文章核心观点 - 零租金产业园区模式因各地盲目跟风、易滋生寻租空间、后续运营服务难以跟上等问题而开始“踩刹车” [1][3][4] - 产业园区招商引资的核心竞争力并非租金价格，而是回归价值创造的本质，即构建能降低企业综合成本、助力企业成长的产业生态 [6][7][8] 零租金产业园模式的兴起与问题 - **兴起背景**：去年8月1日《公平竞争审查条例》施行后，返税式招商行不通，零租金因门槛低成为新的招商工具，由国资或区属国企、政府平台公司执行 [3] - **盲目跟风**：各地不管条件是否具备迅速跟进，导致市场失衡，媒体报道过度聚焦“零租金”而忽略限制条件，冲击市场信心，引发民营园区降价、国有园区空置率上升 [3] - **政策空子与寻租**：存在企业虚报面积套取补贴、中介收取“服务费”包装企业、企业低价转租牟利等问题，招商环节易滋生腐败 [4] - **运营与服务困境**：零租金导致园区租金收益极低，配套措施未跟上，工作人员服务动力不足，加之部分园区本身位置偏远或建设成本过高，后续运营难以维系 [4] - **招商效果虚高**：中部某地国有产业园区曾打出“免租三年”旗号，意向签约率接近100%，但因配套服务缺失、产业生态不完善、财政承压，最终企业并未实际入驻 [5] 产业园区的核心竞争力与未来方向 - **企业核心需求**：生产/研发/办公空间的租金并非企业成本大头，企业更关注能否降低综合成本、获取业务及营商环境 [6][7] - **优质企业画像**：今年推出的零租金空间设置了高门槛，面向高新技术、专精特新、独角兽、地方重点项目、拥有核心专利的科创企业等不缺支付租金能力的优质企业 [6] - **生态构建是关键**：即便运作不错的零租金园区，其核心竞争力也是背后构建的产业生态，而非零租金本身 [6] - **成功生态要素**：包括资金支持（如深圳、广州、成都国资平台旗下的创投基金群）、应用场景（如深圳发布近200个“城市+AI”应用场景）、产业协同网络，形成“空间让利→企业成长→收益反哺生态”的闭环 [7] - **长期发展视角**：企业选择园区短期看成本，中期看服务，长期看生态；一味“卷租金价格”长期留不住企业，努力“搞生态建设”虽短期煎熬但长期路越走越顺 [7] - **行业趋势**：零租金踩刹车有助于行业从规模扩张转向精准服务，构建让企业持续盈利的产业生态，最终实现产业升级与多赢 [8]