保租房REITs市场加速发展 - 保租房REITs市场正式进入“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容新周期[2] - 2024年前首发的5家REITs均已发布扩募计划，目前还有3家REITs在扩募进程中[2] - 在2.6亿租赁人口市场基本盘支撑下，叠加保租房项目价格和区位优势，项目运营保持稳健，为后续新发REITs提供充足资产储备[2] 扩募进展与案例 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT[2][4] - 华润有巢REIT扩募拟发售金额不高于11.4亿元且不低于9.915亿元，扩募可配售份额数量不超过5.5亿份[5] - 拟购入底层资产有巢马桥项目拥有1600套租赁住房，截至2025年6月末出租率为96.1%[5] - 华夏北京保障房REIT于今年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目[5] 扩募的战略意义与市场反应 - 扩募能为底层资产增加活力，让资产维系收益率良好状态[6] - 租赁住房项目生命周期约8年，经营4-5年达价值顶点，有必要在资产状态最好时进行扩募[6] - 华润有巢REIT扩募前2025年和2026年净现金流分派率预测值为2.95%，新项目预测值分别为3.50%和3.61%，预计将整体分派率提高到3.17%和3.22%[7] - 受扩募影响，租赁住房REITs板块曾出现整体1.43%涨幅，其中华润有巢等扩募概念REITs涨幅在2.33%至4.32%之间[7] 市场基本面与需求支撑 - 中国拥有2.6亿租赁人口的市场基本盘，其中新市民、青年人租房群体近2亿人[9] - 受晚婚晚育与家庭小型化影响，租房周期显著拉长，部分群体租房时长超10年[9] - 2025年第二季度，各保租房REITs项目平均单位月租金同比实现1.6%正增长，优于行业5.1个百分点，整体出租率保持在96%高位[9] 二级市场表现与行业前景 - 保租房REITs自上市以来持续跑赢REITs指数，估值稳定在C-REIT各板块最高位[10] - 8只保租房公募REITs平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9%[10] - 《住房租赁条例》正式施行统一行业规则，稳定市场预期，为资本进入和资产扩募奠定基础[10] - 未来“首发+扩募”有望双轮驱动市场规模扩张，在低利率和“资产荒”环境下，作为优质配置型资产将持续受青睐[2][12]