抵押贷款利率近期走势 - 30年期固定抵押贷款利率本周下降15个基点至635% [1] - 抵押贷款利率已连续八周未上涨且本周出现下跌 [1] - 购房贷款申请量同比增长率为四年多来最高水平 [1] - 当前30年期固定抵押贷款利率范围在608%至704%之间 [6] - 15年期固定抵押贷款利率范围在515%至627%之间 [6] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 联邦基金利率趋势通常与抵押贷款利率走势一致 [4] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率 截至9月10日该收益率为403% 高于一年前的365% [5] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加利差以确定抵押贷款利率 当前平均利差为232个百分点 [7] - 联邦公开市场委员会在2025年7月会议上决定维持联邦基金利率不变 2024年底曾进行三次降息 但2025年尚未降息 [3] 房地产市场现状与房价 - 当前房地产市场处于紧张状态 购房者数量超过待售房屋数量 尤其是首次购房者能负担的价格区间 [9] - 供需失衡导致房价保持高位 因卖家知道会有多个买家感兴趣 [9] - 单户住宅中位售价自2009年第一季度以来呈上升趋势 从208400美元上涨至2025年第二季度的410800美元 [10] - 即使在经济衰退期 利率下降可能刺激更多购房需求 从而推高本已有限的房屋供应需求 [11] 对购房者的策略建议 - 购房者不应等待利率下降 因利率仅是购房可负担性方程的一部分 还需考虑房价因素 [8] - 建议购买力所能及的房产 如更小的房屋或公寓 以开始积累资产 [12] - 可考虑购买需要修缮的房屋 并使用如FHA 203(k)贷款将购房和装修成本合并 [16] - 探索利率买断选项 通过预付现金来获得较低的抵押贷款利率 买断可以是永久性或临时性的 [20] - 考虑15年期抵押贷款 虽然月供较高 但通常利率更低 且贷款期内总利息支出大幅节省 [19] - 可选择共管公寓作为在理想区域实现可负担购房的方式 但需计算每月物业管理费 [18] - 重新评估通勤距离 考虑远离主要城市的总体规划社区 以换取更宜居的住房 [17] 抵押贷款利率未来展望 - 根据房利美2025年8月住房预测 抵押贷款利率在2025年和2026年将持续逐步下降 但将保持在6%以上 [20] - 2025年不太可能出现大幅利率下降 美联储最新动态和其他关键经济数据表明利率将保持稳定 [2] - 获得3%利率虽非不可能 但需要特定条件 如找到可承接的政府支持贷款 [22]

抵押贷款利率近期走势 - 截至2025年11月26日当周，30年期固定抵押贷款利率小幅下降3个基点至6.23%，15年期固定抵押贷款利率同样下降3个基点至5.51% [2] - 尽管近期降幅微小，但与去年同期相比，30年期利率已下降58个基点（去年11月底为6.81%），15年期利率下降59个基点 [2] - 从过去52周的数据看，30年期和15年期固定抵押贷款利率均徘徊在年度低点上方，表明从更宏观角度看利率呈下降趋势 [3] 美联储政策与利率前景 - 美联储在2025年9月和10月的会议上分别降息25个基点，联邦基金利率的下降趋势通常会影响抵押贷款利率 [4] - 市场预期可能影响利率走势，在2024年及2025年美联储会议前，因降息预期抵押贷款利率均有所下降，但在实际降息后利率出现反弹 [6][7] - 市场预计美联储在2025年12月的会议上再次降息的可能性约为83% [8] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期美国国债收益率，截至2025年11月26日，10年期国债收益率开盘为4%，低于一年前的4.29% [10] 抵押贷款利率构成与利差分析 - 当前平均30年期固定抵押贷款利率为6.23%，与4%的10年期国债收益率之间存在2.23个百分点的利差 [11] - 一年前，30年期利率为6.81%，10年期收益率为4.29%，利差为2.52个百分点，当前利差收窄是抵押贷款利率低于去年的原因之一 [11] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加“利差”以覆盖成本和风险，从而确定抵押贷款利率 [10] 