城市化阶段转变 - 中国城市化率接近70% 从快速增长期转向稳定发展期 城市化速度呈规律性放缓 [3] - 27座万亿城市以不足3%国土面积承载全国约1/4人口和超4成经济体量 [1] - 必须从"增长主义"转向"人民城市"理念 发展逻辑发生根本性变化 [3][6] 城市发展模式转型 - 城市发动机发生变化 征地变慢 卖地收入下降 土地功能减弱 [3] - 政府运营模式面临挑战 土地资本化模式衰竭 市政建设资金来源出现断档 [5] - 需要从"土地本位"转向"人的本位" 从解决总量问题转向优化结构问题 [6] 房地产财富效应变化 - 老百姓积累财富主要依托房产 但财富效应会缩水 投资预期改变 [4] - 违背基本规则——只有区位好、有发展前景的房子才会增值 [4] - 安居核心转向宜居 从追求"壳"到讲求舒适 住房质量成为城市质量重要组成部分 [10] 城市发展新机遇 - 户籍与常住人口城镇化率仍有18个百分点差距 "两率"合一存在巨大增长空间 [8] - 城市更新、城乡融合、产业升级成为新增长点 内涵充实也是一种增长 [8] - 城市业态需要高度丰富 既要高科技创新性 也要生活化多样化 [10] 城乡融合与城市体系 - 城市化率超过70%后城乡空间出现融合现象 需要构建城乡连续体 [18] - 当前都市圈存在断层 特大城市缺乏辐射能力 地级市畸形扩张 [19] - 必须"消地扩县" 构建"省会城市-县级城市-乡镇-村落"新连续体 [21] 城市权利体系构建 - 进城农民应拥有成体系的城市权利 包括建设权、平等就业权、教育权和居住权 [13][14] - 需要消除制度性歧视 实现城乡公共服务和社会保障一体化 [14] - 城市更新应让农民参与 利用其资本实现财富增值 而非政府+房地产单一模式 [13] 土地价值利用机制 - 城市更新需通过结构优化提升土地价值 形成新的城市形态 [17] - 用地结构需优化 增加公共用地比重 完善生活生态空间 [17] - 采用小街区小片区"绣花针式"更新模式 避免大改大建 [17]