行业转型背景 - 中国城镇化进入"S"形曲线后半段，房地产市场从增量高速扩张转向存量优化提质的关键转型期 [4] - 市场呈现结构性变化：部分城市商品房库存高企、供给过剩，同时大量城中村与老旧小区存在基础设施落后、居住环境差等问题 [4] - 增量开发动力持续减弱与存量改善需求不断扩张，构成当前市场核心矛盾 [4] - 传统开发模式引发房价过快上涨、住房供应结构失衡，形成“市场强、保障弱”的不平衡格局 [5] 房地产发展新模式核心内涵 - 新模式以城市更新为主要抓手，有效盘活利用效率低下的巨量存量资产，构建“市场＋保障”双轨并行的住房供应体系 [6] - 保障性住房建设转向新建、改造、收购、盘活存量房地等多渠道筹集，是消化过量商品房库存、优化市场供给的现实需要 [6] - 城市更新肩负改善人居环境和拉动有效投资的双重使命 [6] 城市更新的战略意义 - 在宜居层面，通过综合整治与有机更新，将存在安全隐患、配套缺失的城市“洼地”转型为安全现代社区，并将更新改造后房源转化为保障性租赁住房 [10] - 在增长引擎层面，城市更新投资规模大、准公共属性强，能有效缓冲房地产投资下滑影响、带动上下游产业复苏，并通过优化产业空间布局为科技创新和现代服务业培育集聚空间 [11] - 在永续发展层面，城市更新借助空间改造同步推进数字化基础设施建设，增强城市群经济集聚功能，并为新质生产力领域注入正外部性 [12] 城市更新面临的挑战 - 项目具有强烈公益属性，投资规模大、回报周期长、现金流回报偏低，内生的商业可持续性较弱，社会效益难以通过市场机制货币化 [16] - 存在金融错配：保障性租赁住房等项目需20年或更长时间实现现金流回正，但商业银行主要提供3～5年期开发贷，存在期限错配 [17] - 存在主体与融资工具适配错配：城中村改造涉及复杂产权关系，项目难以作为合格抵押物，融资严重依赖实施主体信用资质，专项债等政策性工具缺乏全国统一标准 [17] 投融资体系关键瓶颈 - 城市更新成功推进亟须构建长期、稳定、低成本的投融资体系，必须彻底摆脱传统房地产开发依赖的“高杠杆、高负债、高周转”模式 [7] - 需要重塑政府、市场与金融机构之间的协同关系，创新覆盖规划、建设、运营全生命周期的金融工具，并配套系统性的土地、财税和监管政策 [7]