文章核心观点 - 中国城市更新模式正发生根本性转变，从过去由政府主导、开发商驱动的“拆迁暴富”模式，转向以“自主更新、原拆原建”为核心的新模式，其重要特征是居民自筹资金、政府补贴、多元参与 [3][14][16] - 新模式旨在解决大量进入“老年期”的老旧住房问题，但面临居民意愿统一、资金筹措、项目经济可行性等多重现实挑战，预计未来将以点状、稳步推进为主 [3][19][21] 老旧房屋现状与问题 - 中国城镇存在大量高龄住房，截至2024年房龄超30年的住房占比达35% [9] - 老旧房屋问题集中涌现，包括：房屋年久失修被鉴定为危房（如吉林松原百南小区D级危楼）、建成20年左右的“中老年房屋”出现保温失效与漏水（如承德富家花园小区）等问题 [7][8][9] - 房龄超30年的老旧住宅普遍存在保温层失效、墙壁开裂渗水、管道锈蚀、电线老化等风险 [9] - 部分老旧小区因产权多样、地块小、利润微薄等原因，传统的征收拆迁模式难以推行 [10][13] 新模式：“自主更新、原拆原建” - 政策层面已明确支持，2025年3月住建部鼓励探索居民自主更新，同年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“自主更新”纳入中央战略框架 [14] - 北京、上海、浙江、广东、湖北等地已开展试点，典型案例包括北京三里河一区28号楼、上海东安二村、浙江浙工新村、广州集群街2号居民楼、长沙韭菜园小区等 [14][15] - 当前能走通该模式的项目多为单体规模较小的危房，例如北京三里河一区28号楼（54户）、广州集群街2号居民楼（5层）、长沙韭菜园小区1、2栋 [15] - 出资模式形成共性，遵循“谁出资、谁受益”原则，通常为“居民自筹+政府补贴+企业参与”，例如北京三里河项目政府出资约40%、居民出资约60%，长沙韭菜园项目总投资约1324万元 [15][16] - 新模式标志着城市更新从“政府包办、开发商主导、居民被动接受”转向“共建共担、共享共赢” [16] 新模式面临的现实挑战 - 居民统一意见是最大难点之一，项目推进需达成100%居民同意，每家每户情况与诉求不同 [20] - 居民会算“经济账”，核心考量是资产增值与资金投入的平衡，调研显示当房屋增值幅度达到自筹资金的1.5～2倍时，居民意愿会显著增强 [19][20] - 项目成功推广依赖于多重因素，包括居民出资能力、区域房屋价值（一线及强二线核心城区更易推行）、规划条件、新房价格预期等 [20][21] - 专家建议探索多种收益方式以降低出资压力，如在规划允许下适当增加户数销售回笼资金，或增加商业配套经营权置换投资 [21] - 需构建多元化金融支持体系，如“居民自筹+公积金支持+银行贷款+政府补贴”，并探索利用REITs、资产证券化等资本市场工具 [21]