文章核心观点 - 当前房地产行业投资逻辑已从追求高增长转变为“化债捡漏” [7] - 信达地产作为中国信达在地产行业化债的核心平台，凭借其财政部背景和股东支持，有望以大幅折价获取不良资产，从而在行业纾困过程中捕捉机会 [1][16] - 公司正借助控股股东资源，从传统房地产开发向代建、投资并购、管理服务等多元化业务转型，以应对行业下行 [21] 公司背景与定位 - 信达地产实际控制人为财政部，控股股东为中国信达资产管理公司（四大AMC之一） [9][11] - 中国信达是财政部加杠杆和化债的核心平台，而信达地产是中国信达在地产行业化债的核心平台 [1] - 在房地产行业出现危机时，四大AMC是中央进行维稳、纾困及债务化解的平台，2024年11月的AMC政策属于地产化债政策的升级 [14] 行业环境与投资逻辑 - 房地产行业已告别高周转、高负债、高毛利率时代，正从高ROE向低ROE切换，未来类似于基建公司 [7] - 行业投资逻辑已变，当前投资思路是“化债捡漏” [4][7] - 有资金实力的公司（如中国信达、保险公司）能大幅折价捡便宜资产，是比投资已暴雷或正在去杠杆的房企更好的选择 [16] 具体化债举措与资金优势 - 2025年1月，信达地产与中国信达合伙成立房地产行业存量资产纾困盘活基金，认缴总规模200.01亿元，双方各出资100亿元 [16] - 该基金是AMC政策的落地项目之一，投资方向为房地产行业风险项目，包括债权、股权、实物类不良资产等，旨在盘活问题资产 [16][17] - 信达地产能背靠财政部，从信用支持和理论上获得无限资金，作为源头资金流出方，能享受流动性溢价，大幅折价获取不良资产 [16] - 信达地产2024年三季度现金仅51亿元，出资100亿可能得到股东资金支持 [17] 公司经营现状与挑战 - 公司核心业务为房地产开发，以住宅为主，集中在二三线城市 [17] - 截至2024年9月末，公司在开发项目未售面积为84.2万平方米，其中一线、二线、三四线城市占比分别为8%、57.3%、34.8% [17] - 受地产市场低迷影响，2021年后公司收入和利润相比之前下滑明显 [17] - 2025年1月18日披露的2024年业绩预告显示，归母净利润预计亏损7.3亿至6.0亿元，亏损进一步加大 [18] - 公司资产负债率较高，为68.7% [17] 公司战略转型 - 公司意识到地产开发的弊端，正试图从房地产开发向代建、投资并购、管理服务等多元化项目转型 [21] - 除公开市场拍卖外，公司可借助控股股东中国信达的资源，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、项目监管等多种方式获取项目 [21]