文章核心观点 - 文章核心观点：通过财政资金对购房贷款利息进行补贴的“买房贴息”政策，被认为有一定可能性出台，该政策可在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息的效果，缓解银行经营压力，并借鉴财政贴息消费贷的成功模式，有望实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [3] 政策实践与模式 - 自2023年末以来，杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已试点购房贴息政策，通过财政补贴部分贷款利息的方式降低购房成本 [4] - 主要操作模式分为两类：一是按贷款金额比例给予固定贴息，例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴，南京则根据购买新房面积（小于90平方米、90120平方米、大于120平方米）分别给予2%、1.5%、1%的财政贴息；二是采用贷款利息的百分比进行贴息，例如运城面向高层次人才，按其购房贷款利息的50%、40%、30%给予贴息支持 [5] - 贴息期限普遍在1至3年，发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [6] - 政策效果已初步显现，例如南京市雨花台区2024年6月政策落地后，次月新房成交套数、成交面积环比分别增长17.5%、15.0%；武汉2025年9月末政策落地后，次月新房成交套数、成交面积环比分别增长18.7%、5.7% [8] 政策效果与市场影响 - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期，降低购房门槛，带动住房交易活跃度提升，促进房地产市场修复，同时有利于减少居民提前还款，缓解银行经营压力 [11] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算，若获得1%的贴息支持，购房者月供可减少约1048元，全年预计节省利息1.26万元 [11] - 政策预期已反映在资本市场，2025年12月10日，港股内房股一度冲高，万科企业涨超17%，融信中国、融创中国涨超12%，世茂集团涨11%，中国金茂涨逾9%，碧桂园涨超5% [14] 政策逻辑与落地可能性 - 业内普遍对贴息落地持积极预期，认为房价需要内在利率平衡，2025年重点50城租金回报率为2.08%，而全国三季度新增房贷平均利率为3.06%，房屋潜在收益低于资金成本 [15] - 银行净息差持续承压制约了房贷利率进一步下调，2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42%，其中国有大型银行低至1.31%，财政对房贷贴息可在不损害银行净息差的背景下，达到类似降息的“稳房价”效果 [15] - 贴息政策有助于优化银行资产质量，2025年110月新房销售中房贷首付比例达到68.22%，当下新购房群体首付比例高、风险承受能力提升，是信用风险更小的客户，贴息能吸引这类优质客户入市 [15] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践，验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式，为地产需求端支持提供了范本 [16] 政策规模预测 - 根据中指研究院预测，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额或在14万亿元左右，假设首付比例50%，贷款金额约7万亿元，若按1%贴息，增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [12] - 方正证券预测，该政策可能会分步推进，优先覆盖新增首套房贷，试点一线及核心二线城市，年贴息资金需求（仅新增）约300亿450亿元，对应年新增房贷3万亿4.5万亿元规模 [12]