地块交易概况 - 宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得江北区01-06-01、06地块，成交楼板价9574元/平方米，较2025年6月收储价18.17亿元增值1.1亿元 [2][8] - 地块总建筑面积20.2万平方米，容积率2.29，属商住性质，溢价率0%，周边二手房均价1.7万元/平方米 [3][8] - 该地块曾于2022年由宁波城投以30.3亿元竞得，本次再上市起拍价较前次成交楼板价下降约3700元/平方米 [8] 股权及开发主体变更 - 宁波城宏置业原为宁波城投子公司，2025年6月股权变更为宁波住房发展（市国资60%）和江北区盛元（区国资40%）联合控股 [3] - 股权变更与地块收储同步完成，宁波城投彻底退出城宏置业 [3] 地块规划调整 - 01-06-01地块由商住混合用地调整为纯宅地，容积率从2.5降至2.2，限高从100米降至80米，取消幼儿园规划 [9] - 01-06-06地块由纯宅地调整为商住混合用地，容积率从3.0降至2.5，绿地率提升至35% [9] 区域市场供需 - 洪塘板块已断供5年，上次开盘为2020年中旅城项目（均价1.76万元/平方米），当前二手房成交价1.7万元/平方米 [10] - 地块周边3公里内2023年成交一宗安置房用地（楼板价3064元/平方米，溢价14.85%），另一宗宅地因起拍楼板价1.3万元/平方米撤牌 [4][5] - 2019年板块新房均价达1.8万元/平方米，2020年后供应量归零 [10][12] 地块开发优势 - 临近宁波奥体中心，规划有九年一贯制学校和体育公园，交通便利（北环西路、开元路） [9] - 东南方向1公里的姚玖湾新房售价2.7万元/平方米，存在价格梯度空间 [9]