房地产市场与购房负担能力 - 当前房地产市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋数量，尤其是在首次购房者能承受的价格区间 [13] - 供需失衡导致房价保持高位，因为卖家知道会有多个买家感兴趣 [13] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅销售价格中位数自2009年第一季度以来总体呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元 [14] - 购房负担能力需同时考虑利率和房价，目前利率正缓慢下降，部分地区房价停滞甚至下跌，但许多城市房价仍在上涨 [16] 对潜在购房者的策略建议 - 不建议等待利率降至6%或更低再购房，因为利率仅是负担能力方程的一部分，还需考虑房价因素 [12] - 在当前市场下，最佳策略可能是购买负担得起的房产，无论是更小的房子还是公寓，以开始积累资产 [17] - 可以考虑购买需要修缮的房屋，例如利用FHA 203(k)抵押贷款将购房和装修成本合并为一笔贷款 [20] - 考虑购买公寓，这有助于在理想区域找到负担得起的住房，但需注意计算每月还款时纳入业主协会费用 [22] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供高于30年期贷款，但通常利率更低，且在整个贷款期限内能节省大量利息 [23] - 探索利率买断选项，通过预付现金来换取更低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的 [24] 长期利率预测与历史对比 - 抵押贷款银行家协会在2025年11月的预测中预计，30年期固定利率将在2026年全年保持在6.4%，并在2027年在6.3%至6.4%之间波动 [25] - 房利美同月的住房预测预计，30年期利率到2026年底将达到5.9%，并在2027年保持停滞 [25] - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，它与1990年代的利率水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的双位数利率 [26] - 获得3%的利率并非不可能，但需要特定条件，例如找到拥有可转让抵押贷款（如VA、FHA或USDA支持的政府贷款）的房主 [27][28]

抵押贷款利率近期走势 - 截至2025年10月2日，30年期固定抵押贷款利率为6.34%，较去年同期高出22个基点，较2024年10月初的平均水平6.12%有所上升 [2] - 同期15年期固定抵押贷款利率为5.55%，较上周上升6个基点，较去年同期高出30个基点 [2] - 30年期和15年期固定抵押贷款利率在过去12个月的高低点之间徘徊，30年期利率区间为6.12%至7.04%，15年期利率区间为5.25%至6.27% [3][7] 美联储政策与市场反应 - 联邦公开市场委员会在2025年9月会议上决定将联邦基金利率下调25个基点，这是2025年的首次降息，此前在2024年底已降息三次 [4] - 尽管联邦基金利率下调，抵押贷款利率却在2025年9月会议后出现反弹，此现象与2024年的情况类似，即在市场预期降息期间利率下降，降息落地后利率反而回升 [5][6][7] 抵押贷款利率与国债收益率关系 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率变动，而非短期联邦基金利率 [8] - 截至2025年9月30日，10年期国债收益率为4.16%，高于一年前的3.81% [8] - 贷款机构在10年期国债收益率的基础上增加一个“利差”来确定抵押贷款利率，当前30年期固定抵押贷款利率6.34%与10年期国债收益率4.16%之间的利差为2.18% [8][9] 住房市场供需与价格现状 - 当前住房市场处于紧张状态，购房者数量超过待售房屋数量，尤其是首次购房者能负担的价格区间 [10] - 根据数据，单户住宅的中位售价自2009年第一季度以来总体呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元 [11] - 即使在经济衰退导致利率下降的情况下，购房需求可能因低利率而增加，从而推高对本已有限的房屋供应需求，使房价保持高位 [12] 购房策略建议 - 在当今市场，购房者的策略应是购买力所能及的房产，例如考虑较小的房屋、共管公寓而非单户住宅，以开始积累资产 [13] - 考虑购买需要修缮的房屋，并利用如FHA 203(k)贷款将购房和装修成本合并 [17] - 探索15年期抵押贷款，虽然月供较高，但能获得更低利率并节省总利息 [20] - 研究利率买断选项，通过预付现金来获得降低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的 [21] 抵押贷款利率未来展望 - 行业预测存在分歧，抵押银行家协会预测30年期固定利率在2025年底将达到6.5%，2026年第四季度为6.4%；房利美预测更为乐观，预计明年年底利率将降至5.9% [21] - 从历史角度看，7%的抵押贷款利率并不算高，与1990年代的利率水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的两位数利率 [22]

抵押贷款利率近期走势 - 截至9月18日，30年期固定抵押贷款利率为6.26%，连续第四周下降，但仍高于去年同期的6.09% [1] - 尽管近期有所下降，但30年期和15年期固定抵押贷款利率均低于此前高点 [2] - 在美联储9月会议降息25个基点后，抵押贷款利率是否会持续下降尚不确定 [2][3] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接基于该利率 [4] - 在市场预期美联储降息期间，抵押贷款利率通常会先行下降，但降息后未必持续走低 [4] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至9月16日，10年期国债收益率为4.04%，高于一年前的3.63% [5] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加“利差”以确定抵押贷款利率，当前30年期固定抵押贷款平均利率为6.26%，与10年期国债收益率4.04%的利差为2.22% [6] 住房市场现状与价格分析 - 当前住房市场供需失衡，买家数量超过待售房屋供应，尤其是首次购房者能负担的价格区间 [8] - 根据数据，单户住宅的中位售价自2009年第一季度以来呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元 [9] - 即使在经济衰退导致利率下降的情况下，购房需求增加可能推高对有限供应的竞争，从而维持房价 [10] 对潜在购房者的策略建议 - 不建议等待利率进一步下降再购房，因利率仅是购房可负担性的一个因素，还需考虑房价 [7] - 购房者应考虑购买负担能力范围内的房产，如较小的房屋或公寓，以开始积累资产 [11] - 探索翻新房屋（Fixer-upper）并利用如FHA 203(k)贷款将购房和装修成本合并 [14][15] - 考虑远离市中心的规划社区，以换取更佳的社区设施，但需接受更长的通勤时间 [16] - 购买公寓（Condo）可能是在理想区域实现可负担购房的途径，但需计算物业费（HOA fees） [17] - 15年期抵押贷款虽月供较高，但利率通常更低，且总利息支出更少 [18] - 利率买断（Rate Buydown）选项可通过预付现金来降低贷款利率，分为永久性或临时性 [19] 抵押贷款利率未来展望 - 根据8月房利美（Fannie Mae）住房预测，抵押贷款利率在2025年和2026年将逐步下降，但会维持在6%以上 [19] - 从历史角度看，7%的抵押贷款利率并不算高，与1990年代水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的两位数利率 [20] - 获得3%的抵押贷款利率虽非不可能，但需具备特定条件，如承接房主可转让的政府支持贷款（VA、FHA或USDA贷款） [21]

