核心观点 - 中航易商仓储物流REIT通过举办开放日活动，展示其底层资产富莱德昆山物流园的运营状况、财务表现及未来扩募计划，强调其优越的区位优势、稳健的现金流产生能力和行业复苏迹象 [1][6][7] 底层资产概况 - 底层资产为富莱德昆山物流园一期、二期、三期，合计可供出租面积超过38万平方米，均位于江苏省昆山市花桥经济开发区，靠近主要高速公路，交通便利 [2] - 物流园三期是中国华东地区第一座四层大跨重载物流仓库，其“向天空要用地”的设计是节约集约用地的典范 [4] - 截至2025年3月31日，底层资产共有签约租户13家，行业构成包括物流、电商、品牌服装等，其中4家重要现金流提供方为行业领先企业，资质优良、财务稳健 [2] 财务业绩与分红 - 2025年第一季度，合并层面实现收入3422.67万元，经营活动产生的现金流量净额为1175.26万元 [6] - 于2025年5月30日完成首次分红，自成立至收益分配基准日累计形成可供分配金额52,506,472.30元，此次每10份基金份额分配0.6563元，总分配金额52,504,000.00元，占可供分配金额的99.9953% [6] 行业趋势与市场前景 - 上海市内物流物业租金上升、土地供给收紧及拆除违建等因素，导致大量物流仓储需求向周边城市溢出 [2] - 华东核心城市群未来物流仓储物业的新增供给量将不断减少，标准仓库将日益稀缺，卫星城市的仓库因地理位置优越和价格合理更受青睐 [6] - 2025年上半年花桥片区物流园去化率快，市场呈现“触底回升”态势，租户租期需求从去年的1-2年延长至当前的3-5年，显示业务发展长期布局 [7] 租户稳定性与运营支撑 - 重要租户为满足运营需求进行高强度定制化改造（如高强度合金货架、自动分拣装置），其改造成本甚至高于建设成本，意味着退租成本高，稳定性强 [7] - 重要现金流提供方存在提前退租条款及保证金约定，进一步保障了租户经营的稳定性 [7] 未来计划与扩募潜力 - 公司将多措并举提升资产效能，为可持续分红创造空间，并积极拓展优质资产扩募机会，以释放基金长期价值 [8] - 发起人易商集团拥有庞大的管理资产规模和丰富的扩募储备资产，在中国40个经济发达城市投资管理176个园区，运营管理面积合计1475.72万平方米，其中近70%的稳定物业位于长三角及大湾区主要经济中心 [9]