财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP收入为9770万美元，净收入为2940万美元，每股收益为0.41美元，GAAP收益同比下降主要因其他费用增加，受华盛顿特区办公室租赁权益优先股投资190万美元非经常性损失影响 [11] - 排除一次性非经常性损失，Q1每股收益同比略有增加，受投资资金和百分比租金净收益增加推动，但被非现金一般准备金增加和权益法投资收益降低抵消 [12] - 投资组合目前GAAP收益现金收益率为3.7%，年化收益率为5.4%，经济收益率为5.8%，考虑通胀调整后收益率为5.9%，计入未实现资本增值估计后增至7.4% [12][13] - 季度末总债务与权益杠杆率为1.96倍，与上季度持平，永久债务有效利率为4.2%，投资组合永久债务现金利率为3.8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度无新业务发起，因市场利率波动和不确定性影响，部分交易延迟，但团队与新老客户保持高度合作，签署意向书（LOI）速度加快，目前有总计约3.86亿美元的非约束性LOI，涉及11个地面租赁和4笔贷款 [7][8] - 第一季度共提供2000万美元资金，包括1600万美元现有承诺地面租赁资金（经济收益率6.7%）和400万美元租赁贷款基金份额（利率为SOFR加386个基点） [10] - 地面租赁投资组合有147项资产，自IPO以来账面价值和估计未实现资本增值均增长20倍，多户地面租赁从IPO时的8%增至目前的58% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合GLTV（基于世邦魏理仕年度资产评估）从上个季度的49%增至本季度的52%，主要因第一季度是最大的办公室重新评估季度，约三分之二的办公室投资组合重新评估，但租金覆盖率季度环比保持不变，为3.5倍 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有两个目标，一是扩大规模为股东释放业务全部价值，二是扩大能从Safehold长期低成本资本和稳定性中受益的客户群体 [5] - 尽管市场困难，团队在寻找新交易和扩大客户群方面取得成功，预计近期投资活动将增加，若市场持续波动或出现更大衰退，拥有多元化地面租赁组合是理想选择 [19] - 考虑利用现有投资组合进行资本循环，如出售资产、寻找合资伙伴等，以缩小市场价格与公司认为的公允价值之间的差距 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动影响第一季度交易，虽市场开始调整，但利率仍高，难以预测市场何时完全稳定或利率环境何时更有利，公司正与客户紧密合作寻找解决方案并部署资本 [5] - 尽管市场困难，团队在寻找新交易和扩大客户群方面取得成功，预计这些努力将在短期内转化为更多投资活动，若市场持续波动或衰退，拥有多元化地面租赁组合是理想选择 [19] 其他重要信息 - 会议有回放，从美国东部时间下午2点开始，回放拨号为(877) 481 - 4010，确认码为52368 [4] - 公司被穆迪评为A3（稳定展望）、惠誉评为A -（稳定展望）、标普评为BBB +（积极展望），通过积极的套期保值策略，有限的浮动利率借款得到良好对冲 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍意向书（LOI）中交易的赞助商、市场情况，以及完成交易的预期时间和可能性 - 目前有11个交易的强大管道，多数为多户住宅，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，也有一个酒店交易，赞助商包括新客户和现有投资组合的重复客户，地理位置多样，包括西海岸、东南部、东北部和中西部，团队对管道情况感到满意，预计多数交易将在今年完成，但建设项目和稳定项目的时间会有所不同 [25][26][32] 问题2: 请说明地面租赁与租赁贷款价值的差异，以及对公司和借款人的好处，公司在进行地面租赁时开展租赁贷款的能力 - 公司过去有选择性地使用租赁贷款，目前未偿还金额相对较少，但在市场波动时，租赁贷款是有用工具，可帮助启动因市场不确定性而搁置的交易，公司会将其控制在资产负债表的小比例范围内，对客户而言，能锁定交易，避免每日关注市场波动 [27] 问题3: 请量化已完成的LOI交易，并说明一般从物业进入LOI阶段到实际完成交易的时间，以及对已达成或完成交易的评论 - 建设项目和再融资项目的时间不同，建设项目通常需要更多时间，预计多数交易将在今年完成，但时间会因项目类型而异，最早的交易已开始完成，希望能保持这种势头 [31][32][33] 问题4: 