核心观点 - 公司2025年上半年合约销售金额同比下降12%至889亿元 行业规模维持第五 销售权益比提升至65% [1][5] - 公司营业收入保持稳定但净利率下降至3.38% 永续债规模下降至58亿元 有息负债增长5%至2332亿元 [2][17] - 公司资产运营收入同比增长4.1%至36.6亿元 但部分出租物业面临出租率和租金单价下降压力 [3][22] 销售表现 - 2025年上半年签约销售金额888.94亿元 同比下降12% 签约销售面积335万平方米 同比下降24% [1][5] - 销售权益比为65% 同比提升9个百分点 强心30城销售贡献占比91% 核心10城贡献占比66% [5] - 销售商品收到现金648亿元 同比下降2% 经营活动现金流量净流出20亿元 [1][5] 土地投资 - 新增16宗地块 总计容建面167万平方米 总地价353亿元 权益地价219亿元 占2024全年权益地价65% [8] - 新增土储权益比62% 较2024年69%下降 合作方多为央国企 [8] - 期末存货账面价值3829亿元 较期初上升3% 在建开发产品价值2495亿元 上升10% 已完工开发产品价值783亿元 下降9% [10] 存货减值 - 存货跌价准备62亿元 期内未新计提 [10] - 盐城雍华府及上海四平路项目存货跌价准备均超5亿元 [12] - 宁波奉化凤麓和鸣府、赣州招商局中心等竣工项目余额超10亿元 未计提减值 [12] 盈利能力 - 营业收入515亿元 与去年同期持平 毛利率14.4% 同比上升2.4个百分点 [2][14] - 开发业务毛利率16.27% 同比增加3.38个百分点 三费费用率6.13% 同比下降0.13个百分点 [14] - 净利润17.4亿元 同比下降6% 净利率3.38% 同比下降0.2个百分点 [2][14] - 投资收益5.8亿元 同比下降48% 主要因权益法核算投资收益从10.9亿下降至0.7亿 [2][14] 财务结构 - 货币资金877.64亿元 同比下降13% 总有息负债2332亿元 较期初增长5% [17] - 三道红线指标：剔除预收账款资产负债率63.10% 净负债率66.42% 非受限现金短债比1.30 [17] - 综合资金成本2.84% 较年初下降15BP 平均债务期限5.3年 [17] - 永续债规模从期初120亿元下降至58亿元 [2][17] 资产运营 - 全口径资产运营收入36.6亿元 同比增长4.1% EBITDA 19.0亿元 同比增长0.4% [3][19] - 新入市13个项目 新增经营面积72万平方米 新增轻资产管理面积18万平方米 [19] - 集中商业在营项目50个 经营建筑面积309万平方米 运营收入9.4亿元 [21] - 招商积余营业收入91.07亿元 同比增长16.17% 管理面积3.68亿平方米 [21] 物业经营压力 - 整体出租率从84.03%下降至82.07% 平均租金单价从80.81元/平方米/月下降至77.02元/平方米/月 [22] - 商铺及商业中心出租率从91%下降至87% 租金单价从102.59元下降至92.54元 [22] - 写字楼出租率70.47% 租金单价78.10元 同比下降12.2% [22]