抵押贷款利率近期走势 - 截至9月25日，30年期固定抵押贷款利率为6.30%，这是连续九周下降或持稳后的首次上升，且高于去年同期6.08%的水平[1] - 同期15年期固定抵押贷款利率上升8个基点至6.49%，较去年同期高出33个基点[2] - 过去52周内，30年期和15年期固定抵押贷款利率在6.08%至7.04%和5.16%至6.27%的区间内波动[2][8] 美联储政策与市场反应 - 美联储在2025年9月会议上决定将联邦基金利率下调25个基点，这是2025年的首次降息[4] - 尽管联邦基金利率下降，抵押贷款利率却在美联储会议后出现反弹，此现象与2024年首次降息后的市场反应相似[3][7] - 市场在预期美联储降息的会议前几周，抵押贷款利率通常会下降，但降息后并不一定会持续这一趋势[5][6] 抵押贷款利率形成机制 - 抵押贷款利率与10年期国债收益率关联紧密，而非直接基于联邦基金利率[9] - 截至9月23日，10年期国债收益率为4.12%，较一年前的3.75%有所上升[9] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加利差以确定抵押贷款利率，当前30年期固定抵押贷款利率6.30%与10年期国债收益率4.12%之间的利差为2.18%[10] 房地产市场现状与价格趋势 - 当前房地产市场供需失衡，买家数量超过待售房屋供应，尤其是首次购房者能承受的价格区间房屋[11] - 供需失衡导致房价维持高位，因卖家知悉会吸引多位买家[11] - 单户住宅售价中位数自2009年第一季度以来呈上升趋势，从208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元[12] 购房策略建议 - 建议购房者购买力所能及的房产，例如选择较小的房屋、共管公寓而非单户住宅，以开始积累资产[14] - 可考虑购买需要修缮的房屋，并利用如FHA 203(k)贷款将购房和装修成本合并[17] - 探索利率买断选项，通过预付现金来获得较低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的[21] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供较高，但通常利率更低，且能在更短时间内还清贷款并节省总利息[20]

文章核心观点 - 当前抵押贷款利率虽高于2021年的历史低点 但从历史角度看仍处于相对较低水平 [1][20] - 理解历史抵押贷款利率趋势有助于做出更明智的购房决策 [1] - 抵押贷款利率随经济状况波动 市场时机难以预测 但财务状况良好的购房者在高利率时期购房也并非不可行 [19] 抵押贷款利率历史趋势 - 房地美从1971年4月开始追踪利率 30年期固定利率抵押贷款平均年利率在1981年达到历史最高点16.64% 在2021年降至历史低点2.96% [2] - 1970年代利率从7%区间稳步上升至约9% 到该十年末显著跃升至11%以上 最低年平均利率为7.38% 最高为11.20% [3] - 1980年代利率继续上升趋势 1981年达到16.64%的历史高点 最低年平均利率为10.19% 到1980年代中期开始下降 十年末收于10.32% [4][5] - 1990年代抵押贷款利率降温 1998年降至7%以下 1999年平均为7.44% 最低年平均利率为6.94% 最高为10.13% [5][6] - 2000年代初期利率峰值为8.05% 到2009年降至5.04% 经济崩溃和随之而来的大衰退是主要原因 [7] - 2010年代利率保持低位 2014年平均为4.17% 2018年为4.54% 最低年平均利率为3.65% 最高为4.69% 十年末平均利率略低于4% [8][9] - 2020年代因新冠疫情出现创纪录低利率 最低为2.96% 随后美联储多次加息 2023年平均利率达到6.81% 2024年9月降息使利率降至6.72% [10][11] 影响抵押贷款利率的因素 - 联邦基金利率 抵押贷款利率通常在预期美联储降息前几周下降 在加息前上升 [18] - 10年期国债收益率 抵押贷款是长期贷款 其利率走势更跟随10年期国债收益率而非短期收益率 [18] - 通货膨胀 当通胀比经济学家预期更激进地上升时 抵押贷款利率通常会上涨 [18] - 全球经济事件 投资者对美国总统大选或对他国关税等事件的看法会以不同方式影响住房贷款利率 [18] - 经济状况 经济繁荣时抵押贷款利率通常上升 经济困难时下降 [18] - 就业市场 作为整体经济的一部分 就业市场表现良好时利率倾向于上升 [18] - 购房者需求 住房市场需求越大 利率越高 [18] 抵押贷款利率与住房市场 - 利率较低时 住房所有权更具吸引力 需求增加 房价也随之上涨 [15] - 较低的借贷成本意味着获得更大的购买力和更低的月供 [15] - 最低的抵押贷款利率通常留给信用评分高的合格借款人 [15] 抵押贷款利率与再融资 - 当利率下降时 再融资抵押贷款是有意义的 但前提是能获得更好的交易 [16] - 许多观点认为 如果能确保利率降低至少1% 则应考虑再融资 [16] - 如果计划很快搬家 再融资的成本可能会超过长期收益 [16] 当前抵押贷款利率水平 - 截至2025年9月 30年期固定贷款的平均抵押利率处于6%的中低区间 [11][22] - 当前利率尚未回到疫情前水平 是自2002年以来的最高水平之一 [11] - 需要类似新冠疫情的重大事件才能使住房贷款利率暴跌回3%的区间 [11]

