报告行业投资评级 - 优于大势 [1][8] 报告核心观点 - 中央明确房地产的金融资产属性及其对宏观经济的重大影响，表明政策大力呵护的必要性与急迫性 [2][16] - 政策取向发生关键转变，强调要“一次性给足”政策力度，避免市场与政策反复博弈，以稳定和扭转市场预期 [2][17] - 2026年将是地产政策的关键窗口期，更大力度的楼市呵护政策值得期待，政策重点包括取消限制性措施、加速向“保障房+好房子+服务”新模式转型、收储现房与闲置用地有望加速 [6][18] - 投资建议关注存量地产三大方向及优质产品力开发商，具体包括商业地产、二手经纪、物业服务及中国金茂 [6][19] 根据相关目录分别总结 1. 本周核心观点：政策解读 - 2026年1月1日《求是》杂志文章明确房地产带有显著金融资产属性，其销售和价格回落对实体经济需求端、资产负债表及金融机构负债端产生较大影响 [16] - 文章反思过去渐进式政策效果有限，强调政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取“添油战术” [17] - 政策展望包括：以更好满足居民住房需求为目标，取消相关限制性措施（预示一线城市限购可能全面放开）；供给端严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障房；坚定推动“保障房+好房子+服务转型”新模式 [18] - 鼓励不动产投资信托基金（REITs）继续扩大范围，并试点探索土地出让金到期补缴机制，以稳定投资信心并缓解地方财政压力 [19] 2. 股票市场与信用债 - 整体表现：本周（统计周期为2025年12月29日至2026年1月2日）A股房地产板块涨跌幅为-0.69%，跑输大盘（沪深300）0.10个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为0.05%，跑输大盘（恒生指数）1.96个百分点 [3][21][22][34] - 阶段表现：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-7.00%，跑输沪深300指数（-1.32%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-1.70%，跑输沪深300指数（1.83%） [25] - 信用债市场：本周地产信用债发行15.14亿元，净融资额为-25.27亿元；截至2026年1月2日，年内累计发行及净融资额均为0.00亿元 [3][21] - 个股表现： - A股涨幅靠前：首开股份（6.79%）、张江高科（6.71%）、荣盛发展（4.46%） [29] - A股跌幅靠前：建发股份（-3.55%）、华夏幸福（-3.52%） [29] - 港股涨幅靠前：绿地香港（9.66%）、禹洲集团（6.60%）、建发物业（5.77%） [37] - 港股跌幅靠前：融信中国（-11.92%）、花样年控股（-9.64%）、正荣地产（-9.37%） [37] 3. REITs市场 - 指数表现：本周REITs指数收于115.94点，涨跌幅为-0.36% [4][41][42] - 产权型REITs指数收于118.24点，涨跌幅为-0.39% [4][46] - 特许经营权型REITs指数收于112.89点，涨跌幅为-0.33% [4][49] - 相对表现：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数4.10个百分点 [4][53] - 成交情况：本周REITs成交额为5.51亿元，环比下降59.30%；换手率为0.17%，环比下降0.28个百分点 [4][41][64] - 领涨领跌：本周领涨公募REITs为华夏和达高科REIT，涨跌幅为1.08%；领跌为中信建投国家电投新能源REIT，涨跌幅为-2.34% [41][54] 4. 楼市成交 - 整体成交：本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降22.39%和28.04%；年初至今累计同比分别下降1774.17%和238.88% [6][72] - 新房市场：45城商品房本周成交450.09万平方米，滚动四周同比下降22.39% [6][73] - 一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降26.29%、19.19%、23.47% [6][73] - 二手房市场：14城二手房本周成交129.91万平方米，滚动四周同比下降28.04% [6][84] - 一、二线城市滚动四周同比分别下降35.60%、29.85%；三四线城市滚动四周同比上升52.13% [6][84] - 年初至今累计成交面积同比变化：一线城市+887.26%，二线城市-569.05%，三四线城市+4722.07% [84] 5. 土地市场 - 百城整体：本周土地供应建筑面积环比下降66.43%，成交建筑面积环比上升132.09%，溢价率为2.14%，环比上升0.94个百分点 [5][94][95] - 一线城市：供应建面环比下降56.58%，成交建面环比上升88.47%，溢价率为0.25%，环比下降2.20个百分点 [5][94][103] - 二线城市：供应建面环比下降62.30%，成交建面环比上升142.85%，溢价率为1.83%，环比上升0.81个百分点 [5][94][112] - 三四线城市：供应建面环比下降68.92%，成交建面环比上升129.54%，溢价率为3.20%，环比上升2.08个百分点 [5][94][122] 6. 行业数据与投资建议 - 行业数据：房地产行业成分股102只，总市值11473.13亿元，流通市值5300.15亿元，市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍，成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，资产负债率75.05% [10] - 投资建议：基于政策转向，建议关注存量地产三大方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商中国金茂 [6][19]