美联储的核心职能 - 美联储是美国的中央银行，在制定国家货币政策方面发挥重要作用[1] - 其关键职能之一是设定利率，该利率决定了美国人的储蓄收益和借贷成本，包括购房时的抵押贷款利率[1] - 美联储通过设定联邦基金利率间接影响抵押贷款利率，该利率影响包括住房贷款在内的多种金融产品[1] 货币政策运作机制 - 美联储通过调整联邦基金利率来控制货币和信贷的流动，以应对经济状况[4] - 当经济疲软时，美联储通过降低联邦基金利率来鼓励人们消费，低利率使借贷成本降低[4] - 当经济过热时，美联储通过提高联邦基金利率来抑制消费，高利率鼓励储蓄而非支出[4] 联邦基金利率近期变动 - 联邦基金利率自2023年7月处于23年高位后，美联储在2024年9月、11月和12月的会议上最终下调了利率[5] - 央行在2025年前五次会议中维持利率不变，随后在9月会议上下调25个基点，并在10月下旬会议上再次下调25个基点[5] 美联储利率与抵押贷款利率的传导关系 - 美联储不直接设定抵押贷款利率，但联邦基金利率会影响10年期国债收益率，而该收益率直接影响消费者的借贷成本[6][19] - 10年期国债收益率是借款人应支付的最低基准，贷款机构会在此基础上增加利差以补偿承担的信用风险[7] - 历史数据显示两者走势相关：2020年5月联邦基金利率为0.05%，10年期国债收益率约0.64%，30年期固定抵押贷款利率平均为3.28%[7] - 2024年8月初，10年期国债收益率为3.99%，30年期固定利率为6.73%；至2025年10月下旬，联邦基金有效利率为4.22%，10年期国债为4.01%，平均30年期固定抵押贷款利率为6.19%[8] 当前抵押贷款利率影响因素 - 抵押贷款利率通常会在美联储降息时下降，或在预期降息前就已开始下降[10] - 但目前除美联储利率外，美国经济中还有其他因素影响抵押贷款利率，包括投资者对政府政策的评估、政府停摆以及国家债务水平等[11] - 最新的以及未来的美联储降息对抵押贷款利率的具体影响尚不确定[12] 对借款人的建议 - 借款人应专注于其可控范围内的因素，如比较贷款机构、利率和成交成本，以找到最适合其信用评分和市场情况的产品[14] - 可考虑浮动利率抵押贷款，这类产品可能帮助首次购房者和再融资者利用预期的利率下降趋势[15][16] - 对于重视一致性和可预测性的借款人，固定利率抵押贷款可能是更好选择，尤其是在利率呈下降趋势时[17] - 无需立即购房的借款人可考虑至少等待一年，因为贷款机构需要时间调整10年期国债与抵押贷款利率之间的利差[18] 抵押贷款产品特性 - 如果利率下降，浮动利率抵押贷款的还款额可能会减少，而固定利率产品的利率在贷款期限内保持不变，除非进行再融资[20] - 首次购房者流行的VA和FHA贷款提供浮动利率产品[15]