文章核心观点 2025年第一季度是公司转型关键期，公司采取措施精简投资组合、加强资产负债表和提升财务灵活性，降低杠杆、增加流动性和合理分配资本，有望提高运营效率、缩小与同行交易差距，为股东创造长期价值，且公司重申2025年业绩指引 [4] 第一季度亮点 - 成功完成多租户投资组合第一阶段出售，含59项无抵押资产，净收益用于偿还8.5亿美元循环信贷安排，剩余两阶段预计2025年第二季度末完成，之后有望实现G&A节省和投资组合指标提升 [5] - 2025年第一季度收入1.324亿美元，2024年同期为1.479亿美元，主要因资产处置；归属于普通股股东净亏损2.003亿美元，2024年同期为3470万美元，主要因多租户投资组合部分出售的时间和购买价格分配；核心资金运营（Core FFO）为3500万美元，2024年同期为5660万美元；调整后资金运营（AFFO）为6620万美元，合每股0.29美元，2024年同期为7500万美元，合每股0.33美元，均主要因资产处置 [5] - 2025年已完成和待处置项目总计21亿美元，现金资本化率8.3%，加权平均租赁期限5.2年，专注用非核心资产出售净收益降低杠杆和加强资产负债表 [5] - 自2024年第一季度以来净债务减少15亿美元，2025年第一季度减少8.332亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从8.4倍降至6.7倍 [5] - 截至2025年5月2日，公司按每股7.50美元的加权平均价格回购790万股流通普通股，总计5940万美元，其中第一季度回购240万股，净金额1940万美元 [5] - 单租户投资组合租赁超82.6万平方英尺，新增直线租金近610万美元；单租户续租利差8.2%，加权平均租赁期限6.6年，本季度完成的新租赁加权平均租赁期限5.0年；加权平均年租金增长1.5%，60%的年化直线租金来自投资级或隐含投资级租户 [5] 全年业绩指引 - 公司重申2025年调整后资金运营（AFFO）每股指引范围为0.90 - 0.96美元，净债务与调整后EBITDA比率范围为6.5 - 7.1倍 [6] 业绩总结 |指标|2025年3月31日|2024年3月31日| | ---- | ---- | ---- | |租户收入（千美元）|132,415|147,880| |归属于普通股股东净亏损（千美元）|(200,315)|(34,687)| |摊薄后每股净亏损（美元）|(0.87)|(0.15)| |NAREIT定义的归属于普通股股东的FFO（千美元）|32,961|55,773| |NAREIT定义的摊薄后每股FFO（美元）|0.14|0.24| |核心FFO归属于普通股股东（千美元）|34,967|56,592| |核心FFO摊薄后每股（美元）|0.15|0.25| |AFFO归属于普通股股东（千美元）|66,220|74,964| |AFFO摊薄后每股（美元）|0.29|0.33| [7] 物业投资组合 - 截至2025年3月31日，公司1045项净租赁物业位于10个国家和地区，可出租面积5130万平方英尺，运营三个可报告细分市场：工业与分销、零售、办公 [8] - 投资组合指标：95%已出租（调整后为98%），剩余加权平均租赁期限6.3年；86%包含基于年化直线租金的合同租金增长；60%年化直线租金来自投资级和隐含投资级租户；76%位于美国和加拿大，24%位于欧洲；40%为工业与分销，25%为零售，22%为办公，13%为多租户零售投资组合剩余待售物业 [10] 资本结构和流动性资源 - 截至2025年3月31日，公司流动性为4.991亿美元，循环信贷安排额度为14亿美元，净债务为37亿美元，包括23亿美元的总抵押贷款债务，较2024年第四季度减少8.332亿美元 [9] - 截至2025年3月31日，固定利率债务（包括通过掉期固定的可变利率债务）占比91%，总债务加权平均利率为4.2%（含已终止经营的抵押贷款为4.4%），利息覆盖率为2.5倍，加权平均债务到期期限为2.7年 [10][11] 非GAAP指标计算 调整后EBITDA - 从净亏损开始，加回折旧和摊销、利息费用、所得税费用等，调整后2025年第一季度为1.38416亿美元，2024年同期为1.55333亿美元 [33] 净运营收入（NOI） - 从净收入（亏损）调整，加回公司一般和行政费用、收购和交易成本等，2025年第一季度为1.55874亿美元，2024年同期为1.68215亿美元 [33] 现金净运营收入（Cash NOI） - NOI减去高于和低于市场租赁无形资产的摊销和直线租金调整，2025年第一季度为1.50799亿美元，2024年同期为1.65878亿美元 [33] 现金支付利息 - 利息费用减去非现金利息部分和抵押贷款（折扣）溢价摊销，2025年第一季度为5444.8万美元，2024年同期为6502.1万美元 [33] 资金运营（FFO） - 按NAREIT标准计算，净收入或亏损排除房地产相关折旧和摊销、某些房地产资产出售损益等，2025年第一季度为3296.1万美元，2024年同期为5577.3万美元 [38][49] 核心资金运营（Core FFO） - 从FFO开始，排除非核心项目如合并、交易成本和债务清偿或修改成本，2025年第一季度为3496.7万美元，2024年同期为5659.2万美元 [38][52] 调整后资金运营（AFFO） - 从Core FFO开始，排除某些投资活动相关收入或费用、非现金收入和费用等，2025年第一季度为6622万美元，2024年同期为7496.4万美元 [38][55] 各细分市场运营财务信息 |细分市场|2025年第一季度收入（千美元）|2024年第一季度收入（千美元）|2025年第一季度净运营收入（千美元）|2024年第一季度净运营收入（千美元）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |工业与分销|58,009|61,994|52,752|57,350| |零售|36,958|42,595|33,052|37,497| |办公|37,448|35,096|32,658|29,838| |多租户零售|—|8,195|—|5,399| [41]

文章核心观点 Armada Hoffler Properties公布2025年第一季度财报，虽有净亏损但运营表现良好，维持全年FFO指引并更新假设 [1][3][9] 各部分总结 第一季度及近期亮点 - 普通股股东和OP单位持有人净亏损720万美元，摊薄后每股亏损0.07美元，去年同期为净收入1480万美元，摊薄后每股收益0.17美元 [3] - 普通股股东和OP单位持有人资金运营（FFO）为1720万美元，摊薄后每股0.17美元，去年同期为3500万美元，摊薄后每股0.40美元 [3] - 普通股股东和OP单位持有人正常化资金运营（Normalized FFO）为2560万美元，摊薄后每股0.25美元，去年同期为2940万美元，摊薄后每股0.33美元 [3] - 截至2025年3月31日，加权平均稳定投资组合入住率为95.7%，零售、办公和多户住宅入住率分别为94.5%、97.5%和95.0% [3] - 各商业领域续约利差为正，零售GAAP为11.0%、现金为7.4%，办公GAAP为23.3%、现金为3.7% [3] - 第一季度执行31份商业租约续约和11份新商业租约，净可出租面积约31.3万平方英尺 [3] - 办公同店净营业收入（NOI）按GAAP计算较去年同期增长9.2% [3] - 截至2025年3月31日，第三方建筑积压订单为8040万美元，第一季度总承包和房地产服务毛利润为140万美元 [3] - 2024年第一季度，非指定利率衍生品未实现收益对FFO产生积极影响为560万美元，截至2025年3月31日，公司利率衍生品投资组合净值为1310万美元 [3] 财务结果 - 第一季度普通股股东和OP单位持有人净亏损720万美元，去年同期为净收入1480万美元，主要因未指定利率互换衍生品公允价值下降、总承包和房地产服务毛利润减少以及非合并房地产实体权益损失确认，部分被本季度确认的投资组合NOI增加抵消 [5] - 第一季度FFO为1720万美元，去年同期为3500万美元，Normalized FFO为2560万美元，去年同期为2940万美元，下降原因与净亏损类似 [6] 运营表现 - 第一季度末，公司零售、办公和多户住宅稳定运营物业投资组合入住率分别为94.5%、97.5%和95.0% [7] - 截至2025年3月31日，第三方建筑合同积压订单为8040万美元 [7] - 截至2025年3月31日的三个月，房地产融资投资利息收入为370万美元 [7] 资产负债表和融资活动 - 截至2025年3月31日，公司总债务为13亿美元，其中循环信贷安排下未偿还债务为1.66亿美元，考虑利率互换后债务100%为固定或经济对冲 [8] 展望 - 公司维持2025年全年Normalized FFO指引在每股1.00 - 1.10美元，并更新全年指引假设 [9] 补充财务信息 - 运营结果、物业和租赁统计详情可在公司投资者页面补充财务资料中查看 [13] 网络直播和电话会议 - 公司将于2025年5月8日上午8:30举办网络直播和电话会议，回顾财务结果并讨论近期事件，会议ID为90496，重播至6月7日 [14] 公司介绍 - Armada Hoffler是垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超四十年经验，主要在美国中大西洋和东南部开发、建设、收购和管理物业，还为第三方客户提供建筑和开发服务 [15] 非GAAP财务指标 - 