核心观点 - 报告认为，随着相关政策进一步完善，REITs市场有望进入“供需两旺”的良性发展阶段，中长期配置价值凸显 [3][7] - 投资策略上，建议对优质项目可逢低配置，对于经营风险较高的项目可待经营数据披露后择机参与 [1][3][7] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - 整体表现：过去一周（2025年12月31日-2026年1月9日），中证REITs全收益指数周度上涨1.89%，收于1028.93点 [3][5] - 板块表现：各板块普涨，涨幅由高到低依次为：新型基础设施（4.41%）、消费（3.17%）、产业园（3.16%）、市政环保（2.44%）、仓储物流（2.26%）、交通基础设施（1.66%）、能源基础设施（1.44%）、保障性租赁住房（0.09%）[3][5] - 市场特征：政策红利提振市场情绪，REITs市场与权益市场共同迎来“开门红”，指数在连续上涨4日后于周五小幅回调 [3][6] - 板块分析： - IDC（互联网数据中心）与消费板块作为以往强势板块涨幅居前，部分项目再创新高 [3][6] - 产业园板块主要由部分近期解禁项目补涨带动，整体涨幅超3% [3][6] - 市政环保、高速、能源等受计价模式影响较大的板块涨幅相对收敛，但前期跌幅较深的稳健项目修复明显 [3][6] - 保障房板块受长端利率承压影响，整体涨幅一般 [3][6] 经营数据与项目分析 - 整体经营概况：根据深交所已公布的REITs项目2025年下半年经营初步核算数据 [3][7] - 产业园与仓储物流板块整体经营筑底，在“以价换量”政策下出租率未出现明显下滑 [3][7] - 消费与保障性租赁住房板块经营保持稳中有升 [3][7] - 突出个案：中航首钢绿能REIT经营表现突出，2025年第四季度经营数据同比增速较高 [3][7] - 生活垃圾处理量28.46万吨，同比增加18.83% [7] - 结算电量9,806.28万千瓦时，同比增加32.64% [7] - 厨余垃圾处置量1.90万吨，同比增加23.38% [7] - 营业收入11,019.50万元，同比增加19.26% [7] - EBITDA为4,024.15万元，同比增加28.86% [7] 交易活跃度分析 - 市场交易额：过去一周REITs市场日均交易额为7.1亿元，较前一周边际上行 [17] - 板块换手率：分经营模式看，新型基础设施和市政环保类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.03%和0.76%；能源和交通类REITs周度日均换手率相对较低，分别为0.36%和0.46% [17]