抵押贷款利率历史水平 - 2021年30年期抵押贷款平均利率跌破3%，最低点出现在2021年1月，为2.65% [1][2] - 当前利率根据房地美数据已超过6.25%，较2021年低点大幅上升 [1] 低利率成因分析 - 疫情期间美联储为缓解经济影响，自2020年3月起激进降息，推动抵押贷款利率跌至历史低位 [3][4] - 2020年12月底30年期抵押贷款平均利率降至2.66% [4] 当前高利率驱动因素 - 为应对超过5%的PCE通胀率，美联储在2022年和2023年共加息11次 [5][6] - 抵押贷款利率随之攀升，于2023年10月达到峰值7.79%，年底徘徊在6.6%左右 [6] 未来利率走势预测 - 多数专家预计2025年30年期抵押贷款利率将维持在6%以上，可能出现小幅下降 [7] - 2026年利率可能进一步下降，但预计全年大部分时间仍将高于6% [7] 影响利率的关键经济指标 - 通胀水平变化将直接影响美联储利率决策，进而传导至抵押贷款利率 [7] - 10年期国债收益率是长期贷款（如住房贷款）利率的重要风向标 [14] - 高失业率可能导致住房需求下降，从而给抵押贷款利率带来下行压力 [14] 行业建议与借款人策略 - 建议购房决策应基于个人预算和需求，而非试图精准预测市场时机 [10] - 提升信用评分和降低债务收入比是获得较低抵押贷款利率的有效途径 [15] - 通过向多家贷款机构申请预批准来比较利率和条款，可争取更优贷款条件 [20]

Many factors influence the interest rate you get on a mortgage loan, including your credit history and the size of your down payment. Average loan rates across the country also play a role — and those tend to rise and fall with inflation. The November Consumer Price Index (CPI), a key measure of inflation, showed that inflation rose more slowly than expected. So, how will that affect home loan rates? Quick recap: What is inflation? Before understanding how inflation affects mortgage rates, it is essent ...

美联储的核心职能 - 美联储是美国的中央银行，在制定国家货币政策方面发挥重要作用[1] - 其关键职能之一是设定利率，该利率决定了美国人的储蓄收益和借贷成本，包括购房时的抵押贷款利率[1] - 美联储通过设定联邦基金利率间接影响抵押贷款利率，该利率影响包括住房贷款在内的多种金融产品[1] 货币政策运作机制 - 美联储通过调整联邦基金利率来控制货币和信贷的流动，以应对经济状况[4] - 当经济疲软时，美联储通过降低联邦基金利率来鼓励人们消费，低利率使借贷成本降低[4] - 当经济过热时，美联储通过提高联邦基金利率来抑制消费，高利率鼓励储蓄而非支出[4] 联邦基金利率近期变动 - 联邦基金利率自2023年7月处于23年高位后，美联储在2024年9月、11月和12月的会议上最终下调了利率[5] - 央行在2025年前五次会议中维持利率不变，随后在9月会议上下调25个基点，并在10月下旬会议上再次下调25个基点[5] 美联储利率与抵押贷款利率的传导关系 - 美联储不直接设定抵押贷款利率，但联邦基金利率会影响10年期国债收益率，而该收益率直接影响消费者的借贷成本[6][19] - 