当前房地产市场形势与政策部署 - 文章核心观点：中央财办负责人解读当前房地产市场，指出市场总量基本稳定、房价降幅收窄、区域分化，并认为从刚性、改善性需求及城镇化进程看，房地产高质量发展仍有较大空间；下一步工作重点将从供需两端发力稳市场、推动房企转型、加快构建房地产发展新模式[1][4][7] 市场现状与表现 - 1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；销售额75130亿元，下降11.1%，降幅均较1—10月有所收窄[4] - 11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，但新房上涨城市数量较10月增加，上海、沈阳等8个城市新房价格环比上涨[4] - 今年以来新房和二手房交易总量基本稳定，二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%[1][6] - 1—11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%[5] - 区域市场走势出现分化，各城市房价涨跌不一[4] 房地产高质量发展潜力分析 - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放[5] - 从改善性需求看，城镇住房总量不小但分布与结构不均衡，部分居民住房满意度不高，存在“以旧换新”“以小换大”需求；二手房交易占比提升至45%表明改善性需求潜力大[5][6] - 从国际经验看，城镇化进入稳定期后，每年仍有可观住房需求，房地产业增加值在GDP中占比保持相当比例[6] - 城市更新、危旧房和城中村改造等工作将带来持续需求[6] - 城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，但需求已从“有没有”转向“好不好”，更加个性化、多样化[5] 下一步政策工作重点 - 重点抓好三方面工作：从供需两端发力稳市场、积极推动房地产企业转型发展、加快构建房地产发展新模式[1][7] - 供给端：严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，加快消化库存，有序推动“好房子”建设[8] - 需求端：采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求；可能措施包括因城施策放松限购、针对居民房贷定向降息、财政补贴、房地产交易环节税费减免等[8][9] - 推动房企转型：支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型；进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求[10] - 当前房地产“白名单”项目贷款额度已超7万亿元，较上年末增加2万亿元；需引导商业银行加大开发贷投放力度[10] - 加快构建房地产发展新模式：改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换[7][10] - 具体制度方向包括：做实房地产开发项目公司制，推行主办银行制，推进现房销售制或规范预售资金监管[10][11]