请进一步评论公开市场与私人市场的脱节，公司是否考虑出售地面租赁或采取其他措施证明价值 - 公司在2025年的目标中，资本循环是首要任务之一，认为公司股票交易存在折价，正在考虑利用现有投资组合的机会，如出售资产、寻找合资伙伴等，以缩小差距，并将根据进展情况向市场更新 [34][35] 问题5: LOI中的交易是否都与多户住宅或经济适用房有关 - 多数交易与多户住宅有关，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，也有一个酒店交易 [39] 问题6: 公司评估当前资本结构时，对与大型机构合作伙伴建立新合资企业的意愿如何 - 目前目标是扩大规模，由于交易稀缺，更倾向于自行保留项目，但随着交易流量增加且资本成本不理想时，会考虑合资企业作为替代方案，目前有相关流程正在进行，但暂无具体进展 [42] 问题7: 考虑到过去利率和关税等因素的波动影响收购和资本部署机会，且预计波动将持续，公司正在寻求的交易结构与过去有何不同 - 利率波动范围已缩小，赞助商对长期资本成本有更清晰的认识，这有助于交易管道的建立，尽管关税会影响交易，但在高质量、增长良好且供应较低的市场，交易仍可进行，此外，客户开始要求提前锁定利率或设置利率上下限，公司可提供一定的确定性 [44][45][47] 问题8: 关于合资伙伴的讨论，公司是否会将现有物业投入合资企业以实现投资组合的价格发现 - 是的，公司认为地面租赁是稀缺产品且低贝塔，在波动市场中对投资者有吸引力，正在考虑通过直接销售或合资企业寻找合适的合作伙伴，以优化资本结构和降低成本，同时公司仍有与主权财富合作伙伴的合资企业，可作为资本工具 [50][52] 问题9: 公司之前清理了Carrot的原始部分，是否考虑将其作为价格发现工具，鉴于未实现增值池的下降，该工具是否不再考虑 - 并非不再考虑，但当未实现资本增值（UCA）数字快速增长时，利用Carrot作为工具的故事更有吸引力，公司希望在年底前选择一个最佳时机，待故事更有说服力时再考虑使用 [54] 问题10: 请说明已完成交易中，有租赁贷款的4个LOI交易与无租赁贷款的7个交易的比例，以及租赁贷款带来的确定性是否使交易更容易完成 - 11个交易中有4个有租赁贷款，占少数，有租赁贷款和地面租赁时，公司对资本结构更有控制权，交易确定性更高，但经验表明，多数LOI交易最终会完成，只是时间问题，租赁贷款确实能提供更多确定性 [58][59] 问题11: 目前LOI中的地面租赁金额超过2024年的起源金额，4月的波动后管道如何演变，这是否表明地面租赁市场正在复苏 - 利率波动较前几年有所减小，有助于人们做出长期决策，目前管道中的地面租赁总额超过去年起源金额，这是一个积极信号，表明赞助商能够做出决策，交易流量将增加，但市场仍存在一定波动 [62] 问题12: 关于潜在新合资伙伴，公司目前看到的潜在新伙伴的兴趣水平如何，是针对新交易还是过去的交易 - 对于大规模新交易，现有合作伙伴是首选，公司已向其展示了一些大型交易以了解其回报参数，同时，公司正在考虑利用现有投资组合建立其他合作伙伴关系，以实现更有利的结果 [65][66] 问题13: 如果出售资产，Carrot规模会减小，公司是否有禁止出售资产的限制 - 没有限制，但公司在考虑合资结构时会谨慎对待，确保为利益相关者创造价值，目前相关思考和工作正在进行中，将根据进展向市场更新 [67][68] 问题14: 目前LOI中的金额是一个不错的数字，为什么公司没有对2025年的进展表现出更乐观的态度 - 团队实际上对管道感到兴奋，只是可能在表达上未充分体现，交易多样性（赞助商和资产位置）是积极因素，但市场环境困难，客户缺乏清晰的决策环境，公司只是客户资本结构的一部分，难以控制整个交易流程，市场的不确定性使得交易完成难度较大 [72][73][74] 问题15: 公司过去每年进行数十亿交易时，有约束力和无约束力LOI的谈判有何不同，市场如何向有利于潜在客户的方向转变 - 当客户认为美联储将加息时，他们希望锁定长期资本；当认为美联储将降息时，他们更犹豫，公司的目标是与客户建立节奏，帮助他们应对市场，过去交易量大时，稳定性对客户有吸引力，目前客户开始意识到锁定资本的好处，公司的目标是展示自身解决方案的优势 [76][77][78] 问题16: 公司与标普的沟通情况如何，是否有可能获得与其他两家评级机构相同的评级 - 公司与标普的合作较晚，去年才公布评级，目前处于积极展望审查期，有年度审查即将到来，公司将在2025年继续与标普对话，通常此类过程需要18 - 24个月，公司希望通过持续部署和发起新交易、实现理想的利差和利润率，以及谨慎的利率管理和套期保值，获得第三个单一A评级 [81][82][83]