公司按Nareit标准计算FFO，排除房地产折旧和摊销等项目，是补充性非GAAP财务指标，有一定局限性且可能与其他REITs不可比 [19][20][21] - 管理层认为Normalized FFO更有用，排除债务清偿损失等项目，可能与其他REITs计算方式不同 [22] - NOI是公司首席运营决策者评估部门绩效的指标，计算为部门收入减部门费用，是净收入的补充指标 [23] 财务报表 - 资产方面，2025年3月31日净房地产投资为17.37亿美元，现金及现金等价物为4571.6万美元等 [26] - 负债和权益方面，2025年3月31日总负债为15.96亿美元，总权益为8.69亿美元 [26] - 收入方面，2025年第一季度总营收为1.15亿美元，去年同期为1.93亿美元 [27] - 费用方面，2025年第一季度总费用为9746.7万美元，去年同期为1.70亿美元 [27] - 运营收入为1717.6万美元，去年同期为2335.0万美元，净亏损434.3万美元，去年同期为净收入1772.5万美元 [27] 指标调整 - 净亏损（收入）归因于普通股股东和OP单位持有人调整为FFO和Normalized FFO涉及折旧和摊销等多项调整 [28] - 净亏损（收入）归因于AHH和OP单位持有人调整为同店NOI、现金基础涉及GAAP调整等多项调整 [31]

公司业绩预告 - Federal Realty Investment Trust (FRT) 将于2025年5月8日盘后公布2025年第一季度财报 [1] - 上一季度公司FFO每股1.73美元符合Zacks共识预期 过去四个季度中一次超预期 一次符合 两次未达预期 平均偏差-0.15% [2] - 本季度Zacks共识预期营收3.0693亿美元(同比+5.4%) 租金收入3.0573亿美元(上年同期2.9105亿美元) 其中最低商业租金2.0776亿美元(上年1.9294亿美元) 成本补偿租金5762万美元(上年5656万美元) [8][9] 零售地产行业现状 - 2025年Q1美国购物中心市场净吸纳量转为负值 达-590万平方英尺 为2020年Q3以来最大单季跌幅 其中社区型中心占需求下降的75% [3][4] - 全美空置率同比上升20个基点至5.5% 但接近历史低位 新交付面积仅220万平方英尺 在建面积1060万平方英尺 总存量432亿平方英尺 [3][5] - 购物中心平均要价租金同比上涨2.3%至每平方英尺24.76美元 [5] 公司运营亮点 - 80%物业配备超市业态 优质零售资产集中在华盛顿至波士顿 旧金山和洛杉矶等沿海富裕社区 [6][7] - 预计本季度出租率95.7%(环比-50个基点) 每平方英尺租金同比+1.9% [8] - 城市混合用途资产开发策略有助于收入增长 [7] 业绩影响因素 - 利息支出预计同比增加2.4% [9] - 过去一个月FFO每股共识预期下调1美分至1.69美元(仍同比+3.1%) [10] - 量化模型显示公司本季FFO超预期概率较低(EPS预测偏差-0.82% Zacks评级4级卖出) [11] 同业比较 - Kimco Realty Corp (KIM) 2025年Q1 FFO每股0.44美元超预期(共识0.42美元) 同比+12.8% [13] - Lamar Advertising (LAMR) 被推荐关注(EPS预测偏差+1.63% Zacks评级3级) 将于5月8日发布财报 [12]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.33美元，超出Zacks共识预期的0.31美元，同比增长13.8% [1] - 本季度FFO超出预期6.45%，上一季度FFO超出预期幅度高达85% [1] - 公司过去四个季度中有三次FFO超出预期 [2] - 季度收入为1173万美元，略超预期0.49%，但同比下降1.4% [2] 股价表现 - 年初至今股价下跌2%，表现优于标普500指数(-4.7%) [3] - 当前Zacks评级为3(持有)，预计短期内表现与市场持平 [6] 未来展望 - 下一季度共识FFO预期为每股0.37美元，收入预期为1176万美元 [7] - 当前财年共识FFO预期为1.39美元，收入预期为4606万美元 [7] - 行业排名处于后39%，行业表现差异显著 [8] 同业比较 - 同业公司BRT Realty预计季度EPS为0.34美元，同比下降2.9% [9] - BRT Realty收入预期为2353万美元，同比增长0.6% [9]

