消费REITs市场概况 - 消费基础设施REITs市场已初具规模，截至2025年10月24日，已上市11只，市值达395亿元，约占中国公募REITs市场的18% [2] - 政策密集出台支持消费REITs发展，2025年3月和9月均有相关政策强化投资对消费的支撑作用，并优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [7] - 与海外市场对比，中国目前均为"纯零售"REITs，而海外则以多元业态REITs为主，其底层资产包含零售、办公等多类型资产 [7][9] 消费REITs基础要素 - 已上市消费REITs共有租赁、经销、联营三种运营模式，其中租赁模式以固定租金收入为主，占比平均约40% [9] - 底层资产分为购物中心、社区商业、农贸市场、奥特莱斯四种类型，购物中心REITs数量最多（共7单），奥特莱斯以联营为主，联营收入占比分别达69%和76% [10] - 消费REITs收入主要由租金构成（占比约65%-80%），其次为物业管理费收入（占比约15%-20%），此外还包括推广费、广告、停车场等收入 [38][40][41] 消费REITs基本面分析：宏观维度 - "以旧换新"消费补贴政策已接近尾声，截至2025年9月中旬全国已核销补贴约2,310亿元，达预算比例近80%，其对消费的拉动边际效应或有所递减 [14] - 2025年1-8月全国社零累计同比增长4.6%，消费者信心指数环比改善0.2至89.2，但各品类零售额表现分化，部分可选消费出现环比改善，而政策相关品类增速放缓 [15] - 展望2026年，促内需仍是政策主线之一，潜在发力方向包括将补贴政策扩展至服务消费、发挥地方政府积极性、鼓励新消费业态及与其他政策联动等 [15] 消费REITs基本面分析：市场供需 - 零售地产供给正逐步退潮，2025年1-5月全国新开业3万方以上零售商业项目共89个，总建筑面积约700万平方米，同比分别减少9个及下降17% [19] - 需求端修复缓慢，一二线城市分化，2025年1-8月消费REITs所在城市社零累计同比数据显示，福州（6.5%）、武汉（6.1%）等二线城市表现优于北京（-5.1%） [24] - 全国零售物业空置率维持历史高位（10.5%），租金持续下探（1H25跌幅约5%），但结构性分化，南京、杭州等头部二线城市表现略优于一线城市 [31] 消费REITs基本面分析：财务表现 - 消费REITs财务表现整体稳健，3Q25收入同比+3.4%，环比+2.8%，EBITDA利润率平均为61%，环比基本持平 [3][47] - 运营成本结构复杂，运营管理费用及其他必要运营成本分别约占营业总收入的16%及26%，EBITDA利润率是观测盈利能力的便捷指标 [37][42][43] - 已披露2025年预测值的4单消费REITs，其2025年1-3季度累计收入完成度平均为102%，在当前宏观环境下体现出一定韧性 [47] 消费REITs估值分析 - 已上市消费REITs分派率区间为3.5%-4.9%，隐含资本化率3.4%-5.2%，与10年期国债收益率利差约150-300bp，估值高于全市场平均水平 [4][50][51] - 一二级市场价差明显，一级市场零售物业资本化率平均为5.7%，而二级市场REITs隐含资本化率收窄至3.4%-5.2%，低于一级市场约100-200bp [53] - 价差源于REITs的流动性溢价、已上市资产稀缺性及投资者结构，中长期伴随REITs上市资产数量增加，一二级价差有望收敛并稳定在新的中枢 [4][54][55]