文章核心观点 - 现房销售正从地方试点进入中央政策主导的全面推进阶段，是房地产行业向高质量发展转型的重要举措 [2][4] - 现房销售在新房市场中的占比已显著提升至33%，且未来供应规模将持续超越期房，市场基础已趋成熟 [12][14][15] - 现房销售模式的推广将深刻影响行业各主体，尤其对开发企业的资金、运营和行业格局带来变革，其全面落地需要金融、土地等多方面制度配套 [21][22][23][24][25] 政策推进进程 - 现房销售政策在中央层面得到明确，2024年底全国住房城乡建设工作会议将其列为2025年重点工作之一，标志着进入全面推进阶段 [4] - 自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展现房销售试点或出台配套政策，地方试点进程提速 [4] - 海南省作为全国首个省级推行现房销售的省份，政策效果显著，新房投诉量下降67%，头部房企市场份额占比超过75% [5] 地方试点模式与支持政策 - 各地试点主要采用三种方式：土地出让环节规定现房销售、在建未售项目现房销售、"白名单"项目现房销售 [6][7][8][9] - 试点城市案例包括：北京2023年集中供地中62%的地块设置"竞现房销售面积"条款、深圳在宝安区要求"全部现房销售"、合肥通过现房销售倒逼房企提升产品力 [7] - 配套支持政策涵盖金融支持（如融资倾斜、利率优惠）、财税支持（如延期缴纳相关费用）以及对购房业主的支持（如优先审批贷款、契税补贴） [10] 市场现状与趋势 - 商品住宅现房销售面积占比从2019年的10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23个百分点 [14] - 商品住宅竣工面积与期房销售面积之比从2022年前稳定的0.35-0.4扩大至2025年3月的0.76，预示现房上市规模将持续扩大甚至超过期房 [15] - 截至3月底全国商品住宅待售面积（竣工未售）约4.32亿平方米，相当于2024年全年商品住宅成交面积的一半，规模势必将创历史新高 [15] - 重点50城市新建商品住宅狭义库存（取证未售）约3.04亿平方米，期房可售库存已低于待售面积规模 [16] - 全国300城土地成交规模较2019-2021年间降幅达70%，2025年前4月同比再降13%仅1.6亿平方米，未来新增供应期房规模将继续下滑 [16] 对行业的影响与挑战 - 对开发企业的影响：资金压力增大、开发周期拉长周转速度放缓、经营模式转变加速优胜劣汰和企业整合 [23] - 全面落地面临的挑战：需要金融工具创新（如开发"现房开发贷"）、调整土地供应节奏和付款条件、避免供应断档或市场剧烈波动 [24][25] - 政策建议：一线城市可采用"部分现房销售"模式，二线城市可结合城市更新优先推动，三四线城市可结合去库存工作推进 [25]