财务表现 - 公司季度FFO为每股0.07美元 超出市场预期的0.05美元 同比增长率为-46.15% [1] - 季度FFO超出预期40% 上一季度超出预期13.33% [1] - 季度营收4.3518亿美元 超出预期1.46% 同比下滑0.25% [2] - 过去四个季度中 公司两次超出FFO预期 三次超出营收预期 [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌24% 同期标普500指数下跌3.9% [3] - 当前市场对下季度FFO预期为0.41美元 营收预期5.0172亿美元 [7] - 当前财年FFO预期为0.90美元 营收预期18.6亿美元 [7] 行业比较 - 所属行业在Zacks行业排名中处于后34% 行业前50%表现优于后50% [8] - 同行Hudson Pacific Properties预计季度每股收益0.09美元 同比下滑47.1% [9] - 同行季度营收预期2.0356亿美元 同比下滑4.9% [10] 分析师评级 - 当前Zacks评级为4级(卖出) 预计短期内表现将弱于市场 [6] - 分析师对公司的盈利预期修正趋势目前呈负面 [6]

季度业绩表现 - 公司季度FFO为每股0.40美元 超出Zacks一致预期的0.39美元 同比增长2.56% 上年同期为0.45美元 [1] - 季度营收达2.5154亿美元 超出预期2.73% 上年同期为2.4497亿美元 [2] - 过去四个季度中 公司四次超出FFO预期 两次超出营收预期 [2] 股价与市场表现 - 年初至今股价累计下跌23.8% 同期标普500指数下跌3.9% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [6] 未来展望 - 下一季度FFO预期为每股0.37美元 营收预期2.4525亿美元 本财年FFO预期1.45美元 营收预期9.8295亿美元 [7] - 行业排名显示 REIT和股权信托行业目前处于Zacks 250多个行业中后34%的位置 [8] 同业比较 - 同业公司Gladstone Commercial预计季度EPS为0.34美元 与上年持平 营收预计3715万美元 同比增长4% [9][10]

文章核心观点 公司专注于将投资组合向工业资产转型，通过收购工业地产和出售非工业资产，强化工业平台，提升现金流稳定性，尽管面临利率和经济环境的不确定性，但公司认为其稳健策略将长期受益 [2] 运营结果 - 2025年第一季度租金收入达2420万美元，较2024年同期的2240万美元增长7.7%，主要因收购7处工业地产，同时出售11处资产（含9处非工业资产） [3] - 2025年第一季度总运营费用为1570万美元，高于2024年的1450万美元，主要因房地产费用增加（大部分可报销）以及折旧和摊销费用上升 [4] - 2025年第一季度其他净费用为550万美元（含540万美元利息费用），高于2024年同期的460万美元 [5] - 2025年第一季度归属公司的净收入为420万美元（摊薄后每股0.18美元），低于2024年第一季度的520万美元（摊薄后每股0.23美元），2025年包含110万美元房地产出售收益，2024年包含180万美元 [5] - 2025年第一季度资金运营（FFO）为960万美元（摊薄后每股0.44美元），与2024年第一季度的960万美元（摊薄后每股0.45美元）基本持平 [6] - 截至2025年3月31日季度，调整后资金运营（AFFO）为1050万美元（摊薄后每股0.48美元），高于2024年同期的1020万美元（摊薄后每股0.48美元） [6] - 2025年3月31日季度摊薄后每股净收入、FFO和AFFO受普通股加权平均股数增加约37.6万股的负面影响 [7] 交易情况 收购 - 公司完成此前宣布的4处工业地产收购，总价8830万美元，新增5210万美元抵押贷款，加权平均利率6.2%，加权平均剩余期限9.2年 [9] - 预计自2025年4月1日起，这4处地产季度租金收入（不含可变租赁收入）、折旧和摊销费用、抵押贷款利息费用分别约为160万美元、85万美元和81万美元 [10] 处置 - 公司出售2处房地产资产，总售价370万美元，总出售收益110万美元 [11] 资产负债表 - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物820万美元，总资产8.117亿美元，总债务4.71亿美元，股东权益3.032亿美元 [12] - 截至2025年5月1日，公司可用流动性9640万美元，包括890万美元现金及现金等价物和8750万美元信贷额度（含300万美元存款维持余额） [12] 非GAAP财务指标 FFO计算 - 公司按NAREIT发布的《资金运营白皮书》及相关指南计算FFO，定义为净收入（按GAAP计算），排除房地产折旧和摊销、特定房地产资产出售损益等 [13] AFFO计算 - 公司通过对FFO进行调整计算AFFO，调整项目包括直线租金应计、租赁无形资产摊销等，因NAREIT白皮书未提供计算指南，各REIT计算方式不同 [14] 指标作用 - 公司认为FFO和AFFO是评估权益型REIT运营表现的有用补充指标，能排除GAAP历史成本折旧和摊销影响，反映运营趋势，但不代表GAAP定义的净收入或现金流，有一定局限性 [15][16] 公司概况 - 公司是1982年在马里兰州成立的自我管理型房地产投资信托公司，收购、拥有和管理地理多元化投资组合，主要包括工业和零售地产，多数物业为长期净租赁 [19]

