提供ROE信息 [54][55]