10年期国债收益率是借款人应支付的最低基准，贷款机构会在此基础上增加利差以补偿承担的信用风险[7] - 历史数据显示两者走势相关：2020年5月联邦基金利率为0.05%，10年期国债收益率约0.64%，30年期固定抵押贷款利率平均为3.28%[7] - 2024年8月初，10年期国债收益率为3.99%，30年期固定利率为6.73%；至2025年10月下旬，联邦基金有效利率为4.22%，10年期国债为4.01%，平均30年期固定抵押贷款利率为6.19%[8] 当前抵押贷款利率影响因素 - 抵押贷款利率通常会在美联储降息时下降，或在预期降息前就已开始下降[10] - 但目前除美联储利率外，美国经济中还有其他因素影响抵押贷款利率，包括投资者对政府政策的评估、政府停摆以及国家债务水平等[11] - 最新的以及未来的美联储降息对抵押贷款利率的具体影响尚不确定[12] 对借款人的建议 - 借款人应专注于其可控范围内的因素，如比较贷款机构、利率和成交成本，以找到最适合其信用评分和市场情况的产品[14] - 可考虑浮动利率抵押贷款，这类产品可能帮助首次购房者和再融资者利用预期的利率下降趋势[15][16] - 对于重视一致性和可预测性的借款人，固定利率抵押贷款可能是更好选择，尤其是在利率呈下降趋势时[17] - 无需立即购房的借款人可考虑至少等待一年，因为贷款机构需要时间调整10年期国债与抵押贷款利率之间的利差[18] 抵押贷款产品特性 - 如果利率下降，浮动利率抵押贷款的还款额可能会减少，而固定利率产品的利率在贷款期限内保持不变，除非进行再融资[20] - 首次购房者流行的VA和FHA贷款提供浮动利率产品[15]

美联储的职能与货币政策 - 美联储是美国的中央银行 其核心职能之一是设定利率 通过调节联邦基金利率来影响经济中的货币和信贷流动[1] - 美联储的货币政策目标是在促进就业和经济增长的同时 控制通货膨胀和避免经济衰退 其角色被比喻为调节水流（货币与信贷）以滋养作物（美国经济）的农民[2][3] 联邦基金利率及其调控 - 联邦基金利率是美联储设定的基准利率 用于调控经济 该利率直接影响储蓄账户和个人贷款利率 并间接影响抵押贷款利率[4] - 当经济疲软时 美联储通过降低联邦基金利率来刺激支出和借贷 当经济过热时 则通过提高利率来鼓励储蓄并抑制过度支出[4][5] - 联邦基金利率自2023年7月处于23年高位后 于2024年9月、11月和12月三次下调 在2025年前五次会议维持不变后 于9月会议下调25个基点 随后在10月和12月会议各再下调25个基点[5][6] 美联储利率与抵押贷款利率的传导机制 - 美联储不直接设定抵押贷款利率 但其联邦基金利率会影响10年期美国国债收益率 而该收益率是抵押贷款利率的基准[7][8] - 10年期国债收益率被视为借贷成本的最低基准 抵押贷款利率通常在此基础上增加 以补偿贷款机构承担的信用风险[8] - 历史数据显示两者联动紧密 例如2020年5月联邦基金利率为0.05% 10年期国债收益率约0.64% 30年期固定抵押贷款利率平均为3.28% 到2024年8月初 10年期国债收益率为3.99% 30年期固定抵押贷款利率升至6.73%[8][9] 近期利率与抵押贷款市场动态 - 截至2025年12月初 联邦基金有效利率为3.89% 10年期国债收益率为4.14% 根据房地美数据 30年期固定抵押贷款平均利率为6.19%[9] - 通常联邦基金利率下调会带动抵押贷款利率下降 或者市场会在预期降息前提前反应 但当前经济环境中 其他因素如投资者对政府政策的评估也显著影响10年期国债收益率及抵押贷款利率[10][11][12] 对借款人的建议与抵押贷款产品选择 - 借款人应专注于其可控因素 例如比较不同贷款机构的利率和结账成本 以根据自身信用评分和市场情况获得最佳产品[14] - 可考虑浮动利率抵押贷款 此类产品可能帮助首次购房者或再融资者利用预期的利率下降趋势 VA和FHA贷款等产品提供浮动利率选项[15][16] - 对于注重稳定性和可预测性的借款人 固定利率抵押贷款可能是更好选择 尤其是在利率呈下降趋势时 是否等待更低利率取决于个人财务需求和灵活性[17][18] 美联储与房地产抵押贷款行业的关系 - 美联储通过设定联邦基金利率 影响作为美国大多数抵押贷款利率基准的10年期国债收益率 从而对住房贷款利率产生最主要的影响[19][21] - 如果市场利率下降 浮动利率抵押贷款的还款额可能会减少 而固定利率抵押贷款除非进行再融资 否则在贷款期限内利率保持不变[20]