公司业绩 - 2025年第一季度调整后运营资金(AFFO)每股1 06美元 与Zacks一致预期持平 较去年同期的1 03美元有所增长 [1] - 总收入13 8亿美元 超出Zacks一致预期0 53% 同比增长9 5% [2] - 同店租金收入11 5亿美元(来自14 702处租赁物业) 同比增长1 3% [3] - 利息支出2 684亿美元 同比增长11 5% [3] 投资与资产处置 - 季度内投资13 7亿美元用于121处物业及开发/扩建项目 [4] - 出售55处物业 净收益9 260万美元 不动产销售利得2 260万美元 [4] 财务状况 - 季度末流动性29亿美元 包括3 19亿美元现金及等价物 6 910万美元未结算ATM股权融资 25亿美元无担保循环信贷额度 [5] - 净债务与年化调整EBITDAre比率为5 4倍 [5] 管理层指引 - 维持2025年AFFO每股4 22-4 28美元的指引 Zacks一致预期4 28美元处于该区间 [6] - 全年预期同店租金增长约1% 入住率保持98%以上 重申40亿美元年度投资计划 [6] 行业对比 - Regency Centers(REG)第一季度FFO每股1 15美元 超预期 同比增长6 5% 同物业净运营收入与基础租金改善 [9] - Kimco Realty(KIM)第一季度FFO每股0 44美元 超预期 同比增长12 8% 收入增长超预期但利息支出增加形成拖累 [10]

财务表现 - 2025年第一季度调整后FFO每股63美分 超出市场预期的52美分 同比增长14.5% [1] - 总营收4.616亿美元 超过预期的4.479亿美元 同比增长5.8% [2] - 期末现金及等价物5.689亿美元 较2024年底的7.339亿美元下降 [10] 运营数据 - 同店NOI达2.933亿美元 去年同期为2.691亿美元 纽约、THE MART和555 California Street项目分别增长8.7%、9.9%和7.9% [3] - 纽约办公室组合出租面积70.9万平方英尺 初始租金95.53美元/平方英尺 平均租期14.7年 [4] - 纽约零售组合出租2.5万平方英尺 初始租金222.2美元/平方英尺 平均租期14.3年 [5] - THE MART出租8.3万平方英尺 初始租金51.33美元/平方英尺 平均租期8年 [6] - 555 California Street出租22.2万平方英尺 初始租金120.65美元/平方英尺 平均租期13.1年 [7] 资产组合 - 纽约组合出租率83.5% 同比下降470个基点 THE MART出租率78.2% 同比上升60个基点 555 California Street出租率92.3% 同比下降220个基点 [8] - 处置220 Central Park South两套公寓单元及配套设施 净收益2470万美元 [9] 同业比较 - BXP公司FFO每股1.64美元 略低于预期的1.65美元 受出租率下降影响 [13] - SL Green公司FFO每股1.40美元 超过预期的1.27美元 曼哈顿办公室租金上涨推动业绩 [13]

财务表现 - 季度FFO为每股0.35美元 与Zacks一致预期持平 去年同期为每股0.32美元 [1] - 上季度FFO超出预期6.06% 实际为每股0.35美元 预期为0.33美元 [1] - 过去四个季度中 仅有一次FFO超出市场预期 [1] - 季度营收2.9391亿美元 低于预期0.94% 去年同期为2.8642亿美元 [2] - 过去四个季度中 有两次营收超出市场预期 [2] 市场表现与预期 - 年初至今股价下跌9.1% 同期标普500指数下跌3.9% [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计未来表现与市场持平 [6] - 下季度FFO预期为每股0.36美元 营收预期3.039亿美元 [7] - 本财年FFO预期为每股1.44美元 营收预期24.4亿美元 [7] 行业比较 - 所属行业(Zacks REIT及权益信托-其他)在250多个行业中排名后34% [8] - 同行业公司Americold Realty Trust预计下季度每股收益0.34美元 同比下降8.1% [9] - Americold Realty Trust预计季度营收6.6939亿美元 同比增长0.7% [10]