公开市场操作 - 央行3月19日开展2959亿元7天期逆回购操作 利率1.5% 当日1754亿元逆回购到期 净投放1205亿元 [2] 资金面 - 银行间存款类机构回购加权利率维持高位 非银机构隔夜资金报价1.9%-2% 跨月七天期资金报价2.3%-2.4% 较上日微升 - 美国隔夜融资担保利率为4.32% [3] 同业存单 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单二级市场成交利率1.97% 较上日略有下行 [6] 银行间利率债 - 国债收益率多数下行：1年期降0.5bp至1.62% 3年期降1.5bp至1.65% 5年期降1bp至1.69% 7年期降1.25bp至1.805% 10年期降1.75bp至1.8675% - 国开债收益率下行：1年期降0.25bp至1.6575% 5年期降1.75bp至1.72% 10年期降1.75bp至1.9125% - 口行债收益率：1年期降0.5bp至1.685% 3年期降0.5bp至1.75% 10年期降1.25bp至2.035% - 农发债收益率：3年期降2bp至1.75% 5年期降1bp至1.835% 10年期降1.25bp至2.0375% - 地方债收益率：5年期降0.5bp至1.87% [7] 国债期货 - 30年期主力合约涨0.05% 10年期跌0.07% 5年期跌0.09% 2年期跌0.06% [15] 政策动态 - 教育部与卫健委联合发文加强医养照护与管理专业建设 加快培养医养结合专业人才 [12] - 国家发改委与德国联邦经济部召开能效工作组会议 确定2025年能效合作计划 [12] 国际宏观 - 日本央行维持关键利率0.5%不变 认为经济温和复苏 消费适度增长 通胀预期上升 [16] 债券市场动态 - 财政部将在伦敦发行人民币绿色主权债券 - 深交所推动长期资金进入债市 - 碧桂园境内债重组进展：3月分期款项展期至9月支付 - 德国大众汽车发行35亿美元公司债券 [18] 债券风险事件 - 广西机场管理集团中债隐含评级下调 - 潍坊滨城城投债权8号非标资产违约 [18] 市场活动预告 - Wind与海通资管联合推出《债市全球观》系列节目 每周四下午3点播出 - 每日下午4点半有实时债市解盘栏目 [20][21]

房屋净值获取方式 - 通过二次抵押贷款或再融资现有抵押贷款获取房屋净值（房屋价值减去未偿还贷款余额）[1] 二次抵押贷款 - 二次抵押贷款是在现有住房债务基础上再申请一笔住房贷款 需同时偿还两笔债务[2] - 分为房屋净值贷款和房屋净值信用额度（HELOC）两种形式[2] - 通常要求至少20%的房屋净值才能获得资格 例如价值30万美元房屋需确保主要抵押贷款余额不超过24万美元[3] - 利率通常高于首套房贷 因贷款机构承担更大风险 违约时优先偿还首套抵押贷款[3] 房屋净值贷款特点 - 一次性获得全额资金 closing后立即开始按月还款[4] - 通常采用固定利率 整个还款期内月付款保持稳定[4] HELOC特点 - 分为提取期（最长10年）和还款期（通常20年）两个阶段[5][6] - 提取期内可循环使用信用额度 可选择只付利息[5] - 还款期内停止使用信用额度 需偿还本金和利息[6] - 通常采用可调整利率 月付款可能变动 部分贷款机构允许在还款期转换为固定利率[6] 抵押贷款再融资 - 通过新贷款偿还原有抵押贷款 可能改变利率 还款期限或获取现金[7] - 分为利率期限再融资和现金再融资两种主要类型[7] - 同样需要约20%的房屋净值才能符合资格[8] - 利率可能低于二次抵押贷款 因贷款机构在违约时享有优先受偿权[8] 利率期限再融资 - 用新贷款替换原抵押贷款 用于降低利率或改变还款期限[8] 现金再融资 - 贷款金额超过原抵押贷款余额 差额部分可用于偿还高息债务或房屋更新[9] 二次抵押贷款优缺点 - 优点：保留原始抵押贷款条款（如超低利率） 交易成本通常低于再融资 可选择一次性金额或信用额度[14] - 缺点：需同时管理两笔住房债务 利率可能高于主要抵押贷款 违约可能失去房屋[14] 再融资优缺点 - 优点：只需管理一笔住房债务 利率可能低于原贷款或二次抵押 可通过现金再融资获得一次性金额[15] - 缺点：交易成本通常高于二次抵押贷款 不适合不希望改变原贷款条款的借款人 违约可能失去房屋[15] 选择建议 - 当利率比当前首套房贷利率低1-2%时 再融资更具优势[16] - 若原抵押贷款利率较低且不希望失去该条款 二次抵押贷款可能是更好选择[16] - 需谨慎使用房屋净值 避免过度扩张导致财务风险[17] 产品选择建议 - 房屋净值贷款适合需要固定利率一次性借款的借款人[18] - HELOC适合不确定借款金额 需要信用额度或希望延迟全额还款的借款人[18] 替代方案 - 可探索家居装修项目的免息融资方案[19] - 个人贷款可作为获取资金而不危及房屋的替代方式[19]