行业整体表现 - 2025年以来国内基础设施产业园公募REITs整体表现呈分化格局，部分项目表现趋弱，但不少项目运营情况向好[1] 底层资产运营概况 - 中金重庆两江REIT底层资产由4个产业园区组成，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米[2] - 截至2025年9月30日，项目出租率达87.81%，平均签约租金单价为48.56元/平方米/月，剩余租期达1229天，长期租赁基础稳固[4] - 项目出租率和租金单价均处于区域竞品中上游水平，同期重庆照母山片区研发办公楼宇出租率普遍在70%至80%之间，租金单价集中于每月40元/平方米至每月50元/平方米[4] 季度运营表现与市场环境 - 第三季度出租率从第二季度的88.11%小幅降至87.81%，租金单价也出现轻微下降，主要受全国及重庆本地写字楼租赁市场下行趋势影响[5] - 宏观经济环境中企业扩张意愿谨慎，办公租赁需求偏弱，市场呈现供大于求格局[5] - 基金管理人与运营管理机构通过优化签约周期、提供定制化入驻方案等灵活租赁条件稳定出租率，预计四季度出租率和租金单价有望保持基本稳定[5] 运营策略与风险防控 - 未来将以“精益运营”为核心方向，强化租户深度服务，对大租户建立每月上门走访机制，对核心租户至少提前6个月启动续租沟通[8] - 针对大租户退租突发情况已建立应急预案，通过政企协同招商、市场化招商等方式积极去化退租面积[8] 区域发展前景 - 2025年11月7日经批准撤销江北区、渝北区，设立新两江新区，面积约达1360平方公里、人口约352万、GDP约5182亿元[8] - 项目底层资产位于两江数字经济产业园照母山研创核心区，该区域为两江新区的经济增长引擎，伴随区域经济发展和运营管理提质增效，产品长期成长性值得期待[9]