2025年房地产行业回顾与2026年展望 - 行业自2021年下半年起调整已逾四年 2025年是企稳修复关键一年 政策从“托底纾困”转向全面提振信心、激活需求 [3] - 2025年多项关键数据显示“止跌回稳”成效 商品房成交规模降幅收窄 预计全年销售面积约8.9亿平方米 销售金额8.4万亿元 [3] - 2025年四季度百城新房成交面积环比增长4% 其中12月环比增长18% [3] - 二手房市场与新房市场形成“双轨运行”体系 价格、客户特征大幅分化 存量房价格持续下调 刚需房源带动成交量提升 [3] - 机构认为2025年住宅市场暂时遏制螺旋式下滑风险 初步实现止跌回稳目标 但深层次结构性库存问题、房价盘整预期未完全解决 [3] - 展望2026年 市场将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段 政策有发力空间 [3] 2025年政策脉络：清理限制与激活需求 - 2025年政策主基调是清理限制性措施、促进住房需求释放 全国超210省市（县）出台政策约560条 [5] - 各地主要从清理限制性措施、优化公积金贷款、加大购房补贴、降低交易税费等方面发力 持续降低购房成本 [5] - 北京、广州、上海、深圳等一线城市接连放宽限购等政策 意味着楼市进入基本清理不合理限制措施的时代 [5] - 全国层面首付比例、房贷利率已降至历史低位 公积金贷款政策大幅放宽 [5] - 财政部将个人购买不足2年住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3% 大幅降低二手房交易成本 [6] - 政策精准性显著提升 摆脱“一刀切”模式 一线城市以“边际优化、稳中有松”为主 二线城市则“全面放松、精准刺激” [7] 存量去库存与优化供给 - 截至11月末 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4800宗 总用地面积超2.5亿平方米 总金额超6500亿元 [7] - 多地收购存量商品房项目落地 例如截至9月初 广西累计收购存量住房2.9万套 [7] - 各地去库存、控增量、优供给多管齐下 在住房发展年度计划中遵循“人、房、地、钱”要素联动机制 优化供应规模与结构 [7] - “好房子”建设也在发力 如北京明确加大站城融合力度 成都深化土地供应“三色”管理机制 [7] 2025年市场表现：新房与二手房分化 - 2025年楼市行情“先升后降再稳” 一季度升温 3月“小阳春”创年内小高峰 5月下旬至6月刚需和改善需求集中爆发 四季度成交环比小幅增长 [9] - 2025年预计新房销售面积约8.9亿平方米 销售金额8.4万亿元 分别同比下降9%和13% 销售面积降幅较上年收窄4个百分点 [9] - 当前新房市场整体成交规模较2021年峰值下降近五成 [10] - “十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米 较“十三五”下降25% [10] - 改善型住房需求成为新房市场重要支撑 2025年以来30城120平米以上户型成交占比持续提升 其中120～144平米户型占比超30% [9] - 前11月北京、上海1000～2000万的新房成交套数同比分别增长38%、22% [9] - 行业出清持续 截至2025年末 销售规模超千亿的房企仅十家 [10] - 二手房市场已成为楼市成交“主力战场” 与新房形成泾渭分明的运行体系 价格真正进入“市场化深水区” [11] - 2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米 为新房面积的1.85倍 同比持平微增0.2% 创2021年调整以来新高 [11] - 2025年截至11月 北上广深一线城市二手住宅累计成交量达519,021套 超越2024年同期 为近四年首次突破51万套 达近9年第三高水平 [12] - 一线城市二手房交易已连续三年稳步回升 复苏轨迹清晰稳健 [12] 现存问题与2026年展望 - 市场仍存在深层次问题 如潜在购房需求不足 二手房价格同比跌幅连续2个月扩大 好房子项目去化下降 “卖旧买新”置换型需求减少 [14] - 2026年是“十五五”开局之年 房地产作为最大内需之一 在扩大内需方面仍将发挥重要作用 各项政策措施有望继续落实 [15] - 2026年是持续挖掘市场需求的关键年 在城中村改造、危旧房改造、支持困难群体购房、引导二手房房东置换需求释放等方面能激发较多潜在需求 [15] - “好房子”建设将更加规范和具有吸引力 促进销售市场向好发展 [15] - 2026年“去库存”工作将提速 或将出台更有力和精准的政策 各地或会加大力度收储存量商品房用作保障房房源 [16] - 据测算 “十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平米 未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7～8亿平米 [16] - 行业深层次的结构性库存问题、房价预期等仍未完全解决 市场信心修复需要更长过程 [16]