财务数据和关键指标变化 - 第三季度GAAP持续经营业务每股亏损0.13美元，可分配收益每股亏损0.94美元，若剔除资产销售已实现亏损则为每股收益0.04美元 [13] - 净利息收入下降至1050万美元，主要由于商业地产投资组合减少14亿美元以及4000万美元的负面信用迁移 [13] - 出售资产收入（扣除可变成本后）减少260万美元至2000万美元，原因是美国农业部和小企业管理局7(a)贷款量下降 [14] - 常规运营的运营成本为5250万美元，较上一季度改善8%，主要得益于薪酬费用、服务费用及其他固定运营成本减少410万美元，以及税收优惠增加560万美元 [15] - 贷款损失准备金和估值备抵合计减少1.402亿美元，其中贷款损失准备金净增加3800万美元，而估值备抵因6.65亿美元贷款出售结算而冲回1.78亿美元 [15] - 与UDF4合并相关的折价购买收益增加2450万美元 [16] - 税后常规运营亏损改善至520万美元 [16] - 账面价值每股为10.28美元，较6月30日下降0.16美元，主要受股息覆盖不足影响，部分被以平均价格4.17美元回购250万股所抵消（抵消每股账面价值减少0.09美元） [17] - 流动性保持强劲，无负担资产达8.3亿美元，其中包括1.5亿美元无限制现金 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业地产核心投资组合利息收益率为8.1%，现金收益率为5.8%，非核心投资组合利息收益率为3.1% [13] - 小企业贷款业务方面，第三季度发放了1.75亿美元SBA 7(a)贷款，低于季度目标的50%，美国农业部贷款发放量为6700万美元 [9] - 小企业贷款平台产生1100万美元净收入，为公司总额外贡献280个基点的净资产收益率（扣除已实现亏损前） [10] - 出售了1.3亿美元有担保的SBA 7(a)贷款，平均溢价为9.3%，并出售了5700万美元美国农业部贷款，平均溢价为10.6% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司重点是通过修复投资组合收益率、发展小企业贷款业务以及管理2026年到期债务，使公司恢复财务健康和盈利能力 [4] - 资产负债表重新定位方面，通过销售低收益资产减少商业地产贷款敞口，完成了两笔投资组合销售：一是以78的价格出售了21笔贷款（未偿本金余额6.65亿美元），净收入8500万美元；二是以9700万美元的价格出售了196笔小额高服务成本贷款（未偿本金余额9300万美元），净收入2400万美元 [4][5] - 对于出现负面迁移的核心贷款，未来的资产管理策略将倾向于清算 [6] - 小企业贷款业务尽管面临政府停摆压力，但仍看到增长机会，7500万美元的仓储融资额度和两次计划中的证券化将为2026年的量增打开重要容量 [9][10] - 为应对2026年到期的6.5亿美元债务，公司计划利用8.3亿美元无负担资产、未来12个月来自投资组合到期和待处理资产解决的4.25亿美元净流动性、加速销售不良贷款和房产持有资产以及新的债务发行来去杠杆并可能替换部分到期债务 [11] - 公司在进行到期债务管理期间，对新投资和股息政策将采取更保守的姿态 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 波特兰混合用途资产（Ritz品牌酒店、办公及零售空间、Ritz住宅）接近收支平衡，运营净亏损130万美元，另有利息持有成本370万美元，公司计划在资产持续稳定、租赁和销售推进后退出该头寸 [8][9] - 酒店业务经过24个月运营接近稳定，季度净运营亏损33万美元，入住率48%，平均每日房价504美元，每间可用客房收入240美元，两项指标均环比上升 [8] - 办公和零售空间目前出租率为28%，达到收支平衡，已有六家潜在办公租户参观，预计未来几个季度在租赁方面将取得显著进展 [8][9] - 小企业贷款业务量未达目标的主要障碍是资本市场准入问题，此前因小企业管理局人员流动而进展缓慢 [9] - 公司对管理层团队继续推动公司重新定位的能力充满信心，并有能力为即将到期的债务进行再融资 [50] 其他重要信息 - 季度末，完成销售及4.1亿美元正常本金偿还后，投资组合总计1120笔贷款，未偿本金余额54亿美元，账面价值52亿美元，其中核心投资组合占94%，非核心占6% [5] - 核心投资组合新增4000万美元净拖欠，1.31亿美元迁移至60天以上拖欠，其中9100万美元通过修改或清算解决，导致总拖欠率上升至5.9% [5] - 投资组合杠杆收益率增加10个基点至11% [6] - 非核心投资组合在季度内清算了5.03亿美元，剩余31笔贷款，标记为未偿本金余额的79%，对收益造成800万美元拖累（合每股0.05美元） [7] - 持有6.48亿美元房产持有资产，涉及28项，其中波特兰混合用途资产占总额的66%，剩余2.18亿美元房产持有资产涉及27项资产，平均价值370万美元 [7] - 季度内出售了价值5000万美元的五处房产，并通过止赎新增了四笔总值5400万美元的房产持有资产 [7] - 公司将在12月评估当前股息水平，并根据业务计划进展、流动性水平以及竞争性流动性来源决定最合适的水平 [12] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于公司未来更保守姿态下的适当杠杆水平以及有担保与无担保债务的目标组合 [19] - 当前总杠杆约为350万美元，预计未来将降低一个单位 [19] - 至少在可预见的未来，公司债务的大部分预计将是有担保的，但若无担保市场开放，公司也会利用，目前预计更多是有担保发行 [20][21] 问题: 关于无负担资产比率契约的当前要求 [25][27][28] - 公司目前的无负担资产比率覆盖率为1.2，远高于相关债务（仅3.5亿美元债务要求该比率为1.1）的要求，因此覆盖率充足 [26][27][28] 问题: 关于在面临公司到期债务和去杠杆计划时，继续支付股息和回购股票的理由 [29] - 公司正在采取非常积极的方法重新定位资产负债表，将按流动性使用顺序来评估：首先降低杠杆，其次退出低收益资产，将产生的流动性优先用于债务，然后是潜在的资产回购，最后将自由现金流再投资于新贷款以修复净息差，股息政策将在12月结合此背景进行评估 [30][31][32] 问题: 关于其他资产类别（包含大量递延税资产）是否会在年终审计中被评估 [33] - 递延税资产会持续评估，包括在年终审计，预期随着贷款发放量达到目标水平，相关业务的盈利能力会增长，若未来在TRS内货币化这些业务，也可利用该税收优惠，使用无时间限制，预计该业务的预计盈利能力和公允价值将提供利用这些资产的机会 [34] 问题: 关于波特兰房产是按公允价值还是成本计价，以及是否属于无负担资产 [36][41] - 该房产分为两部分：待售公寓按公允价值计价，另外两部分（酒店、办公及零售）按使用持有，按成本计价，但入账时均按公允价值，该资产目前有杠杆，因此不属于无负担资产 [36][40][41] 问题: 关于波特兰另一大型办公物业（Big Pink）的大幅贬值是否意味着波特兰混合用途资产估值也将面临大幅下跌的风险 [43][45] - 该比较不具可比性，Big Pink是老旧的低品质办公物业，而Ritz是豪华酒店资产，是波特兰市场唯一的豪华品牌酒店，办公部分是小面积的全新甲级空间，正受益于租户从低品质空间向新空间的转移，酒店业务不受办公趋势影响，其每间可用客房收入已连续增长，酒店稳定化进程积极，并将推动公寓销售